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C’est quoi la vente d’un bien immobilier à réméré ?

Quand un propriétaire accédant croule sous les dettes qu’il a contractées, la vente du bien immobilier à réméré est la solution extrême après la restructuration de dettes et la demande de délai de grâce. Le réméré est une clause par laquelle le vendeur se réserve le droit de racheter dans un certain délai le bien cédé. Dans le cadre d’une vente de bien immobilier à réméré, cela se fait sous la supervision d’un notaire. Le vendeur appelé également le cédant temporaire n’est pas privé de son statut de propriétaire. Il a le droit d’occuper le logement en versant du loyer ou d’indemnités d’occupation à l’acquéreur. Quand il a fini de rembourser à l’investisseur le prix principal et les frais de l’acquisition dans les délais impartis (de 6 mois à 5 ans), il peut redevenir propriétaire. Le point sur ses principaux avantages et inconvénients et les étapes essentielles du montage de ce dispositif financier .

En règle générale, cette transaction financière concerne les emprunteurs propriétaires de leur bien immobilier qui font l’objet d’un interdit bancaire. Leur fichage au FICP et leur situation de surendettement ne leur permet pas d’obtenir une restructuration de dettes auprès des organismes de rachat. Cette alternative intéresse également les emprunteurs qui ont un besoin impératif de fond ou des liquidités mais la banque ne peut pas leur accorder le crédit souhaité. Le bien immobilier peut être une maison ou un appartement, un local servant de bureaux, des murs commerciaux etc. Cette opération est aussi idéale pour les débiteurs dont les biens peuvent être saisis par les créanciers. Ils évitent ainsi l’obligation de vendre aux enchères l’immobilier pour payer les dettes.

Parmi l’avantage majeur de cette solution, on admet généralement que c’est un moyen sans risque pour sortir du surendettement. Cela parce que le vendeur n’est pas obligé de quitter le logement vendu et la saisie des meubles n’a pas lieu. Il peut ainsi sauver la face et garder l’opération secrète à son entourage. Au cas où il ne parvient pas à racheter le bien, il peut opter pour un bail locatif. L’autre point positif de cette procédure, c’est qu’elle est plus rentable qu’une saisie judiciaire pour le cédant temporaire. Cette solution convient particulièrement aux personnes en situation financière difficile qui peuvent compter sur un possible financement pour exercer leur droit à réméré. Ils ne risquent pas ainsi de perdre ou de se faire expulser de leur bien immobilier.

Son coût constitue le plus grand inconvénient de cette opération. Il peut représenter jusqu’à 11% du prix de la propriété . Outre l’indemnité pour l’investisseur et celle de l’occupation, il y a également les honoraires du notaire (6% environ du prix de vente), le coût de l’expertise, les frais de désinscription de l’hypothèque etc. Cependant, ce moyen permet au vendeur en grande difficulté financière d’avoir l’opportunité d’honorer ses engagements auprès de ses créanciers. Mais, si au bout de l’échéance convenue du contrat, il ne parvient pas à racheter sa dette, la situation peut se corser pour lui. A rappeler que cette dette inclue le fruit de vente et la marge pour l’acquéreur.
En principe, pour pouvoir exercer son droit de rachat, le vendeur doit faire un crédit immobilier (sauf s’il peut compter sur un héritage ou un financement inattendu) . Or, s’il est toujours en situation financière précaire, il y a peu de chances que les organismes de crédit lui accordent un prêt. Notons que si l’acquéreur a fait des réparations sur le bien immobilier, le vendeur doit payer ces dépenses. Au bout du compte, le vendeur peut ainsi reprendre l’immeuble en le rachetant à un prix supérieur à celui qu’il l’a vendu, puisqu’on y ajoute aussi les intérêts du prêt bancaire pour son crédit immobilier.
Par ailleurs, le prix d’une vente classique d’un logement est souvent supérieure au prix d’une vente avec faculté de rachat. Le domicile est souvent cédé à moins de 70%, voire à moitié de sa valeur réelle. Et si le vendeur ne verse pas l’indemnité d’occupation (qui est assez chère), il perd son droit de racheter le logement. Le logement ou la maison devient ainsi la propriété de l’investisseur. Ce dernier est en droit de l’expulser de l’immeuble.
D’autre part, le notaire n’est pas censé de rembourser le dépôt de garantie puisque le cédant temporaire est dans l’incapacité de faire le rachat du bien immobilier. Enfin, ce dispositif financier est assez compliqué. L’intervention d’un notaire s’avère indispensable. Notons également qu’il est quelquefois difficile de trouver un éventuel acquéreur au prix souhaité. Cela dépend essentiellement de la situation géographique du bien immobilier.

Précisons d’abord que cette vente avec faculté de rachat ou vente réméré est soumise à l’article 1659 à 1671 du Code Civil. Ces lois stipulent que cette opération doit se faire à un prix déterminé et sa prise à effet n’excède pas 5 ans. Dans l’acte authentique, le vendeur peut indiquer dans une clause qu’il a la possibilité de revenir sur sa décision de vente. Cette faculté de reprendre la chose vendue est également stipulée dans l’article 1659 du Code Civil.
Ce montage financier de transfert de propriété se fait en trois phases : en premier lieu, la personne en surendettement recherche d’abord un investisseur ou un acquéreur qui lui achète sa propriété en question. Le contrat de réméré est établi par le notaire. Ce dernier prend une somme d’argent de la vente qu’il conserve comme dépôt de garantie pour garantir le rachat. Le compte séquestré permet aussi à l’investisseur d’avoir une assurance que ses indemnités seront versées quoi qu’il arrive. Avec l’argent de la vente, le vendeur doit, quant à lui, penser à l’apurement de toutes ses dettes. Ensuite, il lui appartient de faire la location du bien ou non– (ici le terme bail ou loyer est plutôt inapproprié). On parle plutôt d’indemnités d’occupation d’à peu près 1% de la valeur du bien. Il aurait à payer cette somme à l’acquéreur. Après la période probatoire, quand il est devenu solvable, il peut bénéficier de la levée de son fichage FICP etc. Il devient alors éligible à un financement d’un organisme de crédit. Il peut envisager la récupération de son patrimoine en faisant le rachat effectif.

Des agences immobilières et des sociétés de courtage peuvent proposer ce système de prêt sur gage. On peut aussi rechercher sur le web ces « rémérés immobiliers ». Mais il faut privilégier les intermédiaires ayant la carte «T» ou carte « Transactions sur immeuble et fonds de commerce ». En bref, quand la restructuration de dettes est refusée, le propriétaire surendetté et fiché à la banque de France peut opter pour cette solution. Il doit tout de même savoir que ce contrat est un véritable acte de vente de son bien . La récupération d’une bonne partie de l’argent investi dans les taxes, les frais de notaire, frais d’agences etc n’est pas faisable. Le vendeur ne dispose qu’une partie de l’argent lors de la levée de la vente à réméré ou l’exercice de son droit de rachat. Et cette opération est assez coûteuse, elle doit ainsi bien estimer si son bien en vaut effectivement la peine.

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