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Prêt immobilier et construire soi-même est-ce possible ?

Prêt immobilier et construire soi-même est-ce possible ?

La prévision d’un budget à la hauteur de son projet de construction est indispensable si on souhaite construire soi-même sa maison. Evidemment, l’idéal serait de puiser dans ses propres ressources pour le financement de la construction, mais dans ce cas, il n’est pas rare qu’au beau milieu du travail, les économies soient épuisées. Pour éviter une telle situation, il est prudent de faire un prêt immobilier si on décide de construire soi-même. Mais est-ce que tout emprunteur qui se lance dans l’auto construction peut prétendre à un crédit immobilier ? Nos réponses dans l’article suivant.

Il faut d’abord dire que de nombreux futurs propriétaires sont tentés de construire eux-mêmes leur maison pour de raison de coûts. En effet, qu’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un projet collectif entre des co-habitants, le fait de bâtir soi-même un édifice permet d’économiser entre 8% jusqu’à 12 % du montant total de la construction. Ce qui fait une économie intéressante de quelques dizaines de milliers d’euros. Ce choix est d’autant plus avantageux si le prix de maison dans le marché immobilier est élevé. Cependant, les accédants à la propriété qui ont recours à l’autoconstruction doivent faire face à deux grands problèmes dont l’obtention d’un crédit immobilier et la souscription à une assurance dommage-ouvrage. Car trouver un établissement financeur pour ce type de crédit immobilier n’est pas chose aisée.

Si on parle de difficultés de trouver une banque qui octroie un crédit immobilier, c’est que l’organisme bancaire fait une hypothèque dessus ou exige une caution mutuelle pour la mise en place de cette solution financière. S’il s’agit d’une caution mutuelle, la caution pourrait refuser le financement si elle trouve que le bien garanti n’est pas assez solide ou la capacité d’autoconstruction de l’emprunteur n’est pas très crédible. En effet, le futur constructeur aurait à démontrer la solidité d’un projet : études du sol, du béton, recours à une entreprise de construction, la souscription à une assurance etc. Or, de telles dépenses feront grimper le prix de la construction. D’autre part, il est difficile d’avoir un crédit immobilier sans recourir à une entreprise de construction sauf si l’emprunteur est un ingénieur en bâtiment et travaux public. Dans ce cas, la banque pourrait au moins s’assurer que le candidat à l’emprunt a les aptitudes requises dans la construction d’une maison. Pour contourner ce problème, l’autoconstructeur pourrait faire appel à un architecte agrée pour la conception des plans et à une entreprise de bâtiment pour les gros travaux. Cela concerne les fondations, la maçonnerie et la pose de toits. Ensuite, il se chargera lui-même de la finition. Cette solution permet de rassurer les établissements de financement du respect de normes de la construction. Certes, le coût est un peu cassé mais cela rassure les banques contre la malfaçon du bien. L’emprunteur bénéficie également d’une garantie décennale via ce moyen. Pour rappel, cette garantie est assurée par tout constructeur professionnel qui est responsable pendant une décennie de la solidité de la construction envers le propriétaire accédant. C’est le maître d’ouvrage qui devrait faire la souscription de l’assurance dommage ouvrage (DO) dès le début du chantier. En revanche, si l’emprunteur construit lui-même sa maison, il ne peut pas bénéficier de cette garantie décennale ni souscrire à une assurance dommage ouvrage car il n’est pas professionnel. Il ne subit pas de sanctions s’il ne souscrit pas à cette assurance, mais la banque est susceptible de refuser sa demande de crédit immobilier si elle a le moindre doute sur ses capacités de monter son propre toit.
Bon à savoir : la vigilance est de mise dans un projet d’autoconstruction car l’organisme financier a le droit de saisir le bien si le projet échoue ou s’il y a des incidents de remboursement, même si la maison est encore inachevée.

Malgré ces quelques difficultés, on retrouve encore de nombreux futurs propriétaires qui construisent eux-mêmes leur maison notamment dans les zones rurales. Or, c’est un travail de longue haleine qui pourrait s’arrêter au beau milieu du chantier à cause de problèmes de séchage du robinet. Pour se prémunir contre une telle éventualité, l’autoconstructeur devra ainsi envisager le prêt immobilier, sauf s’il dispose d’un apport personnel très conséquent. Afin de mettre les chances de ses côtés, il aura à tenir compte de ces éléments essentiels à l’obtention d’un financement immobilier :

  • en premier lieu, s’il est dans le bâtiment, c’est un premier point gagné sur son score bancaire. Autrement, l’établissement financeur pourra se montrer frileux à faire le prêt car entamer la construction de sa maison soi-même alors qu’on n’a pas suffisamment de capacités reconnues dans cette entreprise est hasardeux pour lui. En fait, les établissements bancaires privilégient les constructions bien placées qui résistent à une éventuelle chute du prix immobilier et un projet sous régime du contrat de construction de maison individuelle. Le certificat d’assurance-dommage ouvrage est également un critère important pour les banques.
  • ensuite, il vaut mieux avoir un contrat en CDI plutôt qu’un CDD, intérim, travailleur indépendant ou autre pour gagner la confiance de la banque. Cela est compréhensible car d’une manière générale, le crédit sera souscrit sur une durée de 15 ans au minimum, donc si on n’a pas une situation financière stable, pérenne et sécurisée, les chances seront minimes. L’organisme financier passera aussi au crible d’autres critères comme le taux d’endettement, le reste à vivre confortable, la situation financière et matrimoniale de l’emprunteur, son apport personnel, la crédibilité de son projet de construction etc.
  • concernant le taux d’endettement, il convient de se limiter au plafond tacite de 30 à 33 % imposé par les banques. Ce ratio d’endettement peut être calculé sur les calculettes des sites de crédit en ligne. Les établissements bancaires étudient d’abord les revenus de l’emprunteur et la stabilité de sa situation avant ce ratio. L’idéal serait de situer ce taux dans les 25 % si on n’a pas des hauts revenus. L’emprunteur pourrait jouer sur les aides de l’Etat, sur la négociation des conditions de son crédit, le coût de l’assurance emprunteur, la suppression de dépenses inutiles dans son foyer afin de limiter ce taux.
  • Le montant du reste à vivre est la ressource de l’emprunteur après le paiement du crédit. Il sert aux dépenses courantes comme l’habillement, l’alimentation, le carburant, le chauffage etc. Ce reste à vivre devra être suffisant pour convaincre les banquiers à accorder le prêt immobilier.
  • Enfin, les établissements prêteurs préfèrent prêter à un couple qu’un à un célibataire, veuf ou divorcé car s’il s’agit d’un couple, si l’un d’eux est en défaut de paiement, l’autre effectuera le remboursement à sa place.

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