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Le prêt viager hypothécaire comment ça marche ?

Le propriétaire d’un logement à usage d’habitation qui souhaite partir en voyage alors qu’il ne dispose pas de liquidités peut opter pour une alternative financière : le prêt viager hypothécaire. Ce prêt s’adresse notamment aux seniors âgés de plus 60 ans et qui n’ont pas les moyens financiers pour faire leur projet personnel (financement de séjour en maison de retraite, rénovation de sa maison etc.). Comment fonctionne ce prêt viager hypothécaire et quels sont ses avantages et inconvénients ? Réponses dans l’article suivant.

Le prêt viager hypothécaire est un montage financier qui permet de ne pas vendre sa maison tout en disposant d’une somme d’argent. Cette solution mise en place en 2006 consiste à mettre en hypothèque son bien immobilier en contrepartie de l’obtention d’une rente non imposable correspondant à une partie de la valeur du bien (15 à 75 % environ). Un expert immobilier estime cette valeur lors de la souscription au prêt. Le versement peut se faire une fois, sous forme de capital ou périodiquement selon les conventions entre les deux intervenants. Le bien immobilier à hypothéquer doit être uniquement à usage d’habitation mais il peut être la résidence principale, la résidence secondaire ou une autre maison à location. Le prêt avec ses intérêts est à rembourser lors du décès du souscripteur au prêt ou lors de la vente du bien immobilier. Lors de son vivant, le souscripteur ne fait aucun remboursement mais à son décès la banque prêteuse est en mesure de vendre la maison pour récupérer son financement. Pendant la durée de cette opération financière, le souscripteur peut habiter dans son bien immobilier mais il ne peut pas l’utiliser à des fins de financement d’activité professionnelle. Le bénéficiaire du prêt peut répartir la somme d’argent comme bon lui semble : aide aux enfants, achat d’une voiture, amélioration de la performance énergétique d’un logement etc. Si le souscripteur le souhaite, il peut conclure son contrat et effectuer un remboursement anticipé.
Remarques : A noter que la dette ne doit jamais dépasser la valeur du bien immobilier à la fin du prêt. Si la dette excède la valeur du bien, la différence est à la charge de l’établissement prêteur. Si elle ne dépasse pas la valeur du bien, les héritiers recevront les surplus. Les héritiers du souscripteur peuvent également effectuer le remboursement s’ils souhaitent conserver la maison.

Le prêt viager hypothécaire est destiné en général aux personnes âgées qui ne souhaitent pas mettre en vente leur maison mais qui ont un besoin urgent de financement. L’avantage de ce type de financement, c’est qu’il n’impose pas de critère d’âge ni de condition de ressources. Le souscripteur n’aura pas aussi à remplir un questionnaire santé ni à souscrire à une assurance emprunteur décès et invalidité. Concernant le montant du prêt, il dépend de l’évaluation de la valeur du bien hypothéqué. L’établissement bancaire peut évaluer ce bien en fonction de sa situation géographique, son état (les travaux à refaire), le tarif sur le marché immobilier, l’âge du souscripteur etc. Si l’emprunteur est jeune, le montant peut être plus conséquent. Les femmes sont aussi censées avoir une espérance de vie plus longue que les hommes, elles peuvent donc bénéficier d’un montant plus conséquent. Concernant le taux d’intérêt, la banque est libre de fixer le taux qui est en général plus élevé que les prêts à la consommation.
Notons aussi que l’établissement prêteur a le droit de refuser le prêt s’il estime que le bien pourrait perdre de valeur au bout d’un certain temps.

Avant la signature d’un contrat, l’établissement prêteur doit présenter au souscripteur une offre de prêt. Celui-ci indique l’identité des deux intervenants, la date et la nature du prêt, le montant du bien hypothéqué, la date et les conditions de versement de la somme empruntée (un seul versement ou versement périodique par mois), le TAEG et le coût total du crédit. L’emprunteur dispose 10 jours environ pour signer ce contrat. Le créancier ne verse aucune somme d’argent avant la signature qui se fera en présence d’un notaire. Ce dernier devra également vérifier si l’estimation du bien est correcte. A noter que l’emprunteur paiera les frais du notaire.
Après signature du contrat, le souscripteur est soumis à quelques obligations. Il doit mettre en état la façade et le toit, entretenir le jardin etc. Sinon, le créancier a le droit de demander un remboursement anticipé s’il trouve que le bien hypothéqué est en piteux état. Si le bien a été mis en location avant la conclusion du prêt, les locataires peuvent toujours rester dans le logement. Mais si le souscripteur souhaite louer son bien, il lui faut l’accord de l’établissement bancaire. En revanche, le logement ne peut pas être affecté à une activité professionnelle.

Avec ce montage financier, les héritiers peuvent être sûrs de n’avoir aucune dette à régler au décès de l’emprunteur même si la dette accumulée excède la valeur du bien mis en hypothèque. Pendant toute la durée du contrat, l’emprunteur ne paie pas aussi de mensualité. Ce qui constitue un plan avantageux pour les retraités qui touchent un faible montant de pension. L’emprunteur peut également faire un remboursement anticipé s’il le souhaite et ses héritiers peuvent également conserver le bien si la dette est inférieure au prix du bien mis en garantie.
Par contre, le gros inconvénient de ce financement, c’est que ses descendants n’ont pas de patrimoine à hériter surtout si les dettes excèdent le montant du bien hypothéqué. En outre, le montant du bien dépend de l’estimation de la banque. Le souscripteur peut évidemment faire une contre-expertise mais cela constitue aussi une dépense supplémentaire. Par ailleurs, il aurait également à entretenir le bien pendant toute la durée du contrat. Il aura donc à débourser de l’argent pour les frais d’entretien, les taxes foncières et les taxes d’habitation. Enfin, après son décès, l’établissement prêteur a le libre choix sur le moyen de se faire rembourser. Il peut céder au rabais le bien pour récupérer plus vite son argent.

Pour les personnes âgées qui souhaitent avoir les moyens de rénover son logement ou de faire un autre projet personnel, elles peuvent essayer le prêt à taux zéro. Ce type de financement permet de faire un emprunt jusqu’à 30 000 euros à rembourser sur une période de 15 ans sans intérêts. Elles peuvent également faire un prêt hypothécaire. Le taux du crédit hypothécaire est moins élevé que celui d’un prêt à la consommation. Il lui est conseillé de négocier ce taux auprès de son établissement bancaire.
Dans le cas où le propriétaire de la maison a souscrit à d’autres crédits, et qu’il a besoin de fonds, il lui reste également la solution de rachat de crédit. Cette issue financière lui permet de bénéficier d’une trésorerie tout en regroupant ses dettes en un seul. En contrepartie, il aurait à hypothéquer son bien immobilier s’il ne dispose pas de rentrées d’argent stables.

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