Rachat de crédit simulation

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Que choisir entre dossier de surendettement et réméré ?

Un emprunteur qui se trouve dans une situation critique marquée par un parcours bancaire insolvable peut opter entre deux ou trois solutions : le rachat de crédit, la vente à réméré de son bien immobilier ou le recours à la commission de surendettement. La première opération financière lui permet de sortir de l’engrenage de paiement des mensualités en regroupant les différents crédits en un seul avec un taux plus intéressant et une mensualité réduite. Mais s’il n’est pas éligible à cette solution ou s’il s’agit d’un surendettement lourd, dans ce cas, il lui reste la vente à réméré de son patrimoine immobilier ou l’appel à la commission de surendettement. Quelle est la différence entre ces deux opérations financières ? Laquelle est la plus intéressante ? Explications.

Quand un débiteur ne dispose plus d’assez d’argent pour mener une vie décente alors qu’il devrait en même temps subir la réclamation de ses créanciers et les fins de mois à découvert, il lui faut prendre rapidement une décision pour éviter la saisie de son bien immobilier. L’une des solutions préconisées aux surendettés qui ont essuyé un refus de rachat de crédit est le réméré immobilier. Cette opération financière s’adresse aux propriétaires, ou propriétaires accédants de leur résidence principale en forte situation de surendettement, peu importe leur situation bancaire (fichés FICP, interdit bancaire etc.). Ce montage financier est uniquement à conseiller si le regroupement de dettes n’aboutit pas. L’article 16 59 du Code civil encadre cette opération d’acte de vente. Son montage est simple : l’emprunteur cherche une société ou un établissement qui rachète son bien immobilier pendant un certain temps (6 mois à 5 ans). Lorsque cette période est écoulée, il pourrait reprendre la chose vendue en restituant à l’acheteur le prix principal et ses accessoires.
Dans cette étape, s’il choisit un établissement spécialiste dans la vente à réméré, la société fait d’abord le calcul du niveau d’endettement et de la valeur de son bien pour s’assurer que le produit de la vente pourrait solder ses dettes. Si la solution est adaptée, la société propose au vendeur sa proposition comprenant la durée du réméré, le loyer (si le vendeur continue à occuper le bien) et le prix fixé pour l’achat du bien. Si le débiteur accepte cette proposition, la société recherche du fonds. Lorsqu’elle trouve un investisseur, la procédure est formalisée devant le notaire. Le vendeur loue ainsi sa maison et paie une indemnité d’occupation à l’organisme qui rachète son bien. Cette indemnité est en général 1 % du montant mensuel du coût d’achat du bien. Dans le cas où le débiteur n’arrive pas à payer les frais d’occupation, il pourrait perdre son droit à réméré et devrait quitter le bien vendu à moins de courir le risque d’expulsion. A noter que le prix de vente du bien immobilier de l’emprunteur environne 50 % à 80% du prix vénal du bien. Le taux pourcentage dépend du prix du marché. Dans ce montage, le vendeur devrait aussi payer les charges foncières et les travaux d’entretien.
Les avantages de cet acte de vente sont nombreux : le propriétaire du bien peut avoir la trésorerie dont il a besoin avec le gain de la vente. Il peut régler ses crédits en cours et baisser son taux d’endettement avec ce fonds. En outre, ce financement est obtenu sur la base de sa résidence mais non pas sur ses revenus. Il pourrait aussi conserver son statut de propriétaire et reprendre la maison vendue lorsque ses défaillances financières seront résolues. Enfin, il lui est également possible de garder secret l’état de sa situation financière.
En revanche, l’opération pourrait engloutir des sommes importantes surtout si la durée du réméré est longue. Ces sommes comportent les frais de transaction, l’indemnité d’occupation qui est assez coûteuse mais aussi les frais de notaire (7 % du bien) lors du rachat du propriétaire. Ce dernier rachète ainsi son bien à 15 % plus cher (pour un réméré d’une durée de un an) et à 25 % plus cher (pour un acte de vente de 2 ans). Aussi, si le propriétaire ne parvient pas à trouver un organisme qui rachète au plus vite sa maison principale, ou s’il a affaire à un investisseur rapace, il pourra également perdre son bien. Dans tous les cas, s’il ne dispose pas d’un revenu stable et pérenne, il pourrait avoir du mal à racheter la maison à l’issue du délai de réméré. Et il n’y aura pas alors de remboursement de dépôt de garantie. On ne doit pas oublier également que le prix proposé est inférieur au prix d’une vente classique sur un marché immobilier dans cette opération. Ainsi, il vaut mieux faire une étude à la loupe de sa situation financière, son taux d’endettement, l’état du marché immobilier ainsi que les propositions des organismes qui acceptent la vente à réméré pour s’assurer de la rentabilité de cette solution.

Afin de sortir du traquenard de crédits et de dettes impayés, lorsque les demandes de rachat de crédit sont infructueuses, l’appel à la commission de surendettement est généralement la solution ultime. Surtout si le débiteur est locataire. Notons toutefois que cette démarche est lourde de conséquences car il sera inscrit au fichier de la banque de France pour une dizaine d’années et il devrait aussi revendre son bien afin d’apurer ses dettes. Pour ce, le débiteur devrait remplir le dossier de surendettement qui comprend les informations relatives à sa situation professionnelle et familiale, une liste de ses ressources d’argent et de ses crédits en cours, ses charges et ses dettes, ainsi qu’une liste de ses biens et les photocopies des pièces justificatives. Après avoir déposé son dossier de surendettement au secrétariat de la commission, il aurait à attendre l’avis de la recevabilité de son dossier. Si la Commission trouve que l’endettement du débiteur n’est pas simulé et qu’il est de bonne foi et que cette situation d’endettement n’est pas professionnelle, elle pourrait accepter la demande. A partir de là, l’institution peut proposer un plan conventionnel de redressement avec des mesures validées par le juge (suspension de procédures de recouvrement pendant un an, réduction de taux d’intérêt, report ou rééchelonnement de paiement…) ou une procédure de redressement personnel . Les dettes immobilières ont la priorité dans l’application de ces procédures. A travers ces mesures, la commission peut demander au débiteur la vente de biens qui ne sont pas indispensables à son usage au quotidien. Elle est également en mesure de procéder au déblocage d’épargne comme l’assurance vie, la PEL etc. ou d’exiger la vente forcée de la maison du débiteur. Cela pourrait arriver si ce dernier n’a pas fait une demande de vente à l’amiable ou si sa demande auprès des juges a essuyé un refus. Si la commission propose un plan de vente de sa maison dans les 2 ans afin de régler ses dettes, mais il n’a pas trouvé d’acheteur, le juge peut statuer des plans à répétition. Il lui est alors possible de recouvrer sa maison si sa situation s’améliore pendant cette période.

Le choix entre ces deux montages financiers dépend de la situation du débiteur. La vente à réméré est conseillée si le gain de la vente permet d’apurer les dettes du vendeur et que ce dernier dispose des revenus pérennes qui lui permettent de recouvrer la jouissance de son logement après la durée du réméré. Mais si son surendettement est lourd, il lui est préférable de recourir à la commission de surendettement.

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