Rachat de crédit

Comparatif des taux de crédit & Simulateur de regroupement de prêt

Comprendre le fonctionnement des prêts immobiliers avant de s’engager sur le long terme

Un prêt immobilier engage un foyer à payer des mensualités plus ou moins importantes pendant une longue durée. Il y a donc quelques informations à connaître et à considérer avant même de constituer son dossier.

Il est important de bien connaître les types et les modalités de taux de crédit afin de choisir l’option la plus avantageuse. Quels sont les différents taux applicables ?

  • Les prêts a taux fixe

Le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée de prêt. À titre d’exemple, pour un prêt de 200 000 € pour 20 ans à 1,29 %, le client doit payer 979 € de mensualité soit 34 960 € de coût. Avec le taux fixe, l’emprunteur connaît à l’avance le montant à verser à la banque prêteuse. Il est à l’abri d’une hausse de taux car celui-ci restera inchangé. Et dans la perspective où le taux sur le marché diminue considérablement, il peut demander une renégociation ou un rachat de prêt. Par contre, le taux fixe est plus cher que le taux variable.

  • Les prêts a taux variable

Avec le taux variable, le taux de crédit peut changer en fonction du taux de référence auquel les banques européennes de premier plan se prêtent entre eux. Il y a aussi d’autres critères tels que la marge bancaire, le coût de fabrication du prêt, le coût de refinancement. Le taux est donc révisé chaque année, notamment en fonction de l’Euribor. Ainsi, si le taux baisse, les mensualités baissent. De plus, l’emprunteur peut rembourser son emprunt avant terme sans payer de pénalité. Par contre, si le taux augmente, le débiteur doit payer plus. Néanmoins, un cap peut être fixé pour plafonner la hausse de taux à un certain pourcentage. En plus de son apport personnel, l’acquéreur peut aussi demander d’autres aides comme le prêt accession logement et le prêt épargne logement.

Il existe trois types de crédit immobiliers :

  • Le prêt amortissable

La mensualité versée par l’emprunteur rembourse une partie du capital et paie une partie de l’intérêt et d’autres coûts du crédit. Ce qui veut dire qu’au versement de la dernière échéance, l’emprunteur a totalement acquitté de ses dettes.

  • Le prêt in fine

L’emprunteur paie uniquement une partie de l’intérêt pendant chaque mensualité. C’est à la dernière échéance qu’il paie en totalité le capital emprunté. Ce sont les emprunteurs détenteurs d’une épargne qui souscrivent ce genre de prêt.

  • Le prêt relais

L’emprunteur est déjà propriétaire d’un bien immobilier. Il veut acheter un nouveau bien et emprunte en attendant la vente de l’ancien. Il remboursera la banque une fois la vente réussie.

Les prêteurs en ligne et les courtiers fournissent plusieurs outils pour calculer les éléments du crédit qui ont un impact pour son obtention et son remboursement.

  • Le mensualités du prêt

Mis à part sa capacité de remboursement, l’emprunteur doit connaître les différentes offres de mensualité qui varient selon le capital, le taux et la durée. Ceci permet à l’emprunteur de planifier ses charges et dépenses mensuelles en vue du remboursement du prêt.

  • La durée du crédit

La connaissance de la durée du crédit permet d’envisager la solution la mieux adaptée à la situation de l’emprunteur. En empruntant pour une durée plus longue, il faut payer moins de mensualité.

  • Le coût du prêt

Le calcul du coût de prêt ( intérêts + assurance ) est très important car il permet de connaître le coût réel de l’acquisition : prix d’achat + coût du prêt + frais. Cela va aider le propriétaire à évaluer le vrai prix de son patrimoine.

L’assurance de prêt prend en charge le remboursement d’une partie ou de la totalité des mensualités de l’emprunt en cas d’un fait dommageable qui l’empêche de couvrir ses dettes.

L’assurance chômage

Cette assurance est facultative mais certains établissements financiers exigent sa souscription.

  • Profil de l’assuré

embauché avec un contrat à durée indéterminée, quelquefois le CDD est accepté,
ne soit pas en période d’essai ni en préavis de licenciement ou de démission,
âgé de moins de 55 ans ou ne sera pas admis à la retraite bientôt.

  • Modalité de remboursement

l’assuré ne doit pas perdre volontairement son emploi sinon l’assurance refuse le remboursement,
l’assureur prend en charge les remboursements pendant une durée limitée comprise entre 1 à 4 ans.

L’assurance décès et invalidité

Cette assurance garantit le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’emprunteur. Ainsi, sa famille peut conserver le la maison/appartement acheté. C’est l’assureur qui s’occupe du remboursement de la totalité ou une partie du capital restant dû à la banque.

  • Conditions

le décès ou l’infirmité par suicide, guerre, explosion ou de la pratique d’une activité ou sport à risque est exclu de l’assurance décès-invalidité,
invalidité : partielle si la personne est incapable d’exercer une activité professionnelle sur une durée minimale de 90 jours. Totale, si elle est incapable d’effectuer une activité professionnelle au-delà de 3 ans.
perte totale et irréversible de l’autonomie si la personne doit faire appel à une autre personne pour accomplir les actes de la vie courante.

  • Modalités

L’indemnisation prend fin lorsque l’assurée reprend une activité professionnelle. Une limitation de remboursement peut être prise par l’assureur en cas d’invalidité permanente. Un délai de carence peut être instauré, c’est-à-dire que la garantie ne sera effective qu’après l’écoulement d’un certain période. Le délai de franchise quant à lui concerne un nombre de jours qui ne seront pas indemnisés.

Les frais de dossier couvrent les dépenses pour préparer et réunir les documents nécessaires pour le dossier de demande de prêt. Les frais sont compris entre 0,4 à 1 % du capital emprunté. C’est un montant négociable. A titre d’exemple, pour un crédit de 150 000 €, l’emprunteur peut négocier entre 600 à 1 500 €. La réduction peut atteindre jusqu’à 50% de la somme normale. Il est à noter que certains établissements crédits et certains courtiers exonèrent leurs clients de frais de dossier ou fixent un montant forfaitaire de 500 €.

  • Le frais de l’hypothèque ou de la caution

Hypothèque et caution sont deux garanties que la banque demande à l’emprunteur pour se protéger d’éventuelles incidences de remboursement. En cas d’impayés, le bien hypothéqué sera vendu et la banque prêteuse aura le privilège d’être payée en premier par la somme récoltée. Toutefois, cette procédure a un coût : taxe de publicité foncière, droit de timbre, émolument du notaire, frais d’auxiliaire de justice. En règle générale, le montant de ce frais supplémentaire est environ 1,5 % de la somme empruntée pour l’hypothèque et 1% pour la caution.

  • L’assurance du crédit immobilier

Le taux d’assurance figure généralement de la calculette de prêt immobilier trouvé sur les devis en ligne. De 2015 au début 2017, le taux d’assurance tourne à 0,36% du capital. Cela veut dire que l’emprunteur paie par an l’équivalent de 0,36 du capital jusqu’à la dernière échéance. Juridiquement, l’assurance n’est pas obligatoire mais toutes les banques l’imposent pour l’obtention d’un prêt immobilier. C’est aussi un taux négociable.
Avec la Loi Lagarde de 2010, l’emprunteur peut choisir un autre assureur que celui proposé par le prêteur à condition que le nouvel assureur offre les mêmes garanties. La loi Sapin II de 2016 renforce cette délégation d’assurance en permettant au client de changer d’assureur tous les ans. C’est très important car un prêt de 150 000 € sur vingt ans à 0,36 % d’assurance génère une prime d’assurance totale de 10 800 € (540 €/an).

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