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Nice, Cannes, Biarritz, La Rochelle et Saint-Malo présentent des niveaux de prix, des évolutions récentes et des profils touristiques différents. La comparaison doit tenir compte des écarts entre centre, front de mer, quartiers résidentiels et périphérie, mais aussi entre ancien, neuf, maisons et appartements. Résidence principale, résidence secondaire et investissement locatif ne répondent pas aux mêmes objectifs. Les charges, les travaux, le DPE, les risques propres au littoral, l’apport, le capital restant dû, le TAEG, l’assurance, les frais et la capacité de remboursement doivent être examinés. Une forte demande touristique ne garantit ni une hausse future du prix, ni une occupation locative régulière, ni une rentabilité suffisante après charges, fiscalité et périodes de vacance. Un courtier peut comparer les propositions de ses partenaires, sans garantir l’accord, le taux ou la rentabilité du projet.
| Ville | Prix médian indicatif au m² | Évolution sur un an | Évolution sur cinq ans | Profil du marché | Point de vigilance financier |
|---|---|---|---|---|---|
| Nice | 5 404 €/m² | -4 % | +17 % | Marché littoral élevé et segmenté entre front de mer, centre, collines et quartiers périphériques. | Vue, étage, charges, DPE, travaux et distinction entre usage résidentiel et locatif. |
| Cannes | 6 430 €/m² | +1 % | +22 % | Marché touristique et patrimonial très hétérogène entre Croisette, Californie, Suquet, Palm Beach et périphérie. | Saisonnalité, vacance, charges, réglementation locale et impact financier global. |
| Biarritz | 8 013 €/m² | +4 % | +24 % | Marché premium marqué par la rareté foncière, l’océan et de forts écarts entre quartiers. | Apport, frais d’acquisition, mensualité soutenable, travaux et estimation individualisée. |
| La Rochelle | 5 270 €/m² | +5 % | +30 % | Marché résidentiel et touristique différencié entre Vieux-Port, centre, Minimes et périphérie. | Charges, exposition, proximité du port, DPE, travaux et durée de détention. |
| Saint-Malo | 4 620 €/m² | -3 % | +24 % | Marché côtier contrasté entre Intra-Muros, Sillon, Saint-Servan, Paramé et Rothéneuf. | Saisonnalité, résidence secondaire, exposition marine, charges et travaux. |
Données immobilières indicatives disponibles en mai 2026. Elles ne remplacent pas une estimation individuelle tenant compte de l’adresse, de la proximité du littoral, du risque d’exposition, de l’état du logement, de la performance énergétique, des prestations, des charges, des travaux, de la réglementation locale et du contexte de financement.
En mai 2026, le prix médian indicatif à Nice atteint 5 404 €/m², avec un recul de 4 % sur un an et une progression de 17 % sur cinq ans. Ces données montrent une correction récente après plusieurs années de hausse, sans permettre de prévoir l’évolution future. Les niveaux diffèrent fortement entre la Promenade des Anglais, le Carré d’Or, Cimiez, le Vieux-Nice, le port, Fabron et Nice-Ouest.
L’ancien ressort autour de 5 063 €/m², tandis que le neuf atteint environ 6 641 €/m². Les maisons s’établissent à 5 213 €/m² et les appartements à 5 413 €/m². Ces moyennes doivent être rapprochées de l’adresse, de la vue, de l’étage, de la présence d’un ascenseur, de la qualité de la résidence, des charges, du DPE et des travaux nécessaires.
La demande peut rester soutenue dans certains secteurs centraux, littoraux ou résidentiels, mais les délais, les prix et les marges de négociation varient selon l’adresse et les caractéristiques du bien. Un appartement face à la mer, un logement ancien dans le centre, une résidence récente à Nice-Ouest et une maison sur les collines ne présentent ni le même budget ni les mêmes contraintes d’entretien.
Pour une résidence principale, l’analyse doit intégrer les déplacements, les charges, la surface et la mensualité soutenable. Une résidence secondaire implique également la fiscalité, l’entretien à distance, l’assurance et les périodes d’inoccupation. Un investissement locatif saisonnier ou classique nécessite un calcul séparé fondé sur des loyers réalistes, les périodes de vacance, les frais de gestion, les charges, la fiscalité et la réglementation applicable.
La proximité du littoral peut accroître les contraintes d’entretien liées à l’humidité, à la salinité ou à l’exposition. Les travaux de façade, de menuiserie, d’étanchéité ou de rénovation énergétique peuvent modifier l’estimation retenue du logement et l’impact financier global du projet. Un prix médian élevé ne garantit pas qu’un prêteur retiendra la même estimation.
Un courtier peut comparer les propositions de ses partenaires et présenter plusieurs hypothèses de durée. Le prêteur reste seul décisionnaire des conditions et de l’acceptation. Pour un achat ou un refinancement, il faut comparer le TAEG, la durée, les frais, l’assurance, les garanties, les charges et le montant total dû. Pour approfondir, consultez les solutions de financement immobilier à Nice.
En mai 2026, le prix médian indicatif à Cannes atteint 6 430 €/m², avec une progression de 1 % sur un an et de 22 % sur cinq ans. Cette évolution moyenne masque des différences importantes entre la Croisette, Californie, la Banane, le Suquet, Palm Beach, La Bocca et les secteurs plus périphériques. Une hausse passée ne garantit ni la stabilité future du prix ni une plus-value à la revente.
L’ancien ressort autour de 6 433 €/m², le neuf près de 6 523 €/m², les maisons à 7 195 €/m² et les appartements à 6 397 €/m². Une villa en Californie, un appartement sur la Croisette, un logement ancien au Suquet ou un bien situé à La Bocca ne répondent pas aux mêmes niveaux de prix, de charges, de travaux ou de liquidité.
La vue mer, l’étage, l’ascenseur, la terrasse, les prestations, la sécurité de la résidence, le stationnement et la proximité du Palais des Festivals peuvent influencer fortement l’estimation individuelle. Les copropriétés haut de gamme peuvent également supporter des charges importantes. Dans l’ancien, la rénovation intérieure, le DPE et les travaux de copropriété doivent être intégrés au budget.
Pour un investissement touristique, les recettes ne doivent pas être estimées à partir des seules périodes de forte fréquentation. Le calcul doit intégrer les périodes de vacance, les frais de plateforme ou de gestion, le ménage, l’entretien, les charges, l’assurance, la fiscalité et les restrictions locales. Il convient de vérifier les règles applicables au meublé touristique, à l’enregistrement, au changement d’usage et au règlement de copropriété.
Un courtier peut comparer plusieurs scénarios de financement. L’analyse de la rentabilité relève d’un calcul distinct intégrant prix d’achat, loyers réalistes, vacance, charges, fiscalité, travaux et charge financière totale. Son intervention ne garantit ni le taux, ni l’accord, ni le rendement du projet.
Un regroupement avec trésorerie augmente le capital financé et peut accroître la durée, les intérêts, l’assurance et le montant total dû. Il doit être comparé avec un prêt travaux, un prêt personnel ou le maintien des financements actuels. Pour approfondir cette lecture, consultez les stratégies de financement à Cannes.
En mai 2026, le prix médian indicatif à Biarritz atteint 8 013 €/m², avec une progression de 4 % sur un an et de 24 % sur cinq ans. Ces évolutions doivent être interprétées avec prudence : elles ne garantissent ni une poursuite de la hausse, ni une plus-value future. Les niveaux de prix varient fortement entre la Grande Plage, le centre, Saint-Charles, Beaurivage, Milady, Aguiléra et les secteurs résidentiels plus périphériques.
Les appartements proches de la Grande Plage ou du centre, les maisons situées vers Milady ou Aguiléra, les biens anciens à rénover et les programmes neufs ne répondent pas aux mêmes niveaux de prix ni aux mêmes contraintes. En l’absence de données locales homogènes et vérifiées par segment, aucune valeur distincte ne doit être attribuée à l’ancien, au neuf, aux maisons ou aux appartements.
La vue, la proximité immédiate de l’océan, l’étage, l’ascenseur, les prestations, les charges de copropriété, le DPE et les travaux peuvent modifier fortement l’estimation retenue du logement. L’humidité, la salinité et l’exposition aux vents peuvent également accroître les besoins d’entretien des façades, menuiseries, toitures ou équipements extérieurs.
Pour une résidence principale, l’acheteur doit rapprocher le prix du bien de son apport, des frais d’acquisition, des charges, des travaux et de la mensualité soutenable. Une résidence secondaire implique également des périodes d’inoccupation, une fiscalité spécifique, des frais d’entretien à distance et une assurance adaptée. Un investissement locatif nécessite une estimation distincte des loyers réalistes, de la vacance, des frais de gestion, des charges et de la réglementation locale.
L’attractivité de Biarritz contribue à maintenir des niveaux élevés, mais les tendances varient selon la période, le type de bien et le secteur. Un niveau de prix inférieur dans un quartier plus éloigné du littoral ne rend pas automatiquement le projet plus adapté si les transports, les travaux, les charges ou la durée de détention correspondent mal aux besoins du ménage.
Un courtier peut comparer les propositions de ses partenaires et expliquer les conséquences de plusieurs montages. L’offre dépend de l’analyse de chaque prêteur. Avant toute décision, il convient de comparer le TAEG, la durée, les frais, l’assurance, les garanties, les charges et le montant total dû. Pour mieux préparer votre achat, consultez les repères pour financer un bien à Biarritz.
En mai 2026, le prix médian indicatif à La Rochelle atteint 5 270 €/m², avec une hausse de 5 % sur un an et de 30 % sur cinq ans. Cette progression passée ne permet pas de prévoir l’évolution future. Les niveaux diffèrent entre le Vieux-Port, le centre historique, Les Minimes, Tasdon, Port-Neuf, La Genette, Fétilly et les secteurs plus périphériques.
L’ancien ressort autour de 4 772 €/m², tandis que le neuf atteint environ 5 565 €/m². Les maisons se situent près de 4 473 €/m² et les appartements autour de 5 380 €/m². Ces moyennes doivent être rapprochées de l’adresse, de l’exposition, de la proximité du port ou du littoral, de l’état du logement et des prestations réellement proposées.
La demande et les délais de vente varient selon le quartier, la typologie, l’état du logement, le prix affiché et la proximité des secteurs littoraux ou centraux. Un appartement situé près du Vieux-Port, un logement récent aux Minimes, une maison à Tasdon ou un bien ancien à Port-Neuf ne présentent ni les mêmes charges, ni les mêmes besoins de travaux, ni les mêmes perspectives de revente.
Les charges de copropriété, le DPE, l’exposition aux vents marins, l’état des façades, des menuiseries et des toitures peuvent modifier l’estimation retenue du logement. Dans l’ancien, les travaux intérieurs et les dépenses de copropriété doivent être intégrés à l’impact financier global. Dans le neuf, le prix d’achat peut être supérieur, sans supprimer les charges, la fiscalité ni les risques de vacance.
Pour une résidence principale, le projet doit rester compatible avec l’apport, les revenus, les charges et le reste à vivre. Une résidence secondaire ajoute des frais d’entretien, d’assurance et des périodes d’inoccupation. Un investissement locatif doit intégrer des loyers réalistes, la saisonnalité, les frais de gestion, les charges, la fiscalité et les règles applicables aux locations touristiques.
Une estimation préalable de la capacité de financement peut aider à cadrer les recherches, sans garantir l’accord définitif du prêteur. Un courtier peut comparer les propositions de ses partenaires et structurer les informations du dossier, sans décider des conditions finales. Pour approfondir le projet, consultez les solutions pour financer un projet à La Rochelle.
En mai 2026, le prix médian indicatif à Saint-Malo atteint 4 620 €/m², avec un recul de 3 % sur un an et une progression de 24 % sur cinq ans. Cette évolution moyenne masque des différences entre Intra-Muros, le Sillon, Saint-Servan, Paramé, Rothéneuf et les secteurs plus éloignés du littoral. Le recul récent du marché global n’exclut pas des trajectoires différentes selon les quartiers et les typologies.
L’ancien ressort autour de 4 397 €/m², tandis que le neuf atteint environ 4 690 €/m². Les maisons se situent près de 4 386 €/m² et les appartements autour de 4 684 €/m². Le marché global peut reculer alors que certaines maisons résistent ou progressent, tandis que certains appartements suivent une trajectoire différente selon leur emplacement, leur vue, leur état et leurs charges.
Un appartement Intra-Muros, un logement sur le Sillon, une maison à Saint-Servan ou un bien situé à Paramé ou Rothéneuf ne présentent ni la même exposition, ni les mêmes besoins d’entretien. La proximité de la mer, l’humidité, la salinité, les vents, les travaux de façade, de toiture ou de menuiserie et le DPE peuvent modifier le budget et l’estimation retenue du logement.
Une résidence secondaire ou une location saisonnière doit intégrer les périodes d’inoccupation, les frais de gestion, les charges, l’entretien lié à l’environnement marin, la fiscalité et les règles locales applicables. Les revenus locatifs ne sont pas garantis et peuvent varier selon la saison, la qualité du logement, la concurrence et la réglementation.
Pour une résidence principale, l’emprunteur doit rapprocher le prix, l’apport, les frais d’acquisition, les travaux et la mensualité soutenable. Pour un refinancement, il faut comparer le capital restant dû, la durée restante, le TAEG, l’assurance, les frais, les garanties et le montant total dû après l’opération.
Un courtier peut comparer les propositions de ses partenaires et présenter plusieurs scénarios. Il ne sécurise pas à lui seul le financement et ne décide ni des conditions ni de l’accord. Pour approfondir cette lecture locale, consultez les options de financement immobilier à Saint-Malo.
Sète et Martigues disposent de fiches locales présentant un prix médian précis ainsi que des évolutions sur un an et sur cinq ans à la même date de référence, en mai 2026. Elles complètent les cinq marchés principaux avec deux profils méditerranéens différents. Saint-Nazaire n’est pas intégré à ce tableau, ses données disponibles étant datées de juin 2026 et ne permettant pas une comparaison strictement homogène.
| Ville | Prix médian indicatif au m² | Évolution sur un an | Évolution sur cinq ans | Lecture du marché | Fiche locale |
|---|---|---|---|---|---|
| Sète | 3 777 €/m² | -4 % | +24 % | Marché littoral en correction récente, contrasté entre centre ancien, Corniche, Villeroy, Mont Saint-Clair et secteurs proches du bassin de Thau. | Prix et financement immobilier à Sète |
| Martigues | 3 360 €/m² | -1 % | +10 % | Marché résidentiel et littoral différencié entre Jonquières, Ferrières, Carro, La Couronne et les abords de l’étang de Berre. | Marché immobilier à Martigues |
Repères immobiliers indicatifs disponibles en mai 2026. Les méthodes de calcul peuvent varier selon les sources locales. Ces données ne remplacent pas une estimation individuelle ni l’analyse des risques, charges, travaux, règles touristiques et conditions de financement propres au bien.
À Sète, le prix médian de 3 777 €/m² masque des écarts entre le centre ancien, la Corniche, Villeroy, le Mont Saint-Clair et les abords du bassin de Thau. L’ancien, le neuf, les maisons et les appartements suivent des trajectoires distinctes. La vue, le stationnement, les travaux, la saisonnalité locative et l’exposition marine doivent être rapprochés du capital restant dû, des charges et de l’estimation retenue du logement.
À Martigues, les valeurs diffèrent entre Jonquières, Ferrières, Carro, La Couronne et les secteurs proches de l’étang de Berre. Les maisons atteignent des niveaux supérieurs aux appartements et progressent davantage sur un an. La proximité du port, l’état du bien, les travaux, l’accès aux axes routiers et les contraintes littorales peuvent modifier l’estimation bancaire et l’impact financier global d’un achat ou d’un refinancement.
Les risques doivent être vérifiés à l’adresse exacte du logement et non attribués uniformément à toute une commune. Selon la localisation, il convient d’examiner l’exposition à la submersion marine, au recul du trait de côte et les plans de prévention applicables. L’humidité, la salinité et les vents peuvent accélérer l’usure des façades, menuiseries, toitures et équipements extérieurs. L’acheteur doit aussi contrôler l’assurance du logement, les charges de copropriété, les travaux votés ou prévisibles et le DPE. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, il faut intégrer la vacance saisonnière, les frais de gestion, la fiscalité, les règles locales relatives aux locations touristiques et la dépendance à la fréquentation. Les conditions de revente peuvent enfin varier fortement selon le quartier, la typologie, l’état du bien et l’évolution de la demande.
Nice, Cannes, Biarritz, La Rochelle, Saint-Malo, Sète et Martigues présentent des marchés fortement segmentés. Un prix médian constitue seulement un repère et ne remplace pas une estimation individuelle tenant compte de l’adresse, de l’état, du DPE, des charges et des travaux. L’attractivité touristique ne garantit ni une occupation régulière, ni un rendement, ni une plus-value. Une résidence principale, une résidence secondaire et un investissement locatif répondent par ailleurs à des objectifs, des coûts et des risques différents. Les évolutions passées ne permettent pas de prévoir les tendances futures.
Un courtier peut comparer les propositions de ses partenaires et structurer les informations du dossier, mais le prêteur reste seul décisionnaire du taux, des conditions et de l’acceptation. Une mensualité réduite peut résulter d’une durée plus longue et augmenter le montant total dû. Le TAEG, les frais, l’assurance, les garanties, les charges, les travaux et la fiscalité doivent donc être comparés avant toute décision. Pour replacer le projet dans une analyse plus large, consultez les mécanismes du crédit, de l’endettement et de l’analyse bancaire.