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Glossaire du financement immobilier – 33

La réception des travaux est une étape pendant laquelle le maître d’ouvrage constate le bon achèvement des travaux et leur conformité au contrat. A l’issu de cette formalité décisive, le maître d’ouvrage peut manifester sa volonté d’approuver les travaux de manière express (rédaction d’un procès-verbal de réception), tacite (en payant intégralement l’entrepreneur) ou judiciaire (décision prononcé par le juge en cas de désaccord entre les parties).

Les vices apparents constatés lors de la réception doivent être mentionnés dans le procès-verbal. Il serait mieux que le maître d’ouvrage soit assisté par un contrôleur technique ou un professionnel de la construction pendant la réception. L’entrée en vigueur des diverses garanties (garantie biennale, décennale, garantie de parfait achèvement) coïncide avec la date de réception de travaux.

Le recours contre un permis de construire est une action intentée par des constructeurs qui souhaitent obtenir l’annulation du permis lorsqu’ils estiment que la construction prévue leur causera préjudice. C’est aussi le recours demandant réparation du préjudice occasionnée par la construction.
Il existe deux types de recours contre le permis de construire. Primo, le recours gracieux est adressé à l’autorité administrative concernée pour qu’elle revienne sur sa décision d’accorder le permis. Secundo, le recours contentieux consiste à porter l’affaire devant un tribunal administratif avant que le juge compétent annule l’acte administratif qu’est le permis de construire. Le délai du recours est de deux mois à compter du premier jour d’affichage du permis sur le terrain.

Le régime de la communauté réduite aux acquêts est un régime matrimonial selon lequel chacun des deux époux conserve la propriété des biens qu’il possédait avant le mariage. Chacun est également le seul propriétaire des biens qu’il a reçu personnellement par héritage ou par donation.
Dans ce régime, ce sont les biens achetés pendant le mariage par l’un ou l’autre des époux qui constituent les biens communs. Il est à noter que le terme « acquêt » désigne un bien commun acquis par un couple marié. Le régime de la communauté réduite aux acquêts est le régime de partage de bien par défaut en l’absence de contrat de mariage.

Le régime de la communauté universelle est un régime matrimonial selon lequel tous les biens de chacun des époux, que ce soit de bien obtenu avant le mariage ou pendant le mariage, soient mis en commun. Sont concernés tous les biens qu’ils soient acquis par achat, par succession ou par donation.

Dans le régime de la communauté universelle, seuls les biens propres par nature demeurent la seul propriété du titulaire désigné. Ces biens propres concernent entre autres les vêtements et linges personnels, les dommages-intérêts et indemnités reçues en réparation de préjudice personnel, etc. Avec ce régime, il est possible également de céder un bien à un conjoint en mentionnant que celui-ci ne doit pas entrée dans les biens communs.

Le régime de participation aux acquêts est un régime matrimonial particulier. En vertu de celui-ci, chacun des époux gère ses biens à sa manière et les biens acquis demeurent la propriété de celui qui l’a acheté. Même quand les biens sont achetés ensemble, chacun est propriétaire de ceux-ci à hauteur de son apport. Le régime de la participation aux acquêts trouve sa particularité lors de la dissolution du mariage. En effet, ce régime stipule que l’époux qui s’est le moins enrichi peut bénéficier d’une part de l’enrichissement de son conjoint.

Le règlement de copropriété est un document qui organise les modes de fonctionnement d’un immeuble en copropriété. Il délimite les parties communes et les parties privatives de l’immeuble. Il énumère les conditions d’utilisation de ces parties et il établit les droits et obligations de chaque copropriétaire. Il détermine aussi la séparation des charges. Le règlement de copropriété est un document obligatoire. Il doit être rédigé de façon à être précis et clair. Celui-ci est rédigé généralement au moment de la construction de l’immeuble et il peut être modifié tout au long de son existence au cours des assemblées générales de copropriété.

Un regroupement de crédit est une opération bancaire qui consiste à rassembler tous les crédits en cours d’un emprunteur en les regroupant en un seul crédit. A cet effet, la charge de remboursement mensuel est diminuée et dont la durée de remboursement est étalée sur une période plus longue.
Avec le regroupement de crédit, l’emprunteur ayant accumulé différents crédits (crédit à la consommation, crédit auto, crédit renouvelable, découvert bancaire, etc.) et qui devrait payés toutes les mensualités de ces crédits n’aura plus désormais qu’à rembourser qu’une seule et unique mensualité par mois. Cette opération permet de rester solvable malgré la difficulté financière ou l’augmentation des charges du ménage.

Le remboursement par anticipation est le fait de rembourser tout le capital restant dû d’un crédit avant l’échéance. Ce type de remboursement raccourcit la durée de crédit et entraîne la diminution du montant total de l’intérêt perçu par l’établissement prêteur. En effet, qu’il s’agisse d’un crédit in fine ou d’un crédit amortissable, une part d’intérêt est versée à la banque chaque mois. Ainsi, plus le remboursement est étalé sur plusieurs mois, plus il y aura d’intérêt dû par l’emprunteur. De ce fait, la pénalité pour remboursement anticipé a été instaurée pour compenser le manque à gagner subit par le prêteur. Le remboursement par anticipation peut intervenir en cas d’une grande rentrée d’argent de l’emprunteur (vente de bien, retour sur investissement, héritage, etc.), ou aussi dans le cadre d’un rachat de crédit.

Le remembrement est une opération foncière qui consiste à grouper des petites parcelles de terres agricoles en parcelles plus grandes de manière à optimiser leur exploitation. Le but est ainsi de rendre ces terres plus rationnelles à cultiver et plus rentables. Le remembrement peut consister également au regroupement et à la redistribution des parcelles de terrains en milieu urbain dans le but les rendre conforme au plan d’urbanisme en vigueur dans la zone. Le remembrement peut être réalisé notamment par voie d’échange émanant de la décision de l’administration compétente.

La rente viagère est une somme d’argent versée périodiquement à une personne jusqu’à son décès. L’objectif d’une rente viagère est d’offrir au bénéficiaire une rentrée d’argent stable et régulière (par mois, par trimestre ou par an). C’est pour lui assurer sa subsistance et pour lui permettre de réaliser d’autre projet jusqu’à la fin de son existence. La rente viagère peut être payée par l’acheteur dans le cadre de la vente en viager. Dans ce type de vente, le montant de la rente est déterminé librement et d’un commun accord entre les deux parties. Le montant ne doit pas être dérisoire (insignifiant ou plus exactement largement en deçà du prix convenable) sous peine d’être qualifié de donation déguisé ou de fraude au fisc.

Le refus de dossier de demande de crédit immobilier présentée par un emprunteur est un cas probable et relatif à la situation personnelle et professionnelle du client. L’emprunteur peut anticiper ce refus en étudiant, en connaissance de cause, tous les éléments constitutifs du dossier. Il peut se faire aider par un courtier spécialiste en crédit immobilier pour éviter le refus. Le refus entraîne une perte de temps, une perte d’argent, et peut-être il provoque une déception du porteur de projet immobilier.

Refuser, pourquoi ?
Au cas où le dossier de projet de crédit immobilier est refusé par la banque ou par les banques, si l’emprunteur a sollicité plusieurs offres, il doit réagir sans baisser les bras. D’abord, il faut chercher à comprendre les causes du refus. Parfois, les banques ne mentionnent pas ces causes lors du rejet. Il est possible que chaque banque regarde le même dossier différemment. Peut-être une banque refuse à cause du taux d’endettement, une autre à cause du niveau de revenu ou un découvert bancaire, etc. À cet effet, l’emprunteur doit réagir conformément selon les causes de refus.

Refus à cause d’un découvert bancaire
Si une banque refuse la demande à cause d’un découvert bancaire, l’emprunteur peut chercher une autre banque en proposant un apport personnel plus consistant. Sinon, il faut attendre que la situation soit apaisée après quelques mois. L’emprunteur doit démontrer aux organismes de financement qu’il peut améliorer la gestion budgétaire du ménage.

Le risque de surendettement est un sujet délicat, pourtant l’emprunteur peut y apporter des solutions, par exemple éliminer certains crédits à la consommation ou procéder au rachat de crédit. Cette solution est la plus courante, mais il faut se référer au taux d’intérêt sur le marché qui doit être plus bas que le taux de crédit en cours.

Refus à cause du niveau de revenu
Si le refus est causé par l’instabilité professionnelle et/ou l’instabilité de revenu, il faut que l’emprunteur cherche à démontrer que son contrat de travail est en CDI sinon il a d’autres sources de revenus qui puissent renforcer le dossier. Si c’est impossible, il doit chercher à exercer une activité génératrice de revenu stable, par exemple devenir un travailleur non salarié à titre complémentaire.

Autres causes de refus
Pour les autres causes de refus, telles que le niveau d’apport personnel, la durée de crédit immobilier, l’assurance emprunteur, etc. il faut s’adresser à un courtier spécialiste en crédit immobilier pour donner plus de conseil.

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