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Glossaire du financement immobilier – 9

Les charges de copropriété sont les contributions que doivent verser collectivement les copropriétaires. Ces charges ont été mises en place pour payer les frais et les dépenses nécessaires au fonctionnement d’une copropriété. Les charges de copropriété peuvent être regroupées en deux catégories. Il y a les charges générales qui concernent les frais administratifs, la conservation et l’entretien de l’immeuble. Il y a aussi les charges particulières relatives aux services collectifs et aux équipements communs.
La participation de chaque copropriétaire aux charges générales est calculée en fonction de sa quote-part des parties communes. Le quote-part tient compte de la superficie, du degré de confort ainsi que du type d’aménagement et de la situation de l’appartement. Cela peut concerner les étages, l’exposition, etc. La participation aux charges particulières est calculée en fonction de l’utilité du service ou de l’équipement concerné pour chaque lot.

L’utilisation d’un logement engage diverses dépenses telles que le frais de gardiennage, le chauffage collectif, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc. Ces dépenses s’appellent des charges récupérables puisque le propriétaire-bailleur qui les paie a le droit d’exiger leur remboursement à son locataire.
Les charges récupérables sont donc les dépenses profitant directement au locataire relativement à l’utilisation du logement. Du point de vue du locataire, ce sont des charges locatives. Ces charges peuvent être forfaitaires, c’est-à-dire un montant fixe avec possibilité de révision annuelle. Elles peuvent aussi être présentées sous forme de provisions de charge qui peuvent faire l’objet d’une régularisation. C’est valable si elles sont excédantes ou insuffisantes par rapport aux charges réelles à chaque fin d’exercice. Si le paiement de charges est compris dans le loyer, on parle de « loyer charges comprises ».

La clause d’habitation bourgeoise est une disposition particulière de contrat de bail qui interdit l’utilisation des locaux privatifs pour des activités commerciales ou professionnelles. La clause d’habitation bourgeoise simple permet l’exercice d’activités professionnelles libérales dans le local concerné tandis que la clause d’habitation bourgeoise exclusive interdit toute forme d’utilisation autre que l’habitation personnelle de ses occupants.
Cette clause a pour objectif d’éviter les nuisances tels que l’allée et venue des clientèles, l’ouverture permanent des portails, l’émanation de produits, les bruits, etc. Il y a aussi l’incompatibilité de l’immeuble pour une destination professionnelle. Certaines professions libérales comme l’étude d’un avocat ou d’un huissier peuvent être tolérées.

La clause pénale est une disposition d’un contrat qui détermine à l’avance la sanction pécuniaire applicable si l’un des contractants n’exécuterait par ses parts d’obligations. En d’autres termes, la clause pénale mentionne l’engagement du débiteur à verser à son créancier une somme d’argent déterminée s’il manque à son obligation et s’il l’exécute avec retard.
La clause pénale est indispensable quand l’inexécution ou le retard d’une des parties au contrat dans l’accomplissement de ses obligations entraine une perte éprouvée ou un manque à gagner pour l’autre. La réparation du préjudice se fait alors sous forme de dommages-intérêts. En cas de litige, c’est au juge d’apprécier le montant de la réparation.

La clause résolutoire est une disposition du contrat qui prévoit que si l’une des parties ne respecte pas une de ses obligations contractuelles, le contrat sera automatiquement résilié. La partie qui a manqué à ses obligations ne peut pas contester la résiliation du contrat devant les tribunaux.
La clause résolutoire se rencontre souvent dans le contrat de bail. L’exemple le plus fréquent est la clause qui prévoit la résiliation (mettre fin) du contrat de bail lorsque le locataire ne paye pas son loyer.

Le codicille est un acte juridique qui apporte des modifications ou des ajouts à un testament. En d’autres termes, le codicille est constitué de nouvelles dispositions qui ne se trouvaient pas dans l’acte d’origine. Cet acte a ainsi pour but de modifier le testament antérieur ou de lui apporter des précisions.
La rédaction du codicille est soumise aux mêmes formalités que le testament qu’il porte. Dans le cas où le testament d’origine est un testament olographe, c’est-à-dire écrit à la main par le testateur, le codicille doit être également écrit à la main pour être valable. Si le testament est authentique, autrement dit rédigé devant notaire, le codicille devrait l’être également.

En matière juridique et financier, le mot commission peut revêtir plusieurs significations.
Commission, définition 1 : c’est la rémunération versée à l’occasion d’un contrat, notamment après l’exécution d’une prestation de service. C’est le cas par exemple pour un agent immobilier qui a mis en contact un acheteur et un vendeur. Étant donné que la finalisation de la vente d’une maison a été possible, il touche alors sa commission.
Commission, définition 2 : institution regroupant plusieurs personnes ayant soit un pouvoir de décision, soit un rôle consultatif. Il y a par exemple la commission de surendettement. Cette dernière examine la situation d’un débiteur en difficulté financière flagrante. Il y a aussi la Commission Européenne chargée de mettre en œuvre les politiques de l’union.

La Commission de conciliation ou CDC est un organisme de médiation. Elle est chargée de trouver une solution favorable pour les deux parties en cas de litige entre le locataire et le bailleur. Son objectif est d’éviter que le règlement des conflits entre les deux parties se fasse par voie judiciaire.
La commission de conciliation est constituée dans la majorité des cas par des locataires et des bailleurs dont les membres élisent un président. Elle est compétente pour régler divers problèmes entre bailleur et locataire. Les plus fréquents de ces problèmes sont entre autres l’augmentation abusive des loyers, le non payement des loyers et/ou des charges locatives, l’état de lieux lors de l’entrée/sortie du locataire, les expulsions.

Le compromis de vente est un acte qui précise la volonté des parties à se mettre d’accord sur une vente. Il s’agit d’un avant-contrat car ses dispositions visent à préparer l’acte définitif, c’est-à-dire le contrat de vente.
Dans le compromis de vente, le vendeur déclare qu’il va vendre son bien à l’acheteur. L’acheteur, quant à lui, déclare à son tour vouloir acheter le bien sous réserve de rétractation dans le délai légal si les conditions de rétractation sont réunies. Le compromis engage les deux parties. Si l’une d’elle venait à ne pas signer le contrat définitif en dehors de la rétractation prévue, l’autre partie peut saisir la justice pour demander l’exécution forcée ou le versement de dommages et intérêts.

La concession immobilière est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble ou d’une partie d’un immeuble, bâti ou non, en confère la jouissance à une personne dénommée concessionnaire, pour une durée minimum de 20 ans, en contrepartie de la réception d’une redevance annuelle.
La concession immobilière est destinée presque exclusivement à des locaux à usage industriel ou commercial. Elle s’applique dans la majorité des cas aux supermarchés et hypermarchés avec leurs vastes espaces de construction et leurs grands parkings. C’est un contrat particulier qui permet d’éluder les contraintes des baux commerciaux comme le droit au renouvellement.

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