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Crédit immobilier et remboursement anticipé quels sont les frais à prévoir ?

Pendant la durée de la période d’emprunt, il est possible que l’emprunteur bénéficie d’une rentrée d’argent inopinée qui lui permet de rembourser totalement ou partiellement le montant restant dû des crédits qu’il a contracté. Le remboursement est total lorsqu’il a soldé la totalité des sommes empruntées qui n’ont pas encore été remboursée. Il est partiel lorsque le paiement porte sur une partie des dettes dues. Cette procédure est encadrée par la loi. Dans certains cas, elle n’est pas forcément bénéfique pour le budget de l’emprunteur car l’opération s’avère très coûteuse. C’est pourquoi il convient d’évaluer les avantages financiers d’un remboursement jusqu’au terme du prêt ou d’un remboursement anticipé avant de se lancer dans cette solution.

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un remboursement des sommes dues y compris les intérêts avant la fin du prêt. Si on a par exemple bénéficié d’une rentrée d’argent issue d’un héritage ou de la vente de son bien, on peut procéder à cette opération à condition que la disposition du contrat souscrit le permette. Pour compenser la perte d’intérêts qui doivent être versés à eux à cause du versement prématuré du débiteur, les établissements bancaires peuvent imposer cette pénalité de remboursement anticipé. Cette procédure engendre ainsi des frais qui ne sont pas les moindres dans certains cas. L’établissement prêteur peut aussi refuser l’acceptation de ce remboursement anticipé dans le cas où la totalité des versements effectués ne dépassent pas 10% de la somme empruntée et si l’emprunteur ne rembourse pas le prêt dans sa totalité. Le prêteur peut aussi réduire ou supprimer les indemnités après un certain temps de remboursement (par exemple 15 ans). Pour bénéficier cette réduction, le contrat doit mentionner cette clause.
Remarque : en cas de regroupement de crédits par un établissement concurrent, la clause autorisant la suppression des indemnités d’un remboursement anticipé n’est plus valable.

L’article L 312-34 du code de la consommation encadre cette opération pour les crédits à la consommation. Ce décret indique que l’emprunteur a la possibilité, à son initiative, de rembourser par anticipation partiellement ou totalement le crédit qu’il a souscrit. Les crédits amortissables peuvent être sujets à la pénalité de remboursement anticipé selon la loi Lagarde au-delà d’un certain seuil. Mais en règle générale, le montant à payer est peu élevé pour les prêts révisables.
Les modalités de l’IRA pour les prêts immobiliers sont également fixées par le Code de consommation. Selon l’article L 313-47 et R 313-25, pour les crédits de prêt fixe, le montant de l’indemnité ne peut pas dépasser 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du crédit. Cette indemnité ne doit pas aussi dépasser 3% du capital restant dû avant le solde du crédit. Les indemnités doivent être écrites dans le contrat de prêt pour être applicables. Le débiteur peut d’ailleurs négocier cet IRA au moment de la souscription du crédit. Surtout s’il appréhende un changement de sa situation financière
Par ailleurs, si le prêt est garanti par une hypothèque du bien immobilier, et que la personne a vendu ensuite ce bien, l’établissement de prêt peut demander des frais de mainlevée d’hypothèques. Mais si le bien n’était pas vendu, on peut éviter ces frais. Et si l’emprunteur a vendu son bien immobilier pour en acheter un autre, mais cela n’entre pas dans le cadre d’exonération indiqué par la loi, pour éviter le remboursement de l’IRA, il peut faire le transfert de son prêt.
Exemple d’un remboursement anticipé d’un prêt immobilier de 150 00 euros souscrit en 2011 sur 15 ans au taux nominal de 4%. Si l’emprunteur décide de rembourser la totalité de son crédit le mois de septembre 2015, il lui reste encore 120 460,05 euros à acquitter. L’indemnité de remboursement anticipé total qu’il aura à payer est la plus petite des résultats du 3% du capital restant dû (soit 120 460,05X3% = 3 613 euros) ou les 6 mois d’intérêts sur la somme à rembourser (soit 120 460 x 6 x 4%/ 12 = 2 409 euros. Le montant de l’IRA est donc 2 409 euros.
S’il fait un remboursement partiel anticipé de 50 000 euros. Le montant correspond toujours à la plus petite des deux calculs entre le capital restant dû 120 460 x3%= 36 13 euros et les 6 mois d’intérêts sur le montant remboursé, soit 50 000 x 6 x 4%/ 12= 1000 euros. L’indemnité à payer sera alors 1000 euros.
Bon à savoir : il est conseillé de faire une simulation en ligne pour estimer si les gains issus de l’opération sont supérieurs aux frais. A noter que certains établissements bancaires comme Boursorama banque permet de rembourser en totalité ou en partie son crédit à tout moment sans exiger des frais de l’IRA.

L’avantage de cette solution dépend du taux de crédit. Si celui-ci est élevé, il est rentable de procéder à cette démarche. Dans ce cas, le taux d’inflation n’excède pas le taux de crédit et l’emprunteur obtient une marge bénéficiaire conséquente. Le remboursement anticipé partiel d’un crédit immobilier permet également de réduire le coût de l’emprunt si les frais sont peu élevés. Côté psychologique, cela soulage également d’être libéré du remboursement de ses dettes. Sinon, le débiteur doit aussi tenir compte des pénalités de remboursement anticipé prévues dans son contrat. Si elles sont trop conséquentes, il lui serait peut-être plus rentable d’investir son argent ailleurs ou de le placer en épargne au lieu de faire le remboursement anticipé. Il aurait également à prendre compte des réductions d’impôts sur son prêt immobilier. Existe-t-il de cas d’exonérations de paiement de pénalité de remboursement anticipé ?
Certains prêts à la consommation n’exigent pas cette indemnité. Mais il y a également des circonstances qui peuvent faire bénéficier l’emprunteur d’exonération. Il s’agit notamment d’un contrat de prêt immobilier conclu après le 01er juillet 1999. Si le propriétaire accédant est obligé de vendre son bien à la suite d’un changement de lieu d’activité professionnelle par exemple, il ne paiera pas d’IRA. Toujours dans ce cadre, pour le cas de divorce, de chômage dû à un licenciement, de décès d’un conjoint, l’organisme de prêt ne peut pas également percevoir une indemnité.
Il est à noter par ailleurs que les prêts à taux zéro ainsi que les prêts employeurs bénéficient de l’exonération du paiement de l’IRA. Les crédits à taux révisable avec une variation de plus de 2% sont également exonérés d’indemnités.

Le futur emprunteur doit vérifier les clauses du contrat concernant les conditions de ce remboursement anticipé. Les contrats bancaires peuvent imposer un montant minimum de remboursement anticipé. Ils peuvent refuser cette possibilité. Ils peuvent également accorder une réduction ou une absence de frais après une certaine période de remboursement de crédit. La clause peut également prévoir l’absence de cette pénalité sauf en cas de rachat de crédits part un autre organisme financier. Enfin, notons que dans le cas où le débiteur a contracté plusieurs prêts, l’établissement prêteur peut affecter le montant de ce remboursement anticipé au crédit qui possède le taux le plus faible. Ce qui ne pourrait alors avantager le débiteur.

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