Rachat de crédit simulation

• Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?
• Qui sont éligibles à ce prêt et comment se fait le calcul de son montant ?
• Comment ça marche ce prêt viager hypothécaire ?
• Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de financement ?
• Existe-t-il une alternative au prêt viager hypothécaire ?
• Prêt viager hypothécaire : simulation
• Comment fonctionne le rachat de crédit hypothécaire ?

Le propriétaire d’un logement à usage d’habitation qui souhaite partir en voyage alors qu’il ne dispose pas de liquidités peut opter pour une alternative financière : le prêt viager hypothécaire. Ce prêt s’adresse notamment aux seniors âgés de plus 60 ans et qui n’ont pas les moyens financiers pour faire leur projet personnel (financement de séjour en maison de retraite, rénovation de sa maison, etc.). Comment fonctionne ce prêt viager hypothécaire et quels sont ses avantages et inconvénients ? Réponses dans cet article.

Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est un montage financier qui permet de ne pas vendre sa maison tout en disposant d’une somme d’argent. Cette solution mise en place en 2006 consiste à mettre en hypothèque son bien immobilier en contrepartie de l’obtention d’une rente non imposable correspondant à une partie de la valeur du bien (15 à 75 % environ). Un expert immobilier estime cette valeur lors de la souscription au prêt. Le versement peut se faire une fois, sous forme de capital ou périodiquement selon les conventions entre les deux intervenants. Le bien immobilier à hypothéquer doit être uniquement à usage d’habitation, mais il peut être la résidence principale, la résidence secondaire ou une autre maison à location.

Le remboursement

Le prêt avec ses intérêts est à rembourser lors du décès du souscripteur au prêt ou lors de la vente du bien immobilier. Lors de son vivant, le souscripteur ne fait aucun remboursement, mais à son décès la banque prêteuse est en mesure de vendre la maison pour récupérer son financement. Pendant la durée de cette opération financière, le souscripteur peut habiter dans son bien immobilier, mais il ne peut pas l’utiliser à des fins de financement d’activité professionnelle. Le bénéficiaire du prêt peut répartir la somme d’argent comme bon lui semble :

• aide aux enfants,
• achat d’une voiture,
• amélioration de la performance énergétique d’un logement, etc.

Si le souscripteur le souhaite, il peut conclure son contrat et effectuer un remboursement anticipé.

Remarques :

A noter que la dette ne doit jamais dépasser la valeur du bien immobilier à la fin du prêt. Si la dette excède la valeur du bien, la différence est à la charge de l’établissement prêteur. Si elle ne dépasse pas la valeur du bien, les héritiers recevront les surplus. Les héritiers du souscripteur peuvent également effectuer le remboursement s’ils souhaitent conserver la maison.

Qui sont éligibles à ce prêt et comment se fait le calcul de son montant ?

Le prêt viager hypothécaire est destiné en général aux personnes âgées qui ne souhaitent pas mettre en vente leur maison mais qui ont un besoin urgent de financement. L’avantage de ce type de financement, c’est qu’il n’impose pas de critère d’âge ni de condition de ressources. Le souscripteur n’aura pas aussi à remplir un questionnaire santé, ni à souscrire à une assurance emprunteur décès et invalidité.

Concernant le montant du prêt, il dépend de l’évaluation de la valeur du bien hypothéqué. L’établissement bancaire peut évaluer ce bien en fonction de sa situation géographique, son état (les travaux à refaire), le tarif sur le marché immobilier, l’âge du souscripteur, etc. Si l’emprunteur est jeune, le montant peut être plus conséquent. Les femmes sont aussi censées avoir une espérance de vie plus longue que les hommes, elles peuvent donc bénéficier d’un montant plus conséquent. Concernant le taux d’intérêt, la banque est libre de fixer le taux qui est en général plus élevé que les prêts à la consommation.

Notons aussi que l’établissement prêteur a le droit de refuser le prêt s’il estime que le bien pourrait perdre de valeur au bout d’un certain temps.

Comment ça marche ce prêt viager hypothécaire ?

Avant la signature d’un contrat, l’établissement prêteur doit présenter au souscripteur une offre de prêt. Celui-ci indique :

• l’identité des deux intervenants,
• la date et la nature du prêt,
• le montant du bien hypothéqué,
• la date et les conditions de versement de la somme empruntée (un seul versement ou versement périodique par mois),
• le TAEG et le coût total du crédit.

L’emprunteur a environ 10 jours pour signer ce contrat. Le créancier ne paiera aucun montant avant que la signature soit faite en présence d’un notaire. En tant que propriétaire, l’emprunteur doit également vérifier si l’estimation de son bien soit correcte et prendre en charge les frais de notaire.

Après la signature du contrat, le souscripteur est soumis à quelques obligations. Il doit mettre en état le bien en réalisant quelques travaux sur la façade et le toit, en faisant l’entretien du jardin, etc. Sinon, le créancier a le droit de demander un remboursement anticipé s’il trouve que le bien hypothéqué est en piteux état. Si le bien a été mis en location avant la conclusion du prêt, les locataires peuvent toujours rester dans le logement. Cependant, si le souscripteur souhaite louer son bien, il lui faut l’accord de l’établissement bancaire. En revanche, le logement ne peut pas être affecté à une activité professionnelle.

Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de financement ?

Avec ce montage financier, les héritiers peuvent être sûrs de n’avoir aucune dette à régler au décès de l’emprunteur même si la dette accumulée excède la valeur du bien mis en hypothèque. Pendant toute la durée du contrat, l’emprunteur ne paie pas aussi de mensualité. Ce qui constitue un plan avantageux pour les retraités qui touchent un faible montant de pension. L’emprunteur peut également faire un remboursement anticipé s’il le souhaite et ses héritiers peuvent également conserver le bien si la dette est inférieure au prix du bien mis en garantie.

Par contre, le gros inconvénient de ce financement, c’est que ses descendants n’ont pas de patrimoine à hériter surtout si les dettes excèdent le montant du bien hypothéqué. En outre, le montant du bien dépend de l’estimation de la banque. Le souscripteur peut évidemment faire une contre-expertise, mais cela constitue aussi une dépense supplémentaire. Par ailleurs, il aurait également à entretenir le bien pendant toute la durée du contrat. Il aura donc à débourser de l’argent pour les frais d’entretien, les taxes foncières et les taxes d’habitation. Enfin, après son décès, l’établissement prêteur a le libre choix sur le moyen de se faire rembourser. Il peut céder au rabais le bien pour récupérer plus vite son argent.

Existe-t-il une alternative au prêt viager hypothécaire ?

Pour les personnes âgées qui souhaitent avoir les moyens pour rénover leur logement ou faire un autre projet personnel, elles peuvent essayer le prêt à taux zéro. Ce type de financement permet de faire un emprunt jusqu’à 30 000 euros à rembourser sur une période de 15 ans sans intérêts. Elles peuvent également faire un prêt hypothécaire. Le taux du crédit hypothécaire est moins élevé que celui d’un prêt à la consommation. Il lui est conseillé de négocier ce taux auprès de son établissement bancaire.

Lorsque le propriétaire a besoin de fonds et qu’il a souscrit plusieurs crédits, il est possible de faire appel au rachat de crédit. Cette solution bancaire consiste à procéder au rachat des prêts effectués par l’emprunteur. Regroupés, ils sont transformés en un prêt unique remboursé mensuellement par le biais d’une mensualité unique et d’un taux renégocié.

Prêt viager hypothécaire : simulation

Besoin de capital pour vous lancer dans un nouveau projet ? Vous êtes propriétaire d’un bien ? Vous avez atteint un certain âge ? La solution idéale est de faire une demande de prêt viager hypothécaire. Cela consiste à mettre en gage votre bien qui ne sera saisi qu’après votre décès. Avant de faire la demande, préparez-vous comme il se doit avec une simulation.

Comment ça marche ?

Une simulation de prêt viager hypothécaire peut se faire en deux temps. En premier lieu, vous avez notamment le calcul du capital dont vous pouvez disposer en fonction de la valeur du bien. Ensuite, vous avez à calculer le montant à payer à la banque au moment de votre décès en tenant compte de votre espérance de vie et du TAEG de l’emprunt.

Quelques informations seront toutefois de rigueur pour réaliser le calcul. Tel est le cas, par exemple, de la valeur du bien estimé par les professionnels, votre âge pour estimer votre espérance de vie, le capital que vous souhaitez emprunter et le type de contrat de crédit viager hypothécaire que vous souhaitez avoir. Ce genre d’emprunt peut en effet être avec ou sans mensualités pour régler en amont les intérêts.

Un simulateur en ligne pour vous aider

C’est simple de réaliser une simulation de prêt viager hypothécaire. Vous pouvez en effet compter sur les simulateurs en ligne pour ce faire. Vous n’avez pas besoin d’être un expert financier pour vous en sortir. Le simulateur de prêt viager hypothécaire est disponible gratuitement en ligne. C’est une étape obligatoire pour bien préparer votre demande.

Comment fonctionne le rachat de crédit hypothécaire ?

Le rachat de crédit hypothécaire est un montage bancaire qui permet à un emprunteur ayant au moins deux prêts en cours de bénéficier d’un nouveau prêt avec un plan de remboursement adapté à sa capacité financière. Pour cela, un établissement financier concurrent rachète et solde ses emprunts préexistants auprès de ses anciens prêteurs. Il les fusionne ensuite en un seul et unique prêt avec un taux d’intérêt renégocié, une mensualité réduite et une durée de remboursement étalée sur une durée plus longue. La réduction des mensualités pourrait aller jusqu’à 60 % comparée au montant des charges mensuelles que l’emprunteur s’est acquitté auparavant. Les prêts pouvant être regroupés sont :

• le crédit immobilier y compris le prêt viager hypothécaire,
• les crédits à la consommation,
• les prêts renouvelables,
• différents prêts affectés…

Les différentes dettes sociales, fiscales et familiales peuvent être aussi incluses dans ce regroupement de dettes. Si le rachat intègre également le prêt viager hypothécaire, l’établissement de rachat rembourse par anticipation le prêt à la banque. Le candidat au rachat peut également ajouter dans le nouveau prêt regroupé une demande de prêt supplémentaire. Ce montant complémentaire ne devrait pas dépasser 15 % de la valeur totale du rachat et il ne requiert pas de paiement de frais de dossier, ni de prime d’assurance. Il doit être aussi utilisé pour le financement des projets personnels comme l’achat d’une auto, d’une moto, le financement d’un voyage, d’un mariage, des travaux à faire dans sa maison…

Pour mieux encadrer cette opération, il est conseillé de se tourner uniquement vers une banque ou un organisme financier. En effet, beaucoup de particuliers proposent aussi de racheter les prêts. Le meilleur moyen de préparer le rachat est de passer par un simulateur. Cet outil gratuit et libre d’utilisation est présent en haut de ce site. Il permet d’évaluer la faisabilité de l’opération tout en visualisant en amont ce que sera :

• le coût de ce montage,
• le montant de la mensualité diminuée,
• le taux d’intérêt.