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Glossaire du financement immobilier – 39

Les taxes immobilières sont des impôts locaux dus par les propriétaires de biens immobiliers bâtis ou non bâtis. Pour comprendre la taxe immobilière, il faut retenir trois notions. Primo, c’est une taxe car elle est prélevée au profit d’une personne publique, c’est-à-dire la collectivité territoriale, en contrepartie de la jouissance directe d’un service public comme l’enlèvement des ordures. Elle peut aussi être prélevée pour financer un service public. Secundo, elle concerne uniquement les propriétaires. À cet effet, aucun locataire ne devrait en être concerné. Tertio, elle concerne les biens immobiliers, c’est-à-dire ceux qui ne peuvent être déplacés. Citons entre le local d’habitation, le bâtiment à usage professionnel, le parking, le terrain, le bateau ancré et aménagé pour l’habitation ou l’activité professionnelle, etc. 

Le taux effectif global ou TEG est un taux qui traduit le coût réel d’un crédit immobilier. Le TEG prend en compte le total des intérêts à payer en fonction du taux d’intérêt de la durée du crédit, les primes d’assurance en fonction de son taux et de ses échéances et les divers frais liés au crédit. Parmi ces frais, citons entre autres les commissions, les frais de dossiers, les frais de garantie, etc.

Le TEG doit être mentionné dans chaque offre de crédit. Il permet à l’emprunteur de connaitre les sommes qu’il va payer en sus du remboursement de capital, c’est aussi un outil pour comparer les offres. Il permet aussi aux organismes régulateurs de connaitre si le crédit ne dépasse pas le taux d’usure. A titre d’exemple, une personne qui emprunte 10 000 € pour 1 an à un taux d’intérêt de 3 % devait rembourser 10 300 € à l’échéance. Or, si pour obtenir le crédit, il a dû payer 100 € de commissions ainsi que 32 € de frais divers, le coût réel est de 432 € (300 € + 100 € + 32 €), et le TEG est donc de 4,32 %.

Un terrain constructible ou terrain à bâtir est un terrain prêt à accueillir la construction d’un logement d’habitation ou d’un bâtiment à usage commercial. Cela peut être un terrain nu, un terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis ou un terrain comportant d’immeubles inachevés. Pour être constructible, le terrain doit remplir trois conditions. Il doit être :
apte à supporter des constructions : le sous-sol est capable de supporter les charges des constructions envisagées. La configuration du terrain permet aussi lesdites constructions.
raccordé aux réseaux essentiels : électricité, eau potable, gaz, réseau d’assainissement, voirie, etc. C’est la définition même du terrain viabilisé.
autorisé à être bâti selon le document d’urbanisme et les servitudes applicables.

Du point de vue juridique, “ tiers ” désigne toute personne qui ne fait pas partie d’un jugement, d’un contrat ou d’une procédure. Étant étranger à une convention, les tiers doivent tout de même accepter les termes de celle-ci, c’est le principe de l’opposabilité au tiers. A titre d’exemple, un contrat de vente d’immeuble dument signé, enregistré et publié selon les dispositions légales est opposable aux tierces personnes. En d’autres termes, ces dernières doivent tenir compte que le bien immobilier en question a changé de propriétaire.

Une tontine est une association d’épargnants qui investissent en commun dans un bien immobilier (tontine immobilière) ou dans un actif financier (tontine financière). La particularité de cette association réside dans le fait que les capitaux accumulés et/ou les biens acquis appartiendront au dernier survivant.

L’association tontinière est mise en place surtout pour permettre au survivant d’un couple marié ou pacsé d’obtenir les parts de son conjoint défunt et de conserver le logement commun. Aux yeux de la loi et de l’administration fiscale, la tontine est un contrat aléatoire, c’est-à-dire lié à la survie, conclu à titre onéreux.

Les travaux d’amélioration sont définis comme des travaux visant à améliorer un logement d’habitation. Le but est ainsi d’apporter un équipement nouveau, un service ou une prestation qui permet d’optimiser le confort ou la sécurité des occupants et de leurs biens.

Les travaux d’amélioration sont déductibles des revenus locatifs. Dans ce contexte, les dépenses effectuées seront déduites des loyers pour diminuer le revenu imposable et payer moins d’impôt. Il y a par exemple l’agrandissement de fenêtre, l’installation d’un chauffage à pompe à chaleur à la place d’un chauffage à gaz, l’asphaltage du trottoir attenant à la propriété.

Les travaux de grosses réparations concernant les réparations qui touchent la structure même du bâtiment. Ils impliquent ainsi sa solidité.

Sont des travaux de grosses réparation la réparation des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres, des murs de soutènement, des clôtures et des couvertures en entière. Ces travaux sont à la charge du propriétaire. Ceux qui n’entrent pas dans les actes qualifiés de travaux d’entretien.

Les travaux d’entretien sont définis comme étant des réparations qui visent à maintenir ou à remettre un immeuble en bon état. Il convient toutefois important de noter que les travaux ne doivent en aucun cas modifier sa consistance, son agencement et son équipement initial.

Les travaux d’entretien incombent normalement au locataire et englobent les petits travaux tels que la réparation des vitres cassées, la plomberie, l’électricité, de volets, l’entretien du jardin et de la cheminée, la peinture intérieure, etc. L’objectif est de maintenir le logement dans l’état initial de location. Les travaux d’entretien ne sont pas déductibles d’impôts sauf si les dépenses ont été payés par le propriétaire et qu’il ne peut plus les récupérer.

Les travaux d’amélioration énergétique permettent de réaliser une économie d’énergie ou d’améliorer la performance énergétique d’un logement d’habitation. Ils donnent ainsi droit à TVA réduite à 5,5 %.

La TVA au taux réduit de 5,5 % s’applique aux travaux d’amélioration énergétique d’une habitation, résidence principale ou secondaire, achevés depuis plus de deux ans. Les équipements installés et les travaux réalisés doivent faire l’objet d’une facturation par une entreprise, de préférence par des professionnels RGE ou Reconnu garant de l’environnement. Les travaux concernés sont mentionnés dans l’article 200 quater du Code Général des Impôts.

L’usufruit est le droit de servir d’un bien ou d’en récolter les revenus sans pour autant en être le propriétaire. C’est le cas par exemple pour un conjoint survivant qui peut habiter ou mettre en location un logement qui appartient par succession aux enfants du défunt. Seuls les enfants à qui appartient la nue-propriété peut vendre, céder, modifier, détruire le bien.

L’usufruit est limité dans le temps, jusqu’au décès de l’usufruitier par exemple. Il est possible d’évaluer la valeur de l’usufruit à partir d’un barème administratif et en prenant compte de l’âge de l’usufruitier.

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