Rachat de crédit simulation

• Définition et fonctionnement de la caution hypothécaire
• Différentes sortes de garantie hypothécaire
• Qu’en est-il des frais et des coûts de l’hypothèque ?
• Quels sont les avantages du crédit hypothécaire ?

Lors de l’octroi d’un crédit, l’établissement bancaire demande des garanties pour se protéger contre les risques d’impayés. Il est important de distinguer la différence entre la caution hypothécaire, l’hypothèque « classique » et la garantie déplacée. Pour une hypothèque classique, l’emprunteur met en garantie son propre bien, c’est-à-dire le bien qui fait l’objet du crédit immobilier. En ce qui concerne une garantie déplacée, l’emprunteur met en garantie un bien différent de celui qui fait l’objet du prêt. Si c’est une caution hypothécaire, la procédure est différente. Une tierce personne met en garantie un ou plusieurs biens pour le crédit immobilier de l’emprunteur.

Définition et fonctionnement de la caution hypothécaire

La caution hypothécaire, également appelée simplement hypothèque, est une garantie que vous pouvez proposer lors de la souscription à un crédit immobilier. Elle permet de rassurer les banques en proposant votre bien immobilier comme garantie de remboursement. Évidemment, pour ce faire, vous devez être en mesure de justifier la propriété de ce bien auprès des établissements de prêt. Cependant, proposer sa propriété comme garantie peut présenter des risques. En cas de non-remboursement, la banque aura l’autorisation de demander la saisie du bien et de le mettre en vente pour se faire rembourser.

La caution hypothécaire signifie qu’une tierce personne apporte un bien ou des biens immobiliers en garantie du crédit immobilier de l’emprunteur. Un cas particulier est lorsque cette tierce personne est l’emprunteur lui-même. Par exemple, si celui-ci achète un bien immobilier à l’étranger et qu’il ne peut pas mettre ce bien en hypothèque parce qu’il est situé hors de France, il peut mettre en garantie un bien en France pour le crédit immobilier à l’étranger.

Pour une caution hypothécaire, seul le bien mis en garantie peut être saisi et mis en vente en cas de non-paiement des mensualités, en particulier si aucune solution à l’amiable n’est trouvée. Les autres biens de l’emprunteur ou de la tierce personne qui se porte caution ne sont pas concernés. Quant au fonctionnement de la caution hypothécaire, la tierce personne est informée de la nature du crédit. Elle reçoit une copie de l’offre de crédit qui indique :

• la nature du crédit,
• le montant,
• la durée de remboursement,
• le coût total du financement.

Différentes sortes de garantie hypothécaire

Pour investir de manière sécurisée en immobilier en utilisant la caution hypothécaire, il est recommandé de faire appel à des professionnels du crédit hypothécaire. Il est important de comprendre qu’en cas de défaillance, le risque de perdre le bien mis en caution hypothécaire est réel. Dans la mesure du possible, l’emprunteur peut choisir entre deux types d’hypothèque pour préserver la relation avec les proches qui se portent caution hypothécaire : l’hypothèque conventionnelle et le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD). Il est à noter que le PPD est destiné aux emprunteurs qui souhaitent acquérir un bien existant, neuf ou ancien, sans programme de construction. Le PPD ne comprend pas la taxe de publicité foncière.

Il existe également la caution mutuelle, qui est une couverture financière basée sur un fonds de garantie mutualisé. Les emprunteurs cotisent pour se protéger d’une éventuelle défaillance. Le fonds de garantie prend en charge les mensualités si l’emprunteur ne peut plus honorer le remboursement de son crédit.

En tout état de cause, l’établissement bancaire peut insister sur une garantie hypothécaire si le dossier de l’emprunteur est considéré comme risqué. Par exemple, si l’emprunteur n’a pas d’apport personnel ou s’il a un statut d’indépendant, ou s’il sollicite certains prêts réglementés (PAS ou PTZ, etc.). Le choix de la garantie doit être décidé et accepté en fonction du projet d’investissement immobilier. Il faut prendre en compte que la mise en place d’hypothèques engendre des coûts.

Qu’en est-il des frais et des coûts de l’hypothèque ?

Si le PPD est exempté de la taxe de publicité foncière, les frais d’hypothèque sont toujours exigibles. Ces frais sont dégressifs et dépendent généralement du montant du prêt. Par exemple, un montant de crédit de 15.000€ requiert 3,65% en termes de frais d’hypothèque, un montant de 70.000€ requiert 1,79% et un montant de 300.000€ nécessite 1,38%, soit 4.125€. Lorsque le crédit est remboursé en totalité en bonne et due forme, l’hypothèque est annulée 2 ans après la fin du prêt.

Cette annulation se réalise automatiquement et n’engendre pas de frais supplémentaires. En cas de remboursement anticipé du crédit immobilier, pour une raison ou pour une autre, la mainlevée de l’hypothèque engendre un coût appelé frais de mainlevée. Vous devrez alors faire une demande de mainlevée. Ce coût est le même pour un PPD que pour une hypothèque. Par exemple, pour un crédit de 15.000€, les frais de mainlevée sont fixés à 460€, un prêt à 70.000€ demande des frais de 580€ et un montant de 300.000€ requiert des frais de 1150€. Autant que possible, il est préférable d’éviter l’hypothèque lorsqu’on peut recourir à d’autres dispositifs.

Quels sont les avantages du crédit hypothécaire ?

Prendre un crédit hypothécaire peut comporter des risques. Toutefois, si vous êtes propriétaire et que vous mettez votre bien immobilier en garantie pour un crédit, cela peut aussi présenter des avantages. Voici les points principaux :

Un meilleur taux de la part des banques

Avec un bien immobilier comme garantie de paiement, les banques seront plus enclines à négocier. Vous serez perçu comme un bon profil emprunteur. Cette garantie les encouragera à offrir des taux plus avantageux pour retenir votre attention. Les risques de surendettement seront ainsi réduits et le respect des échéances sera facilité.

Un engagement plus sûr

Désormais, il est possible d’ajouter une clause dans le contrat d’hypothèque pour minimiser les risques de perdre votre bien immobilier. Cette clause peut vous accorder un délai avant la mise aux enchères de votre bien, afin de vous donner le temps de rembourser votre dette. Il est cependant crucial de l’ajouter avant même la signature du contrat d’hypothèque.

Des démarches plus rapides

Comme vous présentez d’excellentes garanties de paiement, les démarches pour votre demande de prêt seront plus simples et plus rapides. Il est recommandé de souscrire votre emprunt auprès des banques en ligne, reconnues pour leur rapidité et leurs taux attractifs. Attention cependant, pour souscrire à un crédit hypothécaire, le montant demandé ne doit pas dépasser 80% de la valeur du bien en question. Une estimation sera réalisée par la banque.