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Glossaire du financement immobilier – 16

Le droit au bail est une somme que l’acquéreur d’un fonds de commerce paye au cédant c’est à dire au vendeur du fonds. Le versement du droit au bail est justifié par le fait que le repreneur du fonds de commerces va bénéficier des dispositions et des droits garantis par le bail commercial signé par le précédant occupant. Le vendeur du fonds peut également réclamer un droit au bail quand le loyer qu’il a négocié antérieurement et sous-évalué ou moins cher par rapport au prix réel du marché. En d’autres termes, le droit au bail permet à l’acquéreur de reprendre le bail dans les mêmes conditions convenues entre son prédécesseur et le propriétaire-bailleur du local, pour la durée restant à courir.

Les droits de mutation sont des taxes payés lors d’un changement de propriétaire de bien immobilier. Ils sont appelés frais de notaire à tort puisque c’est le notaire qui les collecte pour le compte de l’Etat et de la collectivité locale.
S’il y a mutation à titre onéreux pour une vente de logement ou de terrain, le droit de mutation est appelé droit d’enregistrement ou taxe de publicité foncière. Dans le cas d’une mutation à titre gratuit comme pour le cas d’une donation-partage ou d’un héritage, le droit de mutation est assimilé aux droits de succession. Les droits de mutation sont reversés par le notaire dans la caisse du Département et de la commune de l’implantation du bien.

Le droit de passage est un droit reconnu légalement au propriétaire d’un terrain enclavé de réclamer un passage sur une propriété voisine. Un terrain est dit enclavé quand il n’a pas d’accès suffisant ou qu’il n’a pas d’accès du tout à la voie publique. Le droit de passage est reconnu par la loi. Le propriétaire du terrain utilisé pour le passage ne peut pas s’y opposer. Pour lui, il s’agit de servitude légale. C’est au propriétaire du terrain enclavé de demander le droit de passage sur le terrain de ses voisins, moyennant une indemnité. Le tracé du passage doit bien être le plus court chemin possible entre le terrain enclavé et la voie publique.

Le droit de préemption est un droit accordé à une personne publique ou privée d’être prioritaire pour l’achat d’un bien lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre. Il en découle que le propriétaire doit annoncer au titulaire de droit de préemption son intention de vendre le bien concerné. Le droit de préemption est né soit d’un contrat, soit d’une disposition de la loi. Dans l’immobilier, il existe différents droits de préemption.
Droit de préemption du propriétaire indivis : toute personne qui souhaite vendre sa part dans une indivision doit obligatoirement proposer la vente en premier lieu aux autres indivisaires.
Droit de préemption du locataire : le propriétaire qui met en vente son logement doit le proposer en priorité à son locataire.
Droit de préemption urbain : la commune est autorisée à être l’acquéreur prioritaire dans les zones de préemption afin de pouvoir réaliser des aménagements urbains.

Le droit de préemption du locataire est un droit accordé au locataire d’un logement à être prioritaire sur l’achat de celui-ci quand le propriétaire souhaite le vendre.
Dans la pratique, quand le propriétaire souhaite libérer le logement pour le vendre, il doit délivrer au locataire un congé de 6 mois au moins avant la fin de son bail. Il dispose des deux derniers mois de congé (5e et 6e mois) pour manifester sa volonté s’il souhaite acheter le bien au prix qui lui soit proposé. S’il n’achète pas le bien et que celui-ci fut vendu à un prix ou à des conditions plus avantageuses, il dispose d’un délai d’un mois pour préempter à ces nouvelles conditions s’il le souhaite.

Le droit de suite est un droit qui permet à certains créanciers d’exercer leurs droits sur un bien, peu importe son propriétaire actuel. C’est un droit réel, c’est-à-dire qu’il est attaché à la chose non pas à la personne qui en dispose. En vertu de ce droit, le titulaire peut saisir le bien grevé de n’importe quel patrimoine.
Le droit de suite est accordé aux créanciers qui disposent d’une sûreté réelle (hypothèque, nantissement) pour garantir le paiement de leurs créances. Ainsi, même si le débiteur a déjà cédé (vendu, offert en donation, etc.) le bien, le créancier peut toujours le saisir et le faire vendre pour se faire payer.

Le droit de visite et de communication donne à l’administration le droit de visiter un bâtiment nouvellement construit ou en cours de construction pour vérifier la conformité des travaux.
La visite est effectuée par des agents assermentés dont le rôle est de procéder à des vérifications qu’ils jugent utiles. Ils peuvent demander à ce qu’il leur soit communiqué tous documents techniques se rapportant à la réalisation du bâtiment concerné. Le droit de visite et de communication peut se faire pendant la construction et dans un délai de trois ans à compter l’achèvement des travaux.

Les droits d’enregistrement sont des impôts ou taxes payés au profit du trésor public lors de la rédaction d’un acte juridique. Ils s’appliquent sur les actes de vente, de location, de succession, de partage ou de donation.
Dans le cadre d’une vente de bien immobilier, les droits d’enregistrement sont payés au notaire. C’est ce dernier qui se charge ensuite de le reverser à la caisse du département et de la commune concernée. Ils peuvent être d’un montant fixe ou proportionnel à la valeur du bien faisant l’objet de l’acte.

Le droit d’usage et d’habitation est un droit accordé à une personne d’habiter un logement appartenant à autrui, et d’en percevoir les éventuels fruits (revenus), dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille.
Le droit d’habitation offre au titulaire le pouvoir d’habiter le bien et de profiter de ses accessoires comme la cours, le jardin, le droit de passage, etc. Le droit d’usage lui permet de récolter les revenus y afférant. Le droit d’usage et d’habitation est différent de l’usufruit, dans le sens que le bénéficiaire ne peut ni vendre, ni mettre en location, ni donner le bien. Ce droit n’est pas transmissible car il se rapporte à la personne du bénéficiaire et prend fin à son décès.

Le droit personnel ou droit de créance est le droit qui permet au créancier d’exiger une prestation de la part de son débiteur, en vertu d’un contrat ou d’une disposition de la loi. Parmi ces prestations, il y a entre autres le paiement de somme d’argent, la réalisation d’un service ou encore la cession d’un bien.
En d’autres termes, le droit personnel est un rapport juridique créé entre deux ou plusieurs personnes en vertu d’une convention passée entre elles. C’est une obligation de donner, de faire ou de ne pas faire. Dans le contrat de vente, par exemple, le vendeur est à la fois débiteur et créancier. Il doit livrer le bien et il a le droit d’exiger le paiement du prix convenu. Le droit personnel porte ainsi sur une personne.

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