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Peut-on faire une donation d’un bien sous crédit immobilier ?

Des parents peuvent envisager une donation à leurs enfants d’un bien immobilier dont le remboursement de crédit est encore en cours. Cela leur permet d’offrir plus de sécurité financière à ces derniers en cas de décès. Or, cet acte demande le consentement de la banque au cas où il y a une hypothèque inscrite sur l’immobilier. La garantie inscrite donne droit à la banque de refuser ou d’accorder cet acte. Quelles sont les lois qui encadrent cette question de donation ? Décryptage.

D’abord, l’intérêt d’une donation réside dans le fait que la note fiscale des héritiers en sera diminuée, voire réduite à zéro lorsqu’ils vont payer la succession. Le montant de ce droit de donation dépend de l’âge de donataire et du lien qui l’unit au donateur. Le coût du droit entre le conjoint, le frère et sœur, les enfants, le parent éloigné diffère.
Pour en revenir aux dispositions qui encadrent la donation, trois cas sont possibles selon les conditions d’octroi du prêt bancaire.

  • Premièrement, la donation est faisable si l’emprunt n’est pas soumis à l’hypothèque mais l’établissement bancaire a fait seulement un dossier pour cautionner le prêt. Dans ce cas, les dettes restantes sont à déduire de la valeur brute de la résidence principale, résidence secondaire etc. donnés. Les conditions permettant la déduction des dettes se rapportent à l’article 776 bis nouveau du CGI (code général des impôts). Celles-ci stipulent que le donateur doit avoir souscrit au crédit pour acquérir le bien objet de la donation. Le donateur aurait également à signaler dans l’acte de donation que le donataire se chargera des dettes. La notification au créancier, ou à l’établissement de prêt au moins par une lettre recommandée avec accusé de réception est indispensable. Il est également conseillé de demander le consentement de l’établissement bancaire avant l’envoi de la notification aux titulaires de créance.
    Par ailleurs, la donation doit concerner un bien immobilier non partagé ou non divisé en totalité ou en partie. L’immeuble peut servir pour une exploitation d’une société individuelle dans le domaine libéral, agricole, commercial ou dans le secteur agraire. Le bien immobilier peut également être affecté à d’autres usages mais la dette a été au bénéfice d’une institution bancaire. Dans ce cas, le contribuable peut être amené à fournir au fisc des pièces justificatives concernant les dettes à la charge du donataire. Si ces dossiers font défaut ou s’ils sont jugés insuffisants, l’administration a le droit de redresser l’acte de donation. Ce droit se réfère à l’article L 55 du livre des procédures fiscales. Le donateur peut partager son bien entre les enfants après estimation. Il peut donner le premier lot à ceux qui vont posséder le bien sans le prêt, et l’autre lot à ceux qui devront rembourser le reste de dettes dues.
  • Dans le deuxième cas où le bien à donner est garanti par une hypothèque, deux lois sont applicables. Mais soulignons qu’aucun de ces deux dispositions ne permet pas la donation. Le premier cas consiste l’ « hypothèque rechargeable ». Celui-ci est encadré par l’article 2422 du Code civil, il s’agit d’une garantie réelle qui permet de garantir un nouveau crédit. Dans ce cas, le donateur peut récupérer sa capacité d’emprunt, dans la limite de l’hypothèque mais il ne lui est pas permis de donner son bien. Le deuxième cas encadré par l’article L 314-1 du Code de la consommation est celui d’un crédit viager hypothécaire. Son fonctionnement est le même qu’un crédit hypothécaire mais il ne sera remboursé qu’au décès ou l’aliénation ou le partage du bien. Ce prêt a l’avantage de faire bénéficier l’emprunteur de plus de disponibilités financières mais il est dédié uniquement aux particuliers. Il prendra plus effet s’il sert au financement d’une activité financière. L’immeuble ou le logement hypothéqué doit aussi servir aussi uniquement pour l’habitation. Dans ces deux dispositions de bien hypothéqué donc, le donateur ne peut pas faire la donation du bien. Lors de son décès, les héritiers peuvent régler la dette ou laisser le bien aux titulaires de créance. Si la dette ne dépasse pas la valeur de l’immeuble, les héritiers recevront l’écart du montant.
  • Si le bien est garanti par une autre type hypothèque, le propriétaire accédant du bien ne peut faire la donation que s’il a soldé toute sa dette. Il lui est évidemment possible aussi de faire une renégociation de prêt auprès de sa banque. Dans ce cas, il ne donne que la part non hypothéquée. Mais il peut aussi faire payer à son gratifié le reste du capital et des intérêts à charge. Toutes ces démarches nécessitent le consentement de l’établissement bancaire.
    Si l’administration demande au gratifié de justifier le paiement effectif de la dette, mais cela ne lui est pas possible à faire, la dette sera ajoutée à l’assiette imposable et il aurait à payer les droits. Cela concerne aussi la différence entre les droits qui auraient dû être payés au moment de la donation (s’il n’y a pas de déduction de dettes) et le droit payé au moment de la donation.

Bon à savoir : celui qui souhaite faire le don de son bien doit également vérifier les conditions générales du prêt qui anticipent quelquefois une obligation de remboursement du reste du capital dû en cas de vente ou de don par exemple.

A part la rétribution du notaire, le donateur ou le donataire est aussi redevable du règlement de fisc de droit de donation. Celui-ci dépend d’un barème après la déduction d’un abattement. Concernant les droits fiscaux, son montant est en proportion de la valeur du bien donné et du lien qui unit la personne qui donne le bien et celui qui le reçoit. Mais il faut faire attention car l’administration fiscale pourrait redresser la note si celle-ci est trop faible ou si l’un des héritiers le conteste. Dans le cas de démembrement d’un bien pour la donation, le montant du droit n’est pas le même que celui d’un bien qui sera donné en pleine propriété. Le calcul de cette valeur se fait en fonction de l’âge du donateur qui possède l’usufruit. A titre d’exemple, s’il a 50 ans, les droits de donation sont la moitié de la valeur en totale propriété. Mais s’il est âgé de 75 ans, la valeur du bien de la nue propriété sera 70 % de la valeur totale. Par ailleurs, la note de fiscalité à payer des héritiers peut être très faible si le donateur fait le don très tôt. Par exemple, si les donataires sont les enfants d’un couple ou d’un parent, chaque enfant jouit d’une exonération de 159 300 euros environ sur la valeur du bien donné. S’il s’agit d’un conjoint ou d’un partenaire Pacs, l’abattement est de quelques 80 700 euros. Dans ces deux cas, le barème progressif s’échelonne entre 5 à 45 %. Les droits à payer entre oncle, cousins etc. sont de 55 % et de 60% pour les autres cas.

Un bien non grevé par une hypothèque peut faire l’objet d’une donation sous réserve du consentement de la banque. Mais pour le bien hypothéqué, tout dépend du type d’hypothèque lors de la souscription du prêt bancaire.

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