Rachat de crédit simulation

• Quels sont les droits d’un usufruitier ?
• Le cas fréquent d’un droit d’usufruit
• Qu’en est-il du cas d’hypothèque de la nue-propriété d’une maison ?
• Le rachat immobilier de crédit et son fonctionnement
• Quels sont les avantages d’un rachat de crédit hypothécaire ?

Quels sont les droits d’un usufruitier ?

Bien immobilier en usufruit

L’usufruit est un terme de droit qui signifie utiliser une propriété immobilière. Un usufruitier peut utiliser et exploiter le bien qui est en sa possession, mais il ne peut pas le vendre ni le céder, car il n’en possède pas la pleine propriété. En termes simples, il bénéficie de l’intégralité de son droit d’usage. Mais attention, le droit d’usufruit sur une propriété s’éteint avec le décès de l’usufruitier.

Selon l’article 582 du Code civil, l’usufruitier peut bénéficier de toute espèce de fruits, naturels, civils ou industriels que peut lui fournir son droit d’usufruit d’un bien. Ces fruits sont définis par l’article 583. Cela englobe les produits de la terre, les produits des animaux et les fruits d’un fonds financier. L’article 584 détermine les fruits civils comme le loyer d’une habitation, les intérêts des dettes à payer, les arriérés d’une rente, le montant des baux. L’usufruitier jouit de ces droits jusqu’à ce que son droit d’usufruit ne soit plus valide. S’il s’agit par exemple d’un logement, le bénéficiaire du droit de ces fruits percevra donc le loyer.

Les différents statuts

L’usufruitier peut ainsi jouir d’un bien et bénéficier de ses fruits, mais il ne dispose pas de la pleine propriété de ce bien. Le statut du nu-propriétaire, ou le propriétaire qui ne possède pas l’usage de son bien et qui ne bénéficie pas de ses fruits, n’est pas perpétuel. Selon l’article 617, le droit de l’usufruitier peut cesser dans les conditions suivantes :

• lorsque l’usufruitier décède
• lorsque le temps pendant lequel le droit a été octroyé est expiré
• lorsque le droit n’est pas utilisé pendant 30 ans
• lorsque le bien sur lequel l’usufruit repose est totalement détruit
• lorsque les qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire sont réunies chez la même personne

Cet aspect est important, car la nue-propriété n’a aucun intérêt pour celui qui possède le bien qu’au terme de l’usufruit. Lorsque la fin de ce droit arrive, il peut récupérer son droit de pleine propriété du bien immobilier.

Un usufruitier ne peut pas hypothéquer le bien dont il a l’usufruit car il n’en a pas la pleine propriété. En cas d’incapacité de remboursement du crédit ou du prêt bancaire, la procédure de saisie immobilière ne peut pas être appliquée sur un bien en usufruit. Seul le propriétaire d’un bien, c’est à dire le détenteur de la nue-propriété et de l’usufruit, peut hypothéquer son bien.

Le cas fréquent d’un droit d’usufruit

L’usufruit est souvent appliqué dans le cas où, après le décès d’un des parents, les enfants bénéficient du droit de nue-propriété et le parent encore vivant, du droit d’usufruit. En l’absence de contrat de mariage ou de testament, les règles de succession légales sont applicables. Le conjoint survivant est l’usufruitier tandis que les enfants possèdent la nue-propriété. La loi ne fait pas de différence si les enfants sont les enfants du défunt ou du parent survivant. En général, si les enfants et le conjoint survivant s’entendent bien, les enfants ne demandent pas leur droit de propriété du bien. Ils acceptent que l’usufruitier (le veuf ou la veuve) utilise le bien comme s’il était le propriétaire, même si cela n’est pas justifié juridiquement. C’est lors du décès du second parent qu’ils réclament leur part, y compris l’héritage qui leur revient du premier parent décédé.

Prenons un exemple pour expliquer ce droit d’usufruit :
Isabelle et Christian sont mariés sous le régime de communauté de biens. Ils ont un enfant issu de leur mariage. Pendant leur mariage, ils ont acquis leur résidence principale en recourant à un crédit immobilier. Ils ont aussi acheté ensemble le mobilier de la maison, des équipements informatiques et leur voiture. Le couple a également un compte épargne. Avant le mariage, Christian a une maison dont il a hérité de ses parents. Isabelle a, quant à elle, un local commercial offert par ses parents. Christian décède à 60 ans. La moitié de la pleine propriété de leur résidence principale, ainsi que la moitié de leur mobilier, de leur voiture et de leur compte d’épargne, appartient de droit à Isabelle. Son local commercial reste aussi sa pleine propriété. Pour la maison que Christian a héritée de ses parents, Isabelle en obtient l’usufruit et leur enfant obtient la nue-propriété.

En tant qu’usufruitière, Isabelle peut mettre en location la maison de Christian pour en recevoir le loyer. Cependant, elle ne peut pas l’hypothéquer car elle n’en a pas la pleine propriété. Lors du décès d’Isabelle, l’usufruit qu’elle détient de la succession de Christian prendra fin et leur unique enfant disposera alors de la pleine propriété de tous ces biens. Pour ce qui en est du compte épargne, Isabelle peut toucher les intérêts, mais la moitié du capital appartient à son enfant. Elle ne peut donc pas prendre une décision concernant ce capital sans consulter son enfant. Il en est de même pour les actions si le couple en possédait. Isabelle doit demander le consentement de son fils si elle souhaite faire un investissement dans de meilleurs placements.

Si l’usufruit devient une source de conflits entre le parent survivant et les enfants, il est possible de convertir l’usufruit en pleine propriété de certains biens de l’héritage. La conversion en somme d’argent ou en rente viagère est également faisable. La loi donne des informations sur les héritiers qui sont susceptibles de demander la conversion, la circonstance qui permet cette mesure et les biens convertibles.

Qu’en est-il du cas d’hypothèque de la nue-propriété d’une maison ?

Il pourrait être possible que, lors du vivant du conjoint survivant, un de leurs enfants souhaite faire un emprunt. Comme il ne dispose pas d’une épargne suffisante, il pourrait envisager d’hypothéquer la maison qui lui revient en nue-propriété. Cependant, cette situation est complexe car elle implique le droit de l’usufruitier. En effet, sans l’accord de l’usufruitier, le nu-propriétaire ne peut pas hypothéquer le bien. Si l’usufruitier est d’accord et que l’enfant ne parvient pas à honorer ses obligations vis-à-vis de la banque, l’institution est en mesure de faire la saisie immobilière de sa part de propriété.

En résumé, l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien, y compris pour en obtenir des revenus (loyers, intérêts, dividendes, etc.), mais il ne peut pas l’hypothéquer sans l’accord du nu-propriétaire. À la mort de l’usufruitier, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien. Si l’usufruit est temporaire, il prend fin à l’expiration de la période convenue.

Le rachat immobilier de crédit et son fonctionnement

Au-delà de la succession, le démembrement et l’usufruit d’une propriété, il peut être nécessaire de considérer d’autres options en cas de difficultés financières. Les emprunteurs ayant des crédits en cours (prêt immobilier, crédit à la consommation, prêt renouvelable, crédit affecté ou non affecté…) peuvent envisager l’opération de rachat de crédit. Cette opération permet de regrouper tous les crédits en un seul, avec une mensualité réduite et un taux d’intérêt potentiellement plus faible, afin de réduire le niveau d’endettement. Cela peut allonger la durée de remboursement, mais aussi augmenter le reste à vivre.

Pour mettre en œuvre un rachat de crédit, un établissement financier tiers rachète et rembourse les crédits préexistants de l’emprunteur, puis met en place un nouveau contrat avec une unique mensualité et une nouvelle échéance pour la dette. Ce processus peut aider les emprunteurs en situation de surendettement à honorer leurs dettes bancaires.

Le rachat de crédit peut également inclure une somme d’argent supplémentaire optionnelle, appelée « prêt de trésorerie », qui ne doit pas dépasser 15% du coût total du rachat. Cette somme, qui est rapidement disponible après le rachat, peut être utilisée pour financer des projets personnels ou servir de réserve d’argent pour faire face aux imprévus.

Il convient de noter que toutes les demandes de rachat de crédit ne sont pas approuvées. Afin de trouver l’offre la plus abordable en termes de taux d’intérêt et de coût, il est recommandé de utiliser un outil de simulation de rachat. Cet outil gratuit et sans engagement permet de se faire une idée du refinancement possible et de recevoir une offre de rachat à un taux compétitif si le projet est viable.

Quels sont les avantages d’un rachat de crédit hypothécaire ?

Il est effectivement possible de faire racheter votre crédit hypothécaire. Cela peut présenter plusieurs avantages.

Des mensualités plus faciles à supporter

Un rachat de crédit hypothécaire consiste à renégocier les conditions de remboursement de votre prêt. C’est une option intéressante si votre situation financière a changé ou si vous trouvez difficile de payer vos mensualités actuelles. Une autre banque peut vous proposer de réduire les versements mensuels, tout en prolongeant la durée du remboursement.

Un meilleur taux d’endettement

En réduisant vos mensualités, vous pouvez aussi diminuer votre taux d’endettement, ce qui peut améliorer votre capacité à obtenir un autre prêt. Ainsi, le rachat de crédit hypothécaire peut être recommandé même si vous n’êtes pas en situation de surendettement. C’est une solution intéressante si vous souhaitez investir dans un autre projet.

Des mensualités plus faciles à gérer

Si vous avez plusieurs crédits en cours, le rachat de crédit hypothécaire peut simplifier la gestion de vos dettes. En regroupant tous vos crédits, vous n’aurez plus qu’une seule mensualité à payer, ce qui réduit le risque d’oublier un paiement ou d’être incapable de payer. Vous pouvez également demander à la nouvelle banque de prendre en charge tous les frais associés à la résiliation de votre ancien contrat.