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Glossaire du financement immobilier – 20

La garantie de bon fonctionnement couvre les défauts, disfonctionnements, dommages et désordres frappant des équipements de la maison qui sont dissociables de l’ouvrage. Autrement dit, la garantie est activée quand le remplacement ou la réparation de l’équipement défectueux n’a pas de répercussion sur la solidité du bâtiment. Il se peut également que sa défection ne rend pas l’utilisation de l’ouvrage impossible.

Les professionnels liés par un contrat de louage d’ouvrage (architecte, constructeur, technicien, etc.) ainsi que l’entrepreneur qui vend un logement (promoteur) doivent fournir la garantie de bon fonctionnement au maitre d’ouvrage (acheteur). La garantie de bon fonctionnement est en vigueur pendant deux ans à partir de la réception des travaux d’où son autre appellation « garantie biennale ».

La garantie de livraison est une garantie obligatoire dans le cadre des contrats de construction de maison individuelle. Elle couvre la mauvaise exécution ou l’inachèvement des travaux par le constructeur. En d’autres termes, il garantit la livraison de l’ouvrage selon le prix et le délai convenus.

La garantie de livraison est souscrite par le constructeur ou l’entrepreneur auprès d’une banque, d’un établissement de crédit ou d’une compagnie d’assurance. En cas de défaillance du constructeur/entrepreneur, c’est l’organisme garant qui met en œuvre des solutions afin que la maison soit construite selon les modalités fixées au départ. Parmi les solutions, l’organisme garant peut mettre en demeure le constructeur ou désigner un autre professionnel pour le remplacer. La garantie de livraison prend effet à partir de l’ouverture de chantier et prend fin à la réception des travaux.

La garantie de parfait achèvement couvre les défauts de conformité, malfaçons et les désordres qui faisaient l’objet de réserves mentionnées dans le procès-verbal de réception de travaux. Il peut aussi s’agir des défauts apparus au cours de l’année suivant la réception et qui sont signalés dans une notification par lettre recommandée.

En vertu de la garantie de parfait achèvement, si les dommages susmentionnés surviennent, le constructeur est dans l’obligation de prendre en charge leur réparation. La garantie de parfait achèvement s’applique aussi bien aux gros œuvres qu’aux taches plus ou moins étendues telles que la pose de carrelage. Il convient de rappeler que cette garantie est prévue à l’article 1792-6 alinéa 2 du Code civil.

La garantie de remboursement est une obligation à la charge du promoteur et du constructeur de maison individuelle. Elle a été instaurée pour garantir le remboursement des sommes d’argent versées en acompte par l’acquéreur ou maitre de l’ouvrage, dans le cas où le contrat de construction n’est pas exécuté.

La garantie de remboursement entre en jeu dans 3 cas. C’est le cas, par exemple, quand l’acquéreur se retrace dans le délai légal de 7 jours suivant réception du contrat. Cette garantie peut prendre effet s’il y a non réalisation de conditions suspensives indiquées dans le CCMI ou Contrat de construction de maison individuelle. Enfin, la garantie de remboursement est appliquée quand le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.

La garantie revente est une assurance qui permet à un acheteur immobilier d’être couvert contre la moins-value éventuelle lors de la revente du bien. En d’autres termes, c’est une garantie contre la revente à perte d’un bien immobilier par rapport au prix d’achat.

La garantie de revente n’intervient que lorsqu’il y a vente précipitée du bien immobilier dans les 5 ou 10 qui suivent sa date d’acquisition. Il y a aussi certaines situations particulières qui obligent l’emprunteur à vendre comme la perte d’emploi, la perte d’autonomie, le divorce, le décès accidentel, la mutation, etc. pour les personnes qui se lancent dans un placement et/ou dans un projet immobilier, la garantie revente est appréciée du fait de sa simplicité et de la sécurisation qu’elle propose.

Prévue à l’article 1792-4-1 du Code civil, la garantie décennale couvre la réparation des dommages qui menacent la solidité du bâtiment. Elle couvre aussi les dommages qui affectent l’un des équipements indissociables de l’ouvrage ou l’un de ses équipements dissociables, le rendant impropre à son usage. Sont entre autres couverts par la garantie décennale les grandes fissures des murs, les défauts d’étanchéités ou encore la malfaçon des toitures.

Comme son nom l’indique, la garantie décennale est valable pendant les 10 années suivant la réception des travaux. Il convient de noter qu’elle se transmet de propriétaire en propriétaire jusqu’à l’expiration du délai. Les intervenants concernés (constructeur, architectes, techniciens en bâtiments, etc.) doivent souscrire obligatoirement un contrat d’assurance de responsabilité décennale. À titre de rappel, c’est la loi Spinetta du 4 janvier 1978 qui a instauré un régime de garantie relatif à la présomption de responsabilité des constructeurs.

La garantie extrinsèque est une garantie venant de l’extérieur, c’est-à-dire par un tiers. Ce dernier peut être une compagnie d’assurance, une banque ou un établissement financier pour garantir l’achèvement de l’immeuble en faveur de l’acquéreur.

Le tiers garant s’engage à fournir les sommes nécessaires à l’achèvement de la construction en cas de défaillance du promoteur, du lotisseur ou du constructeur. Ces derniers doivent obligatoirement souscrire cette garantie sous forme de cautionnement solidaire, moyennant le paiement d’une prime unique. À titre indicatif, le coût s’élève entre 0,30 % à 1 % du chiffre d’affaires TTC de l’opération.

La garantie intrinsèque se définit comme étant une garantie fournie par le constructeur avec ses propres moyens. Constituant une certaine partie de la garantie d’achèvement, la loi concernant la garantie intrinsèque a été revue plusieurs fois. Depuis le 1er Janvier 2015, cette garantie n’est plus valide pour les opérations de promotion immobilière en VEFA. C’est la garantie extrinsèque qui vient alors la remplacer.

Depuis la suppression du décret, le vendeur qui a des projets nécessitant un permis de construire est contraint de souscrire une garantie financière d’achèvement ou de remboursement. Le vendeur en l’état futur d’achèvement doit alors remettre à son organisme garant et au notaire une attestation d’achèvement des travaux.

Une habitation principale est un logement occupé de façon habituelle et effective par une ou plusieurs personnes de même ménage. Cette notion est importante d’un point de vue fiscal et juridique. En effet, elle sert de domiciliation (adresse légale) à l’individu. Elle est utilisée pour déterminer certains impôts. Selon la loi du 6 Juillet 1989, la résidence principale doit être le logement occupé au moins huit mois par an.

L’habitation est considérée comme principale à partir du moment où elle représente pour le particulier et sa famille qui y vivent des intérêts personnels, matériels et professionnels. En d’autres termes, c’est le logement dans lequel l’intéressé dispose le plus d’attache. Par opposition, une résidence ou habitation secondaire est un logement qui n’est pas la résidence principale.

Un héritier réservataire est un héritier qui ne peut pas être écarté de la succession compte tenu de son lien familial avec le défunt. La notion découle du fait qu’une part de la succession, dite réserve héréditaire, est réservé à cette catégorie d’héritiers. C’est l’article 912 du Code civil qui définit et spécifie les règles inviolables sur l’héritier réservataire.

Les héritiers réservataires sont les enfants du défunt, les enfants de son enfant décédé c’est-à-dire ces petits-enfants. Si le défunt n’a ni enfant, ni petits-enfants, c’est le conjoint (marié légalement) qui est héritier réservataire. Ces personnes doivent recevoir une fraction du patrimoine du défunt. Toute disposition contraire sera annulée. En l’absence d’héritier réservataire, la totalité du patrimoine peut être donnée par testament.

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