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Glossaire du financement immobilier – 40

L’usufruit est un droit par lequel le titulaire appelé l’ ” usufruitier ” peut jouir d’un bien dont une autre personne a la propriété. Dans ce cas de figure, le propriétaire porte l’appellation de “ nu-propriétaire ”. L’usufruitier a le devoir d’assurer la conservation du bien. Il peut en faire l’usage ou “ usus ”, il peut percevoir le fruit ou “ fructus ” tel le loyer, mais il ne peut en aucun cas le vendre, ni consentir un bail, ces prérogatives étant réservées au nu-propriétaire. On peut devenir usufruitier sur un bien suite à un acte, un don d’usufruit ou bien suite au décès de l’un des propriétaires du bien. À cet effet, le conjoint survivant reçoit le bien en usufruit et les héritiers sont les nu-propriétaires.

La valeur locative d’un bien se définit comme étant le loyer que l’on peut percevoir si le bien est loué. Au sens plus large, la valeur locative peut également désigner le revenu qu’il est possible de tirer de la location d’un bien, qu’il soit immobilier ou non. Calculée en fonction de plusieurs critères tels le standing du bien, sa superficie, le confort, la valeur locative n’est pas définitive. En effet, elle peut varier en fonction des modifications apportées à l’immeuble. Il peut s’agir de changements des caractéristiques physiques suite à une transformation, de travaux d’amélioration du bien, de changements d’affectations, ou de changements de l’environnement du bien immobilier.

La valeur vénale se définit comme étant la valeur d’un bien sur le marché à un instant donné. Elle constitue donc la valeur qu’il est possible d’obtenir de ce bien en tenant compte des conditions actuelles du marché s’il est revendu. La valeur vénale se détermine en se référant aux valeurs des biens similaires mis en vente. Fréquemment utilisée pour l’évaluation d’un bien d’un contribuable, elle sert de base de calcul d’impôt pour estimer l’assiette de l’impôt. Elle peut être aussi la référence en cas de destruction ou détérioration d’un bien pour évaluer le montant de l’indemnité due par le responsable ou l’assureur.

Appelée également “ achat sur plan ”, la vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA est une forme de vente immobilière par lequel une personne, “ l’acheteur ”, acquiert un bien immobilier en cours de construction auprès d’une autre, “ le promoteur-vendeur ”. Ce dernier s’engage ainsi à le lui livrer une fois achevé. C’est sur la base des documents descriptifs de l’immeuble et des plans que l’acquéreur achète le bien, il n’intervient en aucun cas ni dans la construction, ni dans les formalités administratives requises. Le promoteur-vendeur a sous sa pleine responsabilité l’engagement de livrer l’immeuble achevé conformément aux documents descriptifs du bien, dans un délai déterminé.

La vente à la bougie est une coutume très ancienne. Elle est appelée également vente à la chandelle. Par définition, il s’agit d’une forme d’adjudication particulière qui consiste à enchérir un bien tant que deux bougies allumées soient consumées. Elle permet de céder tout type de bien immobilier au plus offrant. Les enchérisseurs ont une égalité de chance d’acquérir le bien jusqu’à la consumation des bougies. Les enchères cessent alors dès que les bougies arrivent au terme de leur combustion et elles s’éteignent laissant monter une fumée. Cette extinction indique donc que les enchères sont clôturées. À cet effet, l’adjudication est prononcée au profit du plus offrant, dernier enchérisseur.

La vente à terme est une variante de la vente d’un bien immobilier durant lequel l’acquéreur s’engage à payer le vendeur en plusieurs fois durant une période fixée et limitée par les deux parties. Il convient de noter que cette vente peut se faire avec ou sans “ bouquet ”. Rappelons que ce capital initial est versé par l’acheteur. Il est aussi à noter que la date de fin de paiement est définie le jour de la vente. Le versement des mensualités est limité et le montant doit être fixé selon l’indice du coût de la construction. Elle peut être à terme ” libre ”, dans ce cas là, le paiement se fait uniquement à terme. Les deux parties peuvent aussi fixer la vente à terme “ à jouissance différée ”. À cet effet, le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation du bien immobilier pour une durée limitée.

La vente aux enchères fait partie des ventes publiques. Elle se caractérise par le fait d’attribuer un bien au plus offrant. En d’autres termes, il s’agit de mettre en concurrence, condition sine qua non d’une vente aux enchères, des offres d’achat de plusieurs acquéreurs potentiels souhaitant remporter la vente. Elle peut être volontaire. Elle peut aussi être la suite logique d’une décision d’un tribunal. Après la saisie immobilière, la vente est alors forcée. La vente peut être notariale ou par un tribunal suite à une procédure judiciaire. Si la vente est volontaire, le vendeur et le notaire s’accordent pour un prix de départ appelé la mise à prix. Ce prix est, en général, 75% de la valeur du bien.

La vente clés en main consiste en une vente d’un bien immobilier pour laquelle la transaction intervient après l’achèvement des travaux. L’acheteur choisit son bien. Il peut faire son choix à partir d’un plan. Il se peut aussi que le bien soit dans un état de construction intermédiaire, il fera alors le choix à partir d’une visite du bien. Le contrat est établi au moment où les parties se mettent d’accord sur le bien et sur son prix. L’acheteur recevra le bien avec toutes les fonctionnalités, électricité, sanitaires, chauffage, rangements. Il peut aussi ne pas commander les peintures, les papiers peints, les moquettes mais les personnaliser à son goût.

La vente d’immeuble à construire est un contrat par lequel, le vendeur est tenu de construire ou d’édifier un immeuble, dans un délai déterminé. Cette vente peut donc être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. Le vendeur s’engage à réserver le bien à l’acheteur. Ce dernier, en contrepartie, doit alors s’engager à effectuer un dépôt de garantie. Il convient de noter que le contrat doit préciser la description de l’immeuble, son prix déterminé et le délai de livraison. Le prix est indexé à un indice se référant au coût de construction. À cet effet, le paiement peut se faire par pallier en fonction de l’état d’avancement des travaux.

La vente en viager est une forme de vente immobilière pendant laquelle une personne en général âgée appelée le crédirentier vend sa propriété à une autre. Cette personne sera alors indiquée comme le débirentier. En contrepartie, le vendeur reçoit une rente viagère, c’est-à-dire garantie à vie, qui lui sera versée périodiquement selon les termes du contrat tant qu’il est vivant. À cet effet, elle peut bénéficier éventuellement du droit d’usage et du droit d’occupation, ou bien en bénéficiant un droit d’usufruit. Un capital initial appelé “ bouquet ” est versé par l’acheteur et la rente est fixée entre les deux parties, mais indexée à un indice de référence.

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