Rachat de crédit

Comparatif des taux de crédit & Simulateur de regroupement de prêt

Rachat de crédits et loi Scellier

La loi Scellier provient de la loi Robien qui a été instaurée lors de la loi de finances de 2009. Cette dernière vise à stimuler le secteur d’investissement locatif qui a été en mauvaise passe pendant le dernier trimestre 2008. Dans l’application de cette loi, à compter du 01er janvier 2009 jusqu’au 31 décembre 2012, les investisseurs des logements neufs destinés à la location sous les régimes de Robien, Borloo, ou Duflot peuvent bénéficier de réductions d’impôts s’étalant sur 9 ans. Cependant, en cas de rachat de crédit, ces bénéfices fiscaux peuvent disparaître. Mais afin de ne pas perdre ces avantages, il faut remplir certaines conditions. Décryptage.

Cette loi concerne d’abord les logements neufs ou en état de futur d’achèvement ou des bâtiments en construction. Elle s’adresse également aux habitations ne répondant pas aux normes de décence, qui sont soumises à des travaux de réhabilitation afin d’avoir des caractéristiques des logements neufs. Il s’agit des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et qui subissent une transformation afin de répondre aux règlements thermiques et énergétiques imposés par la loi Scellier. Elle est également destinée à ceux qui ont souscrit au capital de SCPI à condition que 95% de la souscription soit utilisé pour le financement de l’investissement remplissant les conditions de réduction Scellier.
Cette loi permet à tout citoyen Français qui paie moins de 8334 euros d’impôts sur le revenu par an, de faire l’acquisition d’un bien immobilier sans avoir à apporter une trésorerie. En effet, un organisme financier fournit entièrement le fonds de l’investissement qui sera soumis à un taux d’intérêt. L’investisseur ne peut pas habiter dans le logement, il doit le mettre en location. En outre, le montant du loyer ne doit pas dépasser un certain plafond. Cette défiscalisation permet ainsi aux bénéficiaires des avantages fiscaux d’avoir plus de stabilité de budget.
Concernant les avantages fiscaux de cette loi, ils s’adressent à tous les contribuables français qui ont acheté des logements neufs destinés à la location non meublée pour habitation principale entre le 01er janvier 2010 au fin décembre 2012. Ceux qui ont acquis un logement en 2010 bénéficient de 25% de réduction d’impôt sur le prix de revient du logement. Les investisseurs dans des maisons neuves en 2011 bénéficient quant à eux de 15% de réduction d’impôt et 13% pour les acquisitions en 2012. La valeur du bien est plafonnée à 300 000 euros et chaque investisseur peut acquérir un seul logement par an. La durée de la réduction s’étale pendant 9 ans. En guise d’exemple, pour un investissement locatif de 150 000 euros en 2012, la réduction est de 19 500 euros sur 9 ans, soit 2166,6 euros par an.
La différence entre la loi Scellier et Scellier social réside dans le fait que la loi Scellier fait profiter d’une réduction d’impôt de 13% s’étalant sur 9 années pour l’année 2012, alors que Scellier social propose une réduction plus importante de 21% sur une location de 12 ans au minimum.

Les investisseurs qui jouissent de l’avantage de cette loi auront à s’engager de louer le logement non meublé à habitation principale pendant 9 ans. Cet engagement prend effet dans l’année qui suit la date de finition de l’habitation. Si le propriétaire ne respecte pas cet engagement (par exemple s’il revend le logement avant la date de 9 ans indiquée ou s’il en fait l’objet d’un rachat de crédit), il pourrait perdre les avantages des déductions d’impôts sauf dans le cas suivants :

  • Si l’un des époux est invalide alors que l’engagement est fait par imposition commune.
  • Si le contribuable ou son époux décède ou si l’un d’eux est licencié.

Par ailleurs, le contribuable peut louer le bien à ses enfants ou à ses parents à condition que ces derniers n’entrent pas dans son foyer fiscal. Dans l’application de cette loi, il n’y a pas des contraintes de plafond de ressources du locataire. Mais autrement, le propriétaire doit respecter le plafond de loyer selon la zone. Par exemple, pour la zone A sous le régime Scellier, ce plafond est de 16 38, pour la zone A Bis, il est de 22 08 et pour la zone B2 il est de 10 78. La zone C (les régions autre Paris, la Côte d’Azur et les grandes villes) est en général exclue des avantages de cette disposition sauf quelques zones agréés.

Il arrive qu’au cours du remboursement du crédit immobilier, le débiteur ait de la peine à s’acquitter de ses nombreuses dettes ou à honorer ses échéances. Cela pourrait être dû à une imprévue, un accident de la vie tel qu’un décès, un divorce, un licenciement ou une invalidité suite à une maladie etc. Dans ce cas, pour prévenir le surendettement, il pourrait recourir au rachat de crédit. Cette solution lui permet à la fois de réorganiser ses dettes et d’avoir une enveloppe de financement en supplément s’il remplit certaines conditions. Les crédits existants y compris le crédit immobilier sont alors regroupés en un seul et unique crédit dont le remboursement s’étale en une durée plus longue. En revanche, les mensualités à payer sont moins élevés que les mensualités de ses anciens crédits. Cette solution de restructuration de dettes est facile si le propriétaire peut garantir son prêt avec une hypothèque de son immobilier. Car elle exige quelquefois le cautionnement d’une personne ou d’un établissement bancaire sinon la mise en hypothèque d’un bien immobilier. A rappeler qu’il existe des conditions d’âge et de plafond aussi pour ce regroupement de dettes.
En faisant le rachat de ses crédits, le débiteur ne conserve pas ses avantages fiscaux à moins qu’il remplisse les conditions suivantes :

  • la souscription du rachat de crédit doit faire mention qu’elle est faite dans le but de rembourser ou de remplacer le prêt initial.
  • Les intérêts du nouveau crédit qui permettent de bénéficier du droit de déductions d’impôts ne doivent pas dépasser les intérêts initiaux. Pour faire cette comparaison, il faut se référer à la somme des intérêts sur le calendrier de l’emprunt initial et sur celui du rachat de crédit.

Par ailleurs, il ne faut pas oublier de mentionner sur la déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau prêt est remplacé. Pour ce, il ferait mieux de joindre les justificatifs. Dans tous les cas, avant d’engager une procédure de rachat de crédit ou de regroupement de dettes, il importe de prendre des informations auprès des centres d’impôts.

Remarques.
Pour conserver les avantages fiscaux dans le cadre d’un achat immobilier à vocation locative, il faut aussi choisir l’acquisition d’un logement dans une ville où il y a une forte demande de location. Car on retrouve bon nombre d ‘habitations qui ne trouve pas de locataires pendant un temps assez long.

Le rachat de crédit peut être compatible avec les avantages fiscaux liés à la loi Scellier si en consolidant les dettes, le débiteur a mentionné que l’opération vise à se substituer au prêt initial. Il faut également que les intérêts du rachat de crédit soient inférieurs aux intérêts initiaux. Dans le cas contraire, le droit à l’avantage fiscal est retiré et les intérêts issus de la location ne seront pas déductibles.

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