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Glossaire du financement immobilier – 35

La saisie immobilière est une procédure judiciaire qui permet de vendre un bien immobilier afin de rembourser les créanciers. La saisie immobilière est mise en œuvre par un créancier non payé par le biais d’une action en justice. Elle consiste à la mise en vente forcée d’un bien immobilier appartenant au débiteur défaillant lorsqu’il n’exécute pas de payer. Cette procédure est strictement encadrée par la loi du 21 avril 2006 et le décret du 27 juillet 2006. Voici les principales conditions de la saisie immobilière :
le débiteur doit être informé à plusieurs reprises de la menace d’une saisie en cas de non-remboursement de ses dettes,
la procédure doit être en rapport avec le montant de créance,
elle nécessite l’intervention d’un avocat, elle s’appuie sur un titre exécutoire,
elle peut être suspendue le temps que la commission de surendettement analyse le dossier du débiteur qui a saisie cette commission.

Le schéma directeur est le document qui énumère les grandes tendances d’aménagement ou de réaménagement du territoire local. En d’autre terme, c’est le schéma directeur qui détermine les règles locales de l’urbanisme.
Le schéma directeur peut donc être défini comme le document de planification qui fixe les orientations des programmes de l’Etat et des collectivités locales concernant une agglomération. Il harmonise et coordonne ces programmes dans le cadre de l’extension de l’urbanisation, la restructuration des espaces urbanisés et la préservation des espaces naturelles.

Une Société Civile Immobilière ou SCI est une société détenant et en charge de la gestion des actifs immobiliers. Elle a pour objet de gagner des profits en louant les biens qu’elle détienne. N’étant pas une société commerciale, la SCI ne peut pas vendre des biens en son nom.
La SCI est une association de deux personnes au moins. Il nécessite la création de statuts qui doivent être publiés, une raison sociale, un siège social, un capital et un enregistrement auprès du RCS. La SCI est administrée par un gérant. Son objectif est de faire gagner des profits aux associés à partir des loyers des biens immobiliers. Ces associés reçoivent des parts sociales en échange de leur apport en numéraire ou en nature, ils participent à l’assemblée générale.

La Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI est une société qui gère les portefeuilles immobiliers constitués par les parts acquises par des investisseurs. La plupart des investisseurs d’une SCPI sont des particuliers. Ces derniers reçoivent des parts sociales en contrepartie de l’argent qu’ils ont investis. Pour sa part, la SCPI achète des biens immobiliers et s’occupent de leur gestion. Les revenus fonciers obtenus seront repartis entre les associés (les investisseurs) en tant que dividende une fois minorés des charges (frais de gestion, frais d’entretien, impôts, …).
La SCPI permet au plus grand nombre d’investir. Le montant minimum pour investir est très bas, et l’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion de son placement. L’argent obtenu sert à acheter des actifs diversifiés selon la stratégie de la société (bureaux, locaux commerciaux, logements, etc.).

La SEM ou société d’économie mixte est une société anonyme dont le capital est majoritairement détenu par une ou plusieurs personnes publiques (Etat, département, commune ou autre collectivité locale, ou encore établissement public).
La SEM s’occupe des opérations d’aménagement, de construction de services publics à caractère industriel ou commercial, ou de toute autre activité d’intérêt général. Ainsi, elle a pour vocation de combler les besoins publics et de servir l’intérêt général. A titre d’exemple, une SEM peut s’occuper du transport urbain ou de la construction de logements sociaux. La participation d’une personne publique dans le capital d’une SEM est plafonnée à 85 %.

Le séquestre désigne une mesure conservatoire consistant à mettre “ sous main de justice ” – c’est dire à rendre momentanément indisponible – une somme d’argent ou un bien jusqu’à ce qu’une décision de justice soit rendu entre deux parties en litige. Il se peut aussi qu’il soit appliqué jusqu’à ce qu’une transaction soit effectuée entre les parties. Le séquestre intervient généralement dans différents cas :
litige concernant la propriété d’un bien,
somme d’argent, bien ou document confiés à un tiers en tant que garantie d’une obligation contractuelle d’un débiteur au profit de son créancier.
Dans tous les cas, le séquestre peut désigner à la fois la personne chargée de garder la chose et la procédure par laquelle une décision de justice décide de placer la chose sous sa garde.

La servitude est une contrainte, une charge ou une obligation imposée à une propriété immobilière pour l’usage d’une autre propriété qui n’appartient pas au même propriétaire. Celle qui est soumise à cette limitation est appelé fonds servant, celle au profit de laquelle la servitude est appliquée est dite fonds dominant.
Il existe différents types de servitudes. Il y a par exemple la servitude de passage qui oblige le propriétaire du fonds servant à céder une partie de son terrain pour servir de lieu de passage pour le terrain enclavé, moyennant indemnisation. L’administration peut aussi imposer une servitude. C’est le cas de servitude d’alignement qui oblige à toutes nouvelles constructions de se placer derrière un plan d’alignement préétabli.

La Surface de plancher hors d’œuvre brute ou SHOB d’un bâtiment est la somme des surfaces de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, plus l’épaisseur des murs et des cloisons. Pour calculer le SHOB, il faut prendre les surfaces de plancher utilisables du grenier et toutes les surfaces de plancher de chaque étage (y compris les balcons et terrasses extérieures, même non couvertes). Elle prend en compte aussi toutes les surfaces de plancher de la RDC (y compris les terrasses extérieures) et toutes les surfaces de planchers de niveau -1 (y compris caves et garage au sous-sol).
La SHOB peut être utile pour le dossier de demande de permis de construire dans une commune qui n’est pas dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU).

La Surface de plancher hors d’œuvre nette ou SHON est obtenue en déduisant du SHOB les surfaces suivantes :
les surfaces du plancher hors œuvre des combles et sous-sols non aménageables pour l’habitation,
les surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, loggias, balcons et des surfaces non closes du rez-de-chaussée,
les surfaces de plancher hors œuvre du bâtiment ou parties du bâtiment aménagées en vue de stationnement de véhicules,
les surfaces de plancher hors œuvre affectés au stockage de récoltes, au matériel agricole, au logement des animaux ainsi que des surfaces des serres de production.
En d’autres termes, la SHON concerne les surfaces habitables et aménagées pour l’habitation de l’homme. C’est la surface administrative pour l’imposition.

La SICAV ou Société d’investissement à capital variable est une structure de placement collectif. Le fonds d’un SICAV provient des épargnes des particuliers et de la trésorerie des entreprises que la société convertit en valeurs mobilières (actions, titres de créances négociables, obligations).
L’investisseur qui achète des actions de SICAV devient propriétaire d’une part de portefeuille de valeur mobilière. La SICAV est dotée d’une personnalité morale et juridique, elle a un conseil d’administration.

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