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Procédure de saisie immobilière – qu’est-ce que c’est ?

Lorsqu’un débiteur n’arrive plus à honorer les échéances de remboursement d’un crédit immobilier, les créanciers font souvent appel à la procédure de saisie immobilière. Cette procédure de recouvrement passe par plusieurs étapes et peut durer quelques mois jusqu’à 3 ans en cas d’incident. Ce moyen permet à l’établissement bancaire ou l’organisme prêteur qui dispose d’un titre exécutoire de vendre aux enchères publiques le bien immobilier du son débiteur. L’opération se fait avec l’intervention d’un avocat et d’un huissier. Les fruits de vente seront par la suite distribués aux titulaires de créances. Les enchères se passent au palais de justice, devant le juge d’exécution et non pas devant les commissaires-priseurs. Plusieurs décrets encadrent cette opération. Explications.

La saisie immobilière entraîne la vente forcée du bien de débiteur. Cela permet aux créanciers de recouvrir le prix de la vente de l’immeuble pour payer les dettes. Il est évident que la saisie du bien ne peut se faire que sur le patrimoine immobilier appartenant au débiteur. Un bien où le débiteur est actionnaire ne sera pas éligible à cette procédure. Avant la saisie immobilière, le créancier aurait à faire un état de l’hypothèque du débiteur auprès du service de la publicité foncière. Il doit également informer le commandement valant saisie aux créanciers inscrits sur l’immeuble saisi. Les étapes de cette procédure de saisie laissent toutefois le débiteur le moyen de vendre à l’amiable son bien afin de bénéficier d’un prix plus avantageux que s’il était vendu aux enchères publiques. C’est le créancier qui met en œuvre cette procédure. Pour ce, il doit disposer d’un titre exécutoire qu’il a obtenu grâce au recours à l’huissier et à l’avocat. C’est le juge de l’exécution détermine la procédure de la saisie. Dans la phase préparatoire à cette saisie, l’huissier de justice délivre au débiteur un commandement valant saisie. Celui-ci avertit le débiteur une dernière fois que s’il ne paie pas sa dette dans un délai de 8 jours, le logement ou la résidence qui lui appartient pourrait faire l’objet d’une saisie. Si la dette exigible n’est pas payée, l’huissier de justice intervient pour faire un procès-verbal de l’immeuble à saisir. Le commandement fait l’objet d’une publication auprès de bureau des hypothèques du lieu où se trouve l’immeuble dans un délai de 2 mois à compter de la notification du jugement. Après cette publication, le débiteur n’a plus le droit ni de vendre ni donner à un tiers l’immeuble. Dans les deux mois après la publication, le débiteur est assigné par le créancier à se présenter devant le tribunal dans une audience au cours de laquelle le juge tient compte des remarques ou des contestations de deux parties concernées. Avant cette audience, Il est également nécessaire d’établir un cahier de conditions de vente ainsi qu’une déclaration des créances. L’audience d’orientation aboutit soit à l’autorisation de la vente amiable du bien saisi, si le débiteur en a fait la demande, soit à l’ordonnance de sa vente forcée, soit à la suspension, à l’interruption ou à la fin de la procédure.

Le débiteur peut formuler cette demande bien avant la phase de l’audience d’orientation. Dans ce cas, il aurait à prévenir ses créanciers de sa décision. A défaut, il peut aussi en demander au cours de l’audience d’orientation. Seule l’autorisation du juge permet cette procédure. Pour ce, le juge détermine le prix minimum au-dessous du quel l’immeuble en question ne peut pas être vendu, et ce en respectant le contexte économique du marché. Il lui appartient de fixer la date d’audience de la mise au point qui sera dans les 4 mois au plus tard. En attendant cette date, le débiteur aurait à entreprendre les démarches utiles à la vente du bien. Notons quand même que le créancier peut demander l’arrêt de cette procédure et d’entamer la procédure de vente forcée du bien.
Pendant l’audience suivante, si le débiteur possède un accord écrit de vente, il a droit à un délai de 3 mois supplémentaire pour conclure l’acte de vente de l’immeuble saisi. Si le juge constate que les conditions requises pour la vente sont remplies, il déclare une vente amiable définitive. A défaut d’un éventuel acquéreur ou si les conditions sont non respectées, la procédure de vente forcée de bien sera en cours.

Dans cette étape, signalons d’abord qu’à la différence de vente amiable, la somme d’argent obtenue par la vente forcée du bien ne sera pas versée au propriétaire du bien. Elle sera conservée avant sa répartition entre les différents créanciers. Si le montant de la somme dépasse la totalité des dettes exigibles, le reste sera versé au débiteur. Mais si le montant de la somme n’excède pas l’intégralité des dettes dues, le débiteur aurait encore à payer le montant des dettes restantes. Concernant la mise en œuvre de procédure de cette vente forcée, il revient au tribunal de grande instance de fixer la date de la vente aux enchères dans le délai allant de 2 à 4 mois. Pendant cette période, le bien en question sera publié dans les journaux d’annonces légales. Un avis sera également affiché devant le bien saisi dans le but d’informer autant d’éventuels adjudicataires que possible. Le créancier fait cette démarche aux frais du redevable. Le prix du bien sera fixé par le ou les titulaires de créances. S’il n’y aurait pas d’enchères, les créanciers deviendront adjudicataires d’offices. Si le montant du prix proposé par le créancier est trop bas, le débiteur peut saisir le juge. Pour faciliter la vente forcée du bien, l’immeuble peut faire l’objet de visite des acquéreurs potentiels si les créanciers en sollicitent.
Au cours de l’audience de la vente aux enchères, un avocat intervenant à l’intérêt du potentiel acheteur porte l’enchère. La dernière enchère emporte la vente forcée. Après l’audience de la vente forcée, les personnes qui s’intéressent au bien peuvent encore présenter une surenchère par le biais de l’avocat. La surenchère doit être au moins identique à 10% du prix de la vente. Il y aura par la suite une audience de surenchère au cours de laquelle un jugement d’adjudication reprend les objections tranchées par le jugement. S’il n’y aurait plus de recours après les délais indiqués par la loi, l’argent obtenu dans la dernière enchère est partagé entre les créanciers. Le remboursement clôt la procédure de saisie. L’acquéreur du bien a le droit de demander l’arrêt de l’occupation du débiteur du bien saisi, sauf si son droit de maintien des locaux est indiqué dans le cahier des conditions de vente.

La répartition des sommes issues de la vente du bien saisi se fera entre le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur le bien immobilier saisi lorsque le commandement de payer est publié, les créanciers inscrits sur le bien avant que le titre de vente soit publié et qui ont pris part dans la procédure. Les créanciers définis à l’article 2374 et 2375 de Code civil sont également des bénéficiaires du prix de vente. En revanche, les créanciers qui n’ont pas déclaré leurs créances liquides sont dépossédés du bénéfice de leur hypothèque ou de leur sûreté lors de la distribution de prix de vente de l’immeuble.

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