Rachat de crédit simulation

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Rachat de prêt hypothécaire : comment faire ?

Le rachat de prêt consiste à solder un ou plusieurs crédits en cours en les substituant avec un crédit unique aux modalités plus allégées. Il permet entre autres de réduire considérablement le montant des mensualités et de rallonger la durée de remboursement. Dans le cas présent, l’opération est appuyée par une hypothèque pour garantir son remboursement.

Le premier objectif du rachat de prêt hypothécaire est donc de faciliter le remboursement. Ici, le montant de mensualité est réduit pour l’ajuster à la nouvelle situation financière de l’emprunteur. Cette nouvelle situation peut s’agir d’une augmentation des charges ou d’une baisse de revenu. L’hypothèque permet à l’emprunteur d’obtenir une réponse positive à sa demande. En effet, les banques et organismes de crédits sont plus prompts à accorder un rachat quand ils sont surs de récupérer leur argent.
Parallèlement, le rachat de prêt hypothécaire est aussi une solution contre le surendettement. En effet, l’accumulation de crédits crée un désordre dans le budget du ménage. D’un côté, il y a les charges incompressible (impôts, facture d’énergie, facture d’électricité, frais de scolarité, etc.) à payer. De l’autre, il y a les prêts à différentes échéances et mensualités à rembourser. Au final, l’emprunteur n’arrive plus à payer ses dettes et il est ainsi exposé au surendettement. C’est une situation inconfortable où l’emprunteur défaillant est fiché à la Banque de France, interdit de contracter de nouveau prêt pendant un certain temps.
Le rachat de prêt hypothécaire permet aussi d’obtenir une marge financière entre les revenus et les charges du budget du ménage. Cette solde positive peut être ensuite épargnée et réinvestie dans un autre projet. Cela permet aussi de diminuer le taux d’endettement. Par la même occasion, l’opération permet d’augmenter ainsi la capacité de remboursement, ce qui permet de contracter un nouveau prêt.

Le rachat de prêt hypothécaire s’adresse à un emprunteur qui souhaite réajuster les modalités de remboursement de son crédit immobilier. Il concerne aussi tout emprunteur souhaitant regrouper plusieurs crédits (prêt immo et prêts à la consommation) en un seul pour faciliter leur remboursement. Comme son nom l’indique, cette opération est garantie par une hypothèque. Elle s’adresse donc à une catégorie d’emprunteur bien déterminée.
Le rachat de prêt hypothécaire pour les propriétaires immobilières
Garantir un rachat de crédit par une hypothèque implique que l’emprunteur doit être propriétaire d’un bien immobilier. Le bien hypothéqué peut être l’objet du prêt (le logement acquis à l’aide de l’emprunt) ou un autre bien appartenant au demandeur.
Il ne suffit pas d’être propriétaire pour bénéficier d’un tel rachat de crédit, il faut que le bien à hypothéquer soit libre de toute contrainte. En effet, pas d’inscription hypothécaire en cours, pas de saisie-attribution, pas de mesure d’exécution, pas de mesure conservatoire. Ainsi, si le bien faisait l’objet d’une hypothèque, il faut qu’il fasse l’objet d’une mainlevée avant de pouvoir être hypothéqué à nouveau.
Le rachat de crédit hypothécaire pour les emprunteurs à situation difficile
Le rachat de prêt hypothécaire est une solution pour les emprunteurs qui ont des difficultés à obtenir un rachat de prêt classique compte tenu de leur niveau d’endettement élevé. Quand les revenus du débiteur est également trop faible, les banques sont réticentes à s’engager pour le rachat. L’adossement d’une hypothèque à l’opération les rassure donc quant à la restitution de leur argent.
Cette alternative permet à l’emprunteur de prétendre à un meilleur taux sur une durée rallongée. En effet, l’objectif d’un rachat de crédit c’est d’alléger le remboursement de dettes. Or, sans garantie financière bien établie, la banque pourrait être tentée de facturer très chère l’opération.

La mise en hypothèque d’un bien immobilier permet d’obtenir une seconde chance lorsque les banques ont refusé le rachat de crédit classique. Quelques établissements spécialisés dans le rachat acceptent le rachat de prêt appuyé par cette garantie. Pour ce faire, voici les démarches à suivre.
Soumettre le bien à une expertise
L’emprunteur doit d’abord faire l’estimation de son bien immobilier. Ici, il est nécessaire de faire une évaluation officielle par un expert immobilier (notaire ou agent immobilier). En effet, le rachat n’est accordé que si la valeur du bien dépasse le montant de l’opération. Il faut donc connaitre au préalable son prix de vente exact.
Trouver l’établissement qui consent à racheter le crédit
Vous devrez faire le tour des organismes financiers (banque ou établissement de crédit) pour trouver une offre. Si vous avez deux ou plusieurs offres, comparez-les et choisissez celle qui vous parait la plus adaptée à votre situation. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier en crédit pour vous aider, vous conseiller et vous faciliter l’obtention d’un rachat dans les meilleures conditions.
Rédiger l’acte de la garantie hypothécaire chez le notaire
Constituer une hypothèque est une démarche à faire exclusivement chez un notaire. Elle doit prendre la forme d’un acte notarié, sans quoi, elle sera considéré comme nulle. C’est le notaire qui rédige l’acte par lequel l’emprunteur consent à donner l’hypothèque à la banque qui rachète son crédit en guise de garantie de remboursement.

Type de bien
Les biens qui peuvent servir de garantie hypothécaire sont les logements d’habitation à titre de résidence principale ou de résidence secondaire ainsi que les logements exploités à titre d’investissement locatif.
Coût de l’opération
D’abord, il y a les coûts habituels du rachat de crédit qui vont s’ajouter au capital restant dû pour former le nouveau capital du nouveau prêt. Il y a les pénalités pour paiement anticipé et le frais de dossier (optionnel).
Puis il ne faut pas oublier que l’hypothèque a un coût : l’émolument (rémunération) du notaire et le droit d’enregistrement de l’hypothèque au service de publicité foncière.
Cas d’un crédit hypothécaire
L’hypothèque souscrite qui servait de garantie pour le ou les crédits initiaux (ceux à qui l’on demande un rachat) ne peut être reconduite pour garantir le rachat de crédit. En d’autres termes, si le crédit à racheter est déjà un crédit hypothécaire, l’hypothèque disparait au moment du rachat puisque le crédit lui-même est remboursé en totalité et par anticipation à ce moment. Toutefois, le bien peut servir de nouveau de garantie pour l’opération de crédit à condition de le faire endosser une nouvelle inscription hypothécaire.

Les banques
La plupart des emprunteurs souscrivent leur crédit auprès de son banquier (celui de la banque où est domicilié son compte). Cette personne connait le détail de son compte bancaire et peut aussi le connaitre personnellement. Cela peut constituer un avantage pour un rachat de prêt hypothécaire. Par contre, il peut passer à côté d’offre intéressante chez d’autres banques (prime d’assurance moins chère, taux d’intérêt pas cher, conditions de prêts favorables) s’il reste dans sa banque.
Les établissements de crédit spécialisés ou ECS
Les ECS sont des établissements financiers dont les activités sont limitées aux offres de divers crédits : prêt à la consommation, crédit-bail immobilier, crédits professionnels, cautions, garanties, etc. L’obtention d’un rachat de crédit auprès d’un ECS est plus facile que chez une banque. Les clients y reçoivent un traitement plus favorable de leur dossier et disposent d’une grande chance d’obtenir une réponse positive. Toutefois, ils pratiquent un taux plus cher dans la plupart des cas.

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