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Glossaire du financement immobilier – 28

La période de différé ou différé d’amortissement est un laps de temps durant lequel l’emprunteur ne rembourse pas le capital emprunté alors que la totalité du crédit a été déjà débloqué. C’est une mesure destinée à alléger les mensualités à payer au début du crédit.
Pendant la période de différé, l’emprunteur ne paye que les intérêts et les frais relatifs à son crédit. C’est une formule de remboursement adaptée aux contraintes budgétaires de l’emprunteur pendants les premiers mois suivant le crédit à cause des diverses dépenses engendrées par l’acquisition immobilière.
Toutefois, pendant cette période, la dette ne diminue pas puisque le capital emprunté n’est pas amorti. Il faut attendre la fin du différé d’amortissement pour rembourser le capital. L’avantage de la période de différée est que l’emprunteur bénéficie d’une période de grâce avant de réellement rembourser son crédit avec des mensualités complètes.

La période de disponibilité est l’intervalle de temps entre la date d’acceptation de l’offre et celle du déblocage de fonds. Pendant cette période, aucun paiement ne peut être effectué par la banque ou l’établissement de crédit, ce qui veut dire que l’emprunteur ne peut pas encore utilisé sont prêt.
La période de disponibilité est généralement de 7 jours. Elle peut être rallongée chez certains organismes prêteurs. En d’autres termes, le déblocage de fonds se fait à partir du huitième jour suivant l’acceptation de l’offre de crédit. La réception du fonds après le délai de disponibilité signifie que le prêt est accordé et que l’emprunteur peut l’utiliser. C’est à ce moment également que les échéances mensuelles commencent à courir.

La période de remboursement commence à la date du paiement de la première échéance et se termine lorsque le prêt est remboursé en totalité. En principe, elle est déterminée à l’avance par la durée de prêt prévue dans le contrat.
Pour l’emprunteur, l’obligation de remboursement prend effet à partir du moment où le fonds est débloqué, c’est-à-dire viré dans son compte ou reçu via un chèque. La période de remboursement débute le jour du versement de la première échéance. Toutefois, en cas de différé d’amortissement, l’emprunteur ne commence à rembourser le capital qu’à la fin de la période de différé.
La fin de remboursement coïncide normalement à la daté de la dernière échéance prévue dans le contrat. Toutefois, cette période peut être raccourcie ou rallongée en cours de route par la renégociation de crédit ou par le paiement anticipé lors du rachat de crédit par un autre organisme.

La période d’utilisation concerne les crédits à déblocage progressif. C’est la période comprise entre le premier appel de fonds et le jour où la totalité du crédit est débloquée. C’est le cas d’un prêt immobilier qui finance une construction de maison individuel.
Pendant la période d’utilisation, l’emprunteur ne rembourse pas encore son prêt, il ne paie que les intérêts et les frais de crédit. En d’autres termes, il y a différé de remboursement. C’est seulement à partir du dernier versement effectué par la banque (à l’achèvement des travaux) que le remboursement du capital emprunté commence à prendre effet.

La loi Perissol est un dispositif d’aide à l’investissement locatif qui accorde une déduction fiscale pour les propriétaires de logement acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 ayant mis leur bien en location nue à titre de résidence principale de leur locataire.
La loi Périssol permettait notamment au propriétaire-bailleur de déduire de ses revenus imposables jusqu’à 80 % du montant de l’acquisition à raison de 10 % pendant les 40 premières années. Cela va être de 2 % pour les années suivantes, pour un une durée maximum de 24 ans.
La loi Périssol est depuis lors remplacé par la loi Besson, puis la loi Scellier et actuellement c’est la loi Pinel qui est en vigueur. Néanmoins, elle continue à être appliquée pour ceux qui ont pu en bénéficier avant son remplacement du 31 aout 1999.

Le permis conditionnel est un permis de construire délivré avec des prescriptions spéciales qui s’imposent au bénéficiaire. De ce fait, le titulaire de l’autorisation peut être amené à modifier légèrement l’apparence de son projet. Dans certains cas, il peut même décider de créer un aménagement tel que la plantation de haie.
Les prescriptions spéciales énoncées dans le permis conditionnel ont un caractère obligatoire. Elles découlent du code de l’urbanisme. Toutefois, elles doivent être précises, motivées, nécessaires, réalisables et ne devraient pas porter atteinte à l’économie du projet. Un arrêt du Conseil d’État a déclaré illégal, puis qu’irréalisable, le permis de construire conditionnel qui prescrivait la réalisation de 80 places de stationnement sur un terrain qui ne peut pas accueillir de tel projet.

Le permis de construire est un document qui autorise la réalisation d’un projet de construction sur un terrain déterminé, et selon le plan annoncé ainsi que les éventuelles prescriptions émises par l’administration.
Le permis de construire est un acte administratif obligatoire pour toute personne qui veut édifier ou modifier une construction immobilière. Il permet à l’administration de vérifier si la construction envisagée respecte les règles émanant du code de l’urbanisme.
La demande de permis de construire est à déposer à la mairie du lieu d’implantation du projet. Le dossier est constitué de formulaire Cerfa 13406-06, d’une copie de cadastre, d’un plan de masse, de plan de façades et d’un dossier paysager.

Un permis de construire dérogatoire est une autorisation qui permet au bénéficiaire de réaliser des adaptations mineures qui ne sont pas totalement conformes aux règles d’urbanismes, mais qui sont nécessaires à causes des contraintes particulières.
Suites à des contraintes comme la configuration de la parcelle, la nature du sol ou le caractère des constructions avoisinantes, il est possible d’instruire une dérogation mineure au Plan d’ Occupation du Sol et au Plan Local d’ Urbanisme.

Si le bénéficiaire d’un permis de construire en cours de validité veut apporter des modifications à son projet, il peut faire la demande d’un permis de construire modificatif.
Le permis de construire modificatif n’est pas un nouveau permis, mais un document qui relate et autorise les changements mineurs par rapport à la construction initialement prévu. C’est le cas du changement de façade, du changement de destination d’une partie du bâtiment, de l’augmentation/réduction de surface, etc.
La demande de permis modificatif peut se faire pendant toute la durée des travaux. La demande est à adresser à la même mairie à l’aide du formulaire Cerfa n° 13411. Aucune demande de modification ne peut se faire après la déclaration d’achèvement.

Le permis de construire tacite est l’autorisation de construction considérée comme acquise en cas de silence de l’administration une fois que le délai d’instruction est épuisé. En effet, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour répondre à une demande de permis de construire. Si elle ne notifie pas sa décision après ce délai, le demandeur peut considérer que le permis de construire lui est accordé tacitement.
L’article R 424-1 du Code de l’urbanisme énonce que « en absence de décision au terme du délai d’instruction, le silence de l’administration vaut permis de construire tacite ». Pour valider le permis tacite, le bénéficiaire doit afficher sur son terrain pendant un délai continu de deux mois le récépissé reçu lors du dépôt de dossier ou la lettre de notification du délai d’instruction. Il peut aussi afficher sa requête en instruction.

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