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Glossaire du financement immobilier – 26

En matière juridique, la mutation est le changement de propriétaire d’un bien immeuble. Cela peut se faire soit par vente, soit par don, soit par héritage ou par d’autres formes de transfert de propriété.

La mutation signifie que les droits (droit d’en disposer selon sa volonté, droit d’en tirer des bénéfices ou usufruit, droit de passage, etc.) et les obligations (paiement d’impôt, servitude, etc.) relatifs au bien immobilier concernés se transmettent désormais au nouveau propriétaire. Ce dernier doit d’ailleurs verser une taxe appelé « droit de mutation » au notaire qui se charge de reverser celle-ci à l’administration concernée. Le nouveau propriétaire peut être un acquéreur, un héritier ou encore un donataire.

Le nantissement est une garantie par laquelle un débiteur remet à son créancier des biens meubles incorporels dans le but de garantir le paiement de ses dettes. Les biens meubles corporels concernés peuvent être un fonds de commerce, un part social, un droit au bail, des valeurs immobilières, un brevet d’invention, un contrat d’assurance-vie, etc.

Le nantissement doit toutefois faire l’objet d’un contrat signé entre les deux parties. Il doit être enregistré auprès du greffe de tribunal de commerce. En cas d’impayé ou défaillance du débiteur, le nantissement fonctionne comme les autres garanties telles que l’hypothèque et le gage. C’est-à-dire que le créancier nanti peut vendre ou faire vendre le bien pour se faire payer sur le prix.

Le notaire est un officier public, spécialiste du droit. Son rôle est de recevoir ou de rédiger des actes à qui on veut donner un caractère authentique, c’est-à-dire officiel, incontestable et opposable aux tiers.

Un acte rédigé par le notaire a donc une valeur officielle. Le notaire conserve la minute ou original d’un acte. Il peut s’agir d’un contrat de vente, d’un contrat de mariage, d’un acte de donation, d’une succession, etc. Le notaire délivre l’expédition ou copie certifiée conforme aux parties concernées. Il a également pour mission de conserver les dépôts de garantie. Il peut accessoirement jouer le rôle d’un conseiller et gérant de fortune.

La notice descriptive est un document technique qui énumère les caractéristiques techniques d’une maison individuelle ou d’un immeuble ainsi que les équipements qui leur sont rattachés. La notice descriptive établit les caractéristiques et la description de l’ouvrage conformément au plan proposé. Elle indique et décrit les équipements intérieurs et extérieurs indispensables à l’implantation et l’utilisation de l’immeuble. Il peut aussi s’agir des travaux d’adaptation au sol ainsi que les raccordements aux réseaux divers. La notice descriptive est jointe au contrat de construction. Elle est signée par le constructeur et le maitre d’ouvrage et elle doit être conforme au modèle type agréé par l’arrêté ministériel du 27 novembre 1991.

La nue-propriété est le fait de posséder un bien et d’en disposer à sa guise sans toutefois avoir le droit d’utiliser le bien pour ses propres besoins et sans en recevoir le prix. En d’autres termes, le titulaire de la nue-propriété peut vendre, donner ou léguer le bien, mais il ne peut pas l’occuper ou percevoir les loyers.

La nue-propriété est le résultat d’un démembrement de propriété d’un bien acquis par héritage ou donation. A titre d’exemple, la nue-propriété d’une maison appartient aux enfants du défunt tandis que l’usufruit appartient à son conjoint encore vivant. Dans le domaine de l’investissement immobilier, la nue-propriété est intéressante dans la mesure où elle permet d’acquérir un bien à un prix moins élevé par rapport à la pleine propriété (nue-propriété +usufruit) du bien.

Le nu-propriétaire est le titulaire du droit de nue-propriété, c’est-à-dire qu’il peut disposer du bien concerné (le vendre, le donner ou le léguer) sans toutefois avoir le droit d’en jouir ou d’en user. Autrement dit, il est le propriétaire d’un bien dont l’usufruit appartient à quelqu’un d’autre.

C’est le cas par exemple des enfants qui ont reçu un logement en héritage après le décès de leur père, mais que c’est l’épouse de leur père (c’est-à-dire leur mère ou leur belle-mère) qui doit occuper le logement ou en recevoir le loyer jusqu’à ce qu’elle décède à son tour. Il convient toutefois de noter que l’usufruitier est tenu par la loi de demander l’autorisation du nu-propriétaire pour le cas d’un bail commercial ou rural ainsi que pour le renouvellement de ce type de contrat.

L’Observatoire des Loyers en Agglomération Parisienne ou OLAP est l’organisme compétent pour fournir des références de loyer précises au propriétaire, locataire, agent immobilier ou tout autre demandeur. L’OLAP indique les loyers au m² hors charges des logements loués non meublés. Les références sont délivrées sont des médianes, c’est-à-dire la moitié des logements a un loyer supérieur et la moitié a un loyer inférieur. Contrairement au barème de loyer fixé par arrêté préfectoral, les médianes publiées par l’OLAP sont données seulement à titre informatif.

L’offre de prêt est un document récapitulatif sur lequel figurent les caractéristiques du crédit sollicité par l’emprunteur ainsi que les dispositions légales, les obligations de chacune des parties et les conditions dudit prêt.

Lorsqu’un emprunteur demande un crédit immobilier auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit, ce dernier lui remet au préalable l’offre de prêt. L’offre comporte entre autres l’identification des parties (organisme bancaire, demandeur de crédit et éventuellement la ou les cautions), l’objectif du prêt, le montant du capital, le taux appliqué, le coût total, les échéances. L’emprunteur peut accepter ou non l’offre. Son acceptation entraîne la signature du contrat proprement dit et du déblocage du fonds ainsi que l’entrée en vigueur du remboursement.

L’option taux fixe est le choix qui offre la possibilité à un emprunteur de changer définitivement le crédit à taux variable à un crédit à taux fixe à la date d’anniversaire de son contrat. Avec le taux fixe, il n’y aura pas révision à la hausse ni de révision à la baisse du taux de crédit quel que soit l’évolution du taux indiqué par l’Euribor. Le taux fixe offre donc des remboursements constants où le montant des mensualités reste le même.

Il convient de noter que le taux fixe d’un prêt immobilier est apprécié dans la mesure où il promet de la sécurité. L’emprunteur connait ses mensualités et le coût total de son crédit.

Le pacte de préférence est un accord par lequel une partie s’engage de proposer d’abord la conclusion d’un contrat déterminé à l’autre partie, avant de le proposer à des tiers dans les mêmes conditions si l’autre ne s’intéresse pas au contrat concerné. C’est le cas lorsque le propriétaire s’engage que s’il consent un jour à vendre son bien, il propose celui-ci en priorité à la personne signifiée dans le pacte.

Le pacte de préférence peut aussi se porter sur un contrat de cession de fonds de commerce ou d’un contrat de bail. Le pacte peut être conclu en considération d’une relation particulière entre les deux parties. Ici, le bénéficiaire n’est titulaire que d’une simple priorité par rapport à d’autres personnes qui ne fait pas partie du pacte.

L’emprunteur immobilier doit comprendre le contenu de l’offre de prêt avant de la renvoyer, dûment approuvée et signée, par voie postale à la banque qui a proposé l’offre, au plus tôt 10 jours après la réception, et au plus tard 30 jours. Possiblement, l’emprunteur aurait pu recevoir plusieurs offres de prêt s’il a fait plusieurs demandes de devis et de prêt auprès de plusieurs organismes de financement. Pourtant, il doit répondre une seule à ces offres toute réflexion faite, car la signature vaut engagement dans telle circonstance. Pour les autres offres refusées, l’emprunteur demande l’annulation, sans avoir à payer ni frais ni indemnité. A cet effet, Il est entièrement dégagé de ses obligations envers le ou les établissements prêteurs.

Caractéristiques et contenu d’une offre de prêt immobilier
L’offre de prêt est un document qui véhicule l’ensemble des procédés du crédit immobilier lequel l’emprunteur va souscrire après signature. Logiquement, le contenu de l’offre résulte, en partie, des informations fournies par l’emprunteur lui-même lorsqu’il en a fait demande. Citons entre autres : les revenus, les apports personnels, les cautions, l’avis d’imposition, etc. Au fait, le document de l’offre de prêt ne contient que des éléments de prêt immobilier lequel la banque acceptera de financer. Il est possible que certains éléments ne soient pas encore inscrits obligatoirement dans l’offre qu’après la signature. L’emprunteur doit pouvoir juger si ces éléments manquants sont nécessaires pour la prise de décision : accepter ou non l’offre.

Toutes les informations relatives aux prêts
L’offre contient en général toutes les coordonnées de l’emprunteur dont il a fournies lui-même à la banque. Ce sont en effet l’identité de l’emprunteur ou des emprunteurs, selon le cas, puis l’identité des garants. La banque mentionne dans cette offre la nature du prêt immobilier (prêt amortissable ou prêt à taux zéro, ou prêt accession sociale, etc.). Elle y mentionne également le montant qui correspond à la situation de l’emprunteur, la nature du projet, la durée, taux fixe ou variable, le TAEG ou Taux Annuel Global Effectif du crédit, les garanties imposées par la banque (valeur en euros et nature, notamment l’assurance emprunteur. Il y a également l’information la plus importante qu’est le tableau d’amortissement dans lequel sont détaillés le montant et la date des mensualités à verser jusqu’à la fin du remboursement de l’emprunt.

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