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Glossaire du financement immobilier – 37

La surface hors tout indique la mesure de l’extérieur d’une construction qui peut être une maison d’habitation, un atelier, une construction pour usage professionnel. Sachez toutefois que la surface hors tout, en considérant la dimension hors tout, diffère de la dimension extérieure qui touche la largeur et la longueur et la profondeur au sol. Pour bien distinguer la surface hors tout, il faut savoir ce qu’on entend par surface habitable qui est également différente de la dimension intérieure. La surface habitable est calculée en totalisant les surfaces des planchers de chaque pièce en ôtant les surfaces occupées par les murs, les escaliers, les portes et fenêtres.

Le juge est autorisé de par son statut et pour une bonne administration de la justice d’ordonner un sursis à statuer. Le sursis à statuer est une décision pour reporter le cours d’un jugement en attendant un événement. Comme événement attendu, citons entre autres la réconciliation de conjoints dont la procédure de divorce est en cour, une formalité portant sur l’acceptation d’une succession pour une partie au niveau d’un tribunal terrier, la décision d’une autre juridiction susceptible d’influer l’affaire en cour, une décision finale sur un plan d’urbanisme si le sursis à statuer concerne un permis de construite ou d’aménager. Le sursis à statuer est donc une mesure de sauvegarde, permettant éventuellement à la collectivité de mettre en œuvre une procédure opérationnelle.

Le syndic de copropriété est mise en place pour assurer la réalisation des dispositions du règlement de copropriété. Le syndic de copropriété peut être une personne physique, mais généralement c’est une personne morale. Elle est chargée de représenter le syndicat de copropriété et de la bonne gestion de l’immeuble. Le syndic de copropriété est assisté par le conseil syndical dans l’exécution de ses responsabilités. Ces responsabilités sont déterminées par l’assemblée générale, à savoir les entretiens courants, les travaux, le recouvrement des charges, la gestion du personnel et surtout l’administration de l’immeuble. Le syndic de copropriété se doit de justifier d’une garantie financière afin de pouvoir couvrir éventuellement les fonds de la copropriété.

Le syndicat coopératif se définit comme étant un mode de gestion de type collégial d’une copropriété. Pour assurer une bonne gestion coopérative, l’assemblée générale se charge d’élire les membres du conseil syndical. C’est une fois ce conseil en place que commence l’élection du syndic. Par rapport à la gestion basique d’un bien, le syndicat coopératif présente des spécificités dans la mesure où ses membres doivent s’investir. Étant donné que la gestion est effectuée par des copropriétaires eux-même, la loi et son décret autorisent le conseil syndical et le président-syndic à se tourner vers toute personne de leur choix pour demander conseils.

Un syndicat secondaire ne peut exister s’il n’y a pas plusieurs bâtiments constituant une copropriété. A cet effet, il peut y avoir plusieurs syndicats secondaires en rapport au nombre de bâtiments en copropriété. Le syndicat secondaire est géré par un syndic de copropriété. Le rôle du syndicat secondaire est d’assurer la gestion, l’entretien d’un ou des bâtiments d’une manière autonome, indépendamment de sa filiation au syndic de copropriété. Le syndicat secondaire peut être une personne physique ou une personne morale mais doit être distincte du syndicat principal de rattachement. Le syndicat secondaire a sa propre comptabilité et vote son propre budget prévisionnel. Le syndicat secondaire a le droit d’agir en justice pour le règlement de copropriété, par exemple.

Le tableau d’amortissement, autrement appelé plan de remboursement ou échéancier, est nécessaire pour informer l’emprunteur des échéances, des montants du capital à rembourser, de l’intérêt dû et restant dû d’un prêt. La banque ou le prêteur met ce document à disposition de son client pour définir un contrat de prêt et en marge de signature. Le tableau d’amortissement donne en effet les détails des mensualités, y compris une part d’assurance. Le client peut connaître l’amortissement d’emprunt et la durée du prêt avant de décider et de signer le contrat. Aussi, le tableau d’amortissement informe sur le coût total du financement.

La tacite reconduction permet aux deux parties contractantes le renouvellement automatique de leur contrat, sans qu’il y ait d’autres formalités ou nouvelles formalités, lorsque le contrat arrive à son terme. Dans ce contrat, il y a une clause stipulant que le contrat est reconductible automatiquement, au cas où aucune partie ne s’oppose à la reconduction. A titre explicatif, si un contrat de deux ans renferme une clause de tacite reconduction, il est automatiquement renouvelé pour une durée de deux ans supplémentaire si aucune demande de résiliation ne s’est produite. Le domaine de l’assurance pratique souvent la tacite reconduction, mais le client peut toujours changer le contenu à la fin du contrat. Sachez toutefois que professionnels prestataires qui proposent à leurs clients des contrats tacitement reconductibles sont tenus fr les avertir.

C’est la copropriété qui est le secteur qui concerne le tantième. Il est donc indispensable d’avoir une notion sur la copropriété avant d’étudier le tantième. La copropriété est un immeuble appartenant à plusieurs propriétaires qui vivent sous une identité juridique qu’est le syndicat des copropriétaires. L’immeuble est divisé en parties privées et en parties communes telles que l’espace vert, l’ascenseur, etc. A noter que l’immeuble n’est pas systématiquement divisé en part équitable, le nombre de lots est différent d’un copropriétaire à un autre. A cet effet, le tantième mesure la quote-part de partie commune, au prorata, partagée selon les lots. Le tantième indique la valeur globale de chaque lot, d’un petit studio jusqu’à plusieurs pièces ou appartements. La charge à payer y correspond.

La limitation du cap, raison de l’appellation taux capé, est définie comme étant une action permettant la révision du taux d’intérêt en une période prédéterminée, et ce, relativement au changement de l’indice de référence. Le taux capé permet ainsi à l’emprunteur de prévoir la hausse plausible et excessive du taux d’intérêt durant sa période de crédit. Si un client averti préfère le prêt à taux capé, c’est qu’il connaît la sécurité due à la stabilité de taux. Nonobstant le taux capé est un peu plus élevé qu’un taux variable lors d’un crédit. Le taux est révisable mais les variations sont limitées à une certaine proportion.

Le taux débiteur est la base de calcul des intérêts des mensualités. Le taux débiteur est exprimé en pourcentage. C’est un taux d’intérêt qui peut être fixe ou variable selon le contrat. C’est appliqué au capital emprunté sur une base annuelle. Si le crédit est à long terme, les clients choisissent parfois le taux débiteur fixe pour se protéger des hausses des taux d’intérêt au cours du crédit. Il est à noter que le taux débiteur variable change selon l’indice de référence pendant la souscription du crédit. C’est relativement malaisé de maîtriser le coût total des intérêts pour le cas du taux d’intérêt variable.

Au moment de réaliser un projet immobilier, il est toujours nécessaire de comparer les taux d’intérêt proposés par les diverses banques. En effet, il faut vérifier les fluctuations d’un mois à un autre. Une banque peut offrir un taux relativement bas en un mois, mais le mois suivant elle peut changer le taux à la hausse, et parfois c’est le contraire. L’essentiel est de comprendre pourquoi le taux de crédit immobilier a une importance capitale durant la période de concrétisation d’un projet immobilier.

Négocier le bon taux au bon moment
Il existe sur le marché financier les taux moyens, les taux immobilier mini, et parfois des taux négociés. En tout cas, pour obtenir le meilleur taux  il faut avoir la compétence de négocier et surtout de comparer dans le temps et dans l’espace, c’est-à-dire sur une période relativement longue avant le projet et dans le futur, et auprès de différents établissements de financement. A titre de conseil, l’intervention d’un courtier permet la collecte de plusieurs informations comparables.

A noter, par ailleurs, que l’emprunteur peut lui-même être auteur de la détermination du taux de crédit immobilier, par exemple en fixant la durée du prêt. Une durée de remboursement plus longue permet un taux de crédit plus élevé, et non moins le coût total du projet. A titre d’exemple : un taux sur 15 ans est de 1,07% tandis qu’un taux sur 20 ans est de 1,26%

Il y a également les différences de taux de crédit selon le champ d’étude, niveau national ou niveau régional, et voire entre les régions il peut y avoir des différences de taux.

Un facteur déterminant
Techniquement, la banque calcule le coût du projet à partir du taux du crédit immobilier. Aussi, la capacité d’emprunt de l’emprunteur va être fonction du taux de crédit immobilier, c’est-à-dire le montant de la mensualité varie en fonction du taux d’intérêt et de la durée de remboursement. C’est pourquoi, il n’est pas très conseillé d‘emprunter pour 30 ans et plus. La durée maximale de 20 ans est idéale. Si vous êtes déjà pris au piège, pensez au rachat de crédit ou à la renégociation de crédit.

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