Rachat de crédit

Comparatif des taux de crédit & Simulateur de regroupement de prêt

C’est quoi la définition du crédit relais ?

Le prêt-relais est une avance de capital accordé par la banque pour financer l’achat d’un nouvel immobilier avant la vente de sa propriété actuelle. En règle générale, ce type de financement peut durer quelques mois mais ne doit pas dépasser plus de deux ans. Cela a l’avantage de permettre au souscripteur de ne pas contracter deux prêts en même temps : celui de la résidence qu’il vient d’acquérir et son habitation dont la vente n’est pas encore réalisée. Quand le bien sera vendu, il peut effectuer le remboursement du prêt-relais une seule fois ou à l’échéance de son crédit, sans devoir payer de pénalités de remboursement anticipé. Mais les assurances et les intérêts sont à régler mensuellement. Ou il peut également les payer au terme du contrat. Bien que pratique, cette solution nécessite beaucoup de précautions car si la transaction s’éternise ou si le propriétaire peine à trouver un acheteur, il serait alors dans l’obligation de vendre à prix bradé son bien. Tour d’horizon.

Ce prêt est surtout idéal pour les seniors dont l’amortissement du crédit de leur maison est déjà fini. Ils ont entre temps trouvé la maison de leurs rêves mais leur trésorerie est insuffisante, même s’ils disposent d’une certaine économie financière. Le crédit relais peut les aider à acquérir le nouveau bien en attendant le produit de la vente de leur maison. Leur réserve d’argent pourrait compléter l’apport financier du nouveau bien, qui est souvent plus cher que l’ancien. Ce prêt est aussi destiné pour les particuliers dont le coût de la vente de leurs maisons actuelles pourrait financer le projet d’achat immobilier, mais ils ne disposent pas de fond dans l’immédiat. Grâce à ce type de financement, ils peuvent s’installer directement dans leur nouvelle résidence sans devoir louer un autre appartement en attendant la vente de leur maison. Leurs charges seront alors allégées car ils ne paient pas des frais d’agence immobilière ainsi que les loyers. Remarquons aussi que ce prêt est surtout intéressant si le bien est vite vendu. L’intervalle de transition entre l’achat et la revente doit être alors pour quelques semaines ou quelques mois tout au plus.

Les établissements bancaires proposent un plan de financement d’un prêt relais relié avec un prêt à long terme. Pour ce, ils offrent une avance ou un montant partiel ne dépassant pas 80% voire 60% de la valeur du bien mis en vente. Afin d’estimer la valeur nette du bien, l’emprunteur aurait à faire une expertise lui-même ou celle-ci est réalisée à l’initiative du prêteur. La marge de l’environ de 70% est une mesure de sécurité pour les établissements bancaires au cas où le prix de l’ancienne propriété est inférieur à ce que son propriétaire a projeté. Concernant le taux d’intérêt, celui-ci est sensiblement le même qu’un crédit immobilier classique. Le paiement des intérêts peut être fait une fois ou mensuellement. Si l’emprunteur envisage de payer une seule fois, les intérêts seront alors transformés en capital. A noter que le fond avancé est à rembourser sur une période d’un an. Le contrat n’est pas à tacite reconduction. Son renouvellement se fait à la demande du souscripteur si au bout d’un an, il n’arrive pas encore à trouver un acquéreur pour son habitation. Sans oublier cependant que le coût du prêt peut devenir exorbitant après un an. D’autre part, si le particulier a encore des difficultés à vendre sa maison trois mois avant la fin du contrat renouvelé, il lui est conseillé de négocier avec la banque pour un prolongement du contrat. La banque peut ainsi proposer un rééchelonnement de dettes, une conversion en prêt amortissable classique ou un rachat de crédit. A l’échéance du prêt, s’il se trouve en défaut de remboursement sans avoir pris aucune mesure, la banque est en droit de le poursuivre en justice. Par ailleurs, cette situation délicate pourrait aussi entraîner un fichage au FICP. Pour se prémunir des éventuels risques de non-paiement des sommes dues, l’emprunteur devrait faire appel à une agence immobilière ou revoir à la baisse le prix du bien si la vente de la maison en question stagne. Il doit également faire attention à ne pas surestimer son immobilier car cela pourrait faire fuir les acheteurs potentiels. Dans les pires cas, certains vont jusqu’à louer ou revendre la nouvelle résidence acquise. Ainsi, avant de contracter le prêt, il est prudent d’étudier les tendances du marché immobilier et le contexte économique pour ne pas s’engouffrer dans une situation gênante.

On peut distinguer le crédit sec, le crédit relais-adossé et le crédit relais en franchise totale. Pour la première formule, l’emprunteur ne rembourse que des petites sommes versées chaque mois, correspondant aux intérêts. Lors de la finalisation de la vente, il effectuera le solde du capital en une fois. Dans le deuxième montage, le demandeur de crédit peut aussi à coupler le prêt relais à un autre crédit. L’autre apport financier sert à couvrir la différence entre le montant reçu dans le prêt relais et le prix du nouveau logement. Pour ce, les différents frais seront répartis et l’emprunteur aurait à payer des mensualités presque identiques pendant la durée du remboursement. Quant au crédit relais en franchise totale, le remboursement des intérêts ainsi que le capital peut être fait à la fin du contrat. Cette option a l’avantage de réduire les dépenses de l’emprunteur du moment que la propriété n’a pas encore trouvé de preneur. Toutefois malgré sa souplesse, elle est assez lourde à assumer.

La banque pourrait prendre de sûretés réelles si la personne n’arrive pas à honorer ses dettes. Mais bon nombre de prêteurs se contentent d’une promesse d’hypothèque conventionnelle. La promesse d’hypothèque tombe d’elle-même s’il n’y a pas d’incident de paiement. Depuis quelques années, de nombreux établissements bancaires acceptent également la caution d’une mutuelle à la place d’une promesse d’hypothèque. Soulignons que la mainlevée de l’hypothèque est souvent un acte notarié très onéreux, c’est pourquoi il est déconseillé de prendre une hypothèque de la maison à vendre.

Comme la souscription à cette solution de crédit est plutôt risquée, il est important de bien organiser son plan de financement. Pour éviter les pièges, la priorité est la mise en concurrence des taux d’intérêt d’un organisme de prêt à l’autre ainsi que l’étude objective du prix de son logement. En effet, la revente d’une maison située en zone rurale et surestimée risque d’échouer même sur une longue période. La facture flamberait alors à l’échéance si le propriétaire a choisi une franchise partielle mais n’arrive pas à revendre sa maison. Ce type de prêt est essentiellement pour une courte période. Avant de le contracter, on doit retenir à l’esprit que la vente rapide du bien est le seul moyen d’en sortir gagnant. Le coût du prêt en serait moins cher. Sinon, en l’absence d’acquéreur du bien et en cas d’urgence, l’emprunteur devra vendre à bas prix, mettre en location son bien ou trouver un autre établissement pour racheter son crédit.

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