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Glossaire du financement immobilier – 21

Un bâtiment est hors d’air quand il est couvert et que ses éléments de menuiserie extérieure, notamment les baies, les portes et fenêtres, sont mis en place. La « mise hors d’air » est une étape importante de la construction dont il faut vérifier le parfait achèvement.

Une fois la menuiserie installée, le gros œuvre est terminé et l’on s’achemine vers les travaux de second œuvre (cloison, isolation, installation électrique, etc.). Dans le cadre d’une CCMI et d’une VEFA, l’accomplissement de cette étape signifie que l’acquéreur ou maitre d’ouvrage doit payer une partie du prix d’acquisition. Il faut ainsi penser à financer la prochaine étape.

Un bâtiment est hors d’eau quand la charpente, les murs et la toiture sont mis en place. A ce stade, il ne reste plus qu’à poser la menuiserie et le gros œuvre sera terminé.

La construction d’un immeuble/maison se divise en plusieurs étapes. Il faut être attentif à l’achèvement de chacune des étapes, notamment sa conformité au cahier de charge. La « mise hors d’eau » consiste à offrir au bâtiment une charpente solide et une toiture étanche pour résister aux intempéries. Il est à noter que dans certaines modalités d’acquisition immobilière, le financement se fait de manière échelonnée, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Une hypothèque est un droit accordé à un créancier sur un bien immeuble pour garantir le remboursement d’une dette. Le débiteur qui a hypothéqué son bien reste le propriétaire de celui-ci et n’en sera pas dépossédé tout au long de la durée de l’emprunt. C’est lorsque l’obligation garantie par l’hypothèque n’est pas respecté, c’est-à-dire que le débiteur n’a pas remboursé ses dette, que le bénéficiaire de l’hypothèque peut obtenir en justice la saisie et la mise en vente du bien. En tant que créancier hypothécaire, il peut être payé sur le prix du bien par préférence aux autres créanciers.

L’indice du coût de construction, connu sous le sigle de l’ICC, est un indice établi et publié chaque trimestre par l’INSEE. Il permet de mesurer et d’indiquer l’évolution de prix des bâtiments neufs. Il est établi selon les prix des bâtiments neufs payés par les maitres d’ouvrage aux entreprises de construction.

L’ICC sert notamment au calcul de révision de certains loyers, comme c’est le cas des locaux professionnels, des garages, etc. Jusqu’en 2005, il servait d’indice de référence pour les loyers d’habitation avant qu’il ne soit remplacé par l’IRL ou Indice de référence des loyers. Depuis la loi Pinel en 2014, il est remplacé par l’ILC ou Indice des loyers commerciaux. Ce dernier sert d’indexation de révision de loyers dans le cadre des baux commerciaux.

L’immeuble à usage d’habitation et professionnel est un bâtiment affecté à la fois au logement de particulier et à l’exercice de professions non commerciales. Autrement dit, une partie de ce bâtiment à usage mixte sert de résidence tandis qu’une autre partie est utilisé pour l’exercice de profession libérale comme l’étude d’un notaire ou le cabinet d’un avocat.

L’immeuble à usage d’habitation et professionnel ne peut être utilisé pour l’exercice d’un commerce. C’est le cas d’un magasin de vêtement, d’un restaurant, etc. De plus, il ne peut pas être destiné exclusivement à l’usage professionnel sans une autorisation communale préalable.

Un immeuble par destination est un bien meuble rattaché de manière fixe et permanente à un immeuble. L’objectif de cette notion est de ne pas séparer le bien meuble du bien immeuble avec lequel il est rattaché si la séparation nécessite un démontage, un descellement ou une dénaturation du lieu.

Trier ce qui est de meuble ou d’immeuble est très important dans le cadre de la cession d’un bien immobilier, que ce soit pour une vente que pour une donation de la maison. A titre d’exemple, le vendeur doit laisser sur place la cheminée intégrée et la moquette clouée au sol dont le retrait cause un dégât ou dénature l’immeuble.

L’impôt foncier est une contribution obligatoire que tous les propriétaires de bien immobilier bâti (bâtiments) et bien immobilier non bâti (terrain) doivent s’acquitter.

Sont des biens immobiliers toutes sortes de propriétés qui ne peuvent être déplacés. Citons entre autres le local d’habitation, le bâtiment à usage commercial ou professionnel, le parking, le terrain, etc. L’impôt foncier s’applique au propriétaire et à l’usufruitier. Il est différent de la taxe d’habitation qui s’applique aux personnes occupant un logement (propriétaires, locataires, logées à titre gratuit). Le montant de l’impôt prélevé se fait en fonction de la valeur imposable de la propriété concernée.

Les impôts locaux sont des contributions perçues au profit des collectivités territoriales comme les communes, les départements ou les régions. Ces impôts ne sont donc pas prélevés par l’État par la collectivité concernée et vont alimenter le budget cette dernière.

Les impôts locaux sont constitués par la taxe foncière, la taxe d’habitation ainsi que la taxe professionnelle et la cotisation sur la valeur ajoutée (pour les entreprises). Les impôts destinés à la réalisation de certains services publics locaux entre également dans la catégorie d’impôts locaux, il s’agit notamment de la taxe d’équipement, de la taxe de balayage et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

L’indemnité d’éviction est instaurée pour protéger un commerçant titulaire d’un bail commercial. C’est la somme d’argent qu’il doit recevoir du bailleur pour compenser le non renouvellement de son contrat.

Le commerçant bénéficie de ce qu’on appelle le « le droit au renouvellement du bail commercial ». C’est un droit d’ordre public non susceptible de clause contraire. Si le bailleur ne renouvelle pas le bail et qu’il ne dispose pas de motif légitime, il doit payer l’indemnité d’éviction. Son montant doit être égal au préjudice subi par du locataire à cause du refus de renouvellement de son bail. La valeur marchande du fonds de commerce, les frais de mutations, les frais de déménagement et de réinstallation entrent en ligne de compte pour évaluer la compensation financière.

L’indemnité d’immobilisation sert à compenser le vendeur qui a fait une promesse de vente quand la vente ne se réalise pas. Dans le cadre d’une promesse de vente, le vendeur s’engage pendant un certain délai à vendre le bien à un acquéreur désigné. Ce qui fait que pendant cette période, le vendeur est dans l’impossibilité de vendre le bien à d’autres personnes même si des acquéreurs autre que le bénéficiaire de la promesse ont manifesté leur intérêt.

Cette somme est versée par l’acquéreur au notaire. Si la vente se réalise, elle est déduite du prix total à payer. Si la vente ne se réalise pas pour cause de non réalisation des conditions suspensives (obtention de prêt, préemption de la commune) ou quand l’acquéreur exerce son droit de rétractation, l’acheteur récupère l’indemnité. Quand l’acheteur décide de ne plus acheter alors sans être protégé par les conditions suspensives et qu’il manifeste son désistement une fois que le délai de rétractation est expiré, le vendeur empoche l’indemnité d’immobilisation.

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