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Glossaire du financement immobilier – 6

Le bail, dit aussi contrat de bail ou contrat de location, est un accord par lequel une personne laisse à une autre le droit de se servir d’une chose pendant un certain temps, moyennant le paiement d’un certain prix.
Dans le contrat de bail, le propriétaire qui cède l’usage d’un bien mobilier ou immobilier s’appelle le bailleur. Celui qui obtient le droit d’usage s’appelle le locataire. Le prix à payer en contrepartie de la location s’appelle le loyer. Il existe plusieurs types de bail selon les modalités du contrat et la nature du bien loué. Citons entre autres le bail commercial, le bail d’habitation, le bail à construction, le bail emphytéotique, etc.

Le bail à construction est un contrat par lequel le locataire s’engage à construire un bâtiment sur le terrain du bailleur. A la fin du bail, le bailleur devient propriétaire de la construction.
Dans le bail à construction, le preneur a l’obligation d’édifier des constructions sur le terrain du bailleur. De plus, il a aussi l’obligation de les conserver en bon état d’entretien pendant la durée du contrat. Il convient de noter que ce dit contrat présente un double intérêt : permettre aux constructeur de se procurer facilement un terrain et de profiter de sa mise en valeur durant le contrat, inciter les propriétaires à rendre utile leur terrain et à en percevoir des loyers au lieu de le laisser inexploité. Le bail à construction est régi par les articles L. 251-1 et suivant du Code de la construction et l’habitation. Les deux parties doivent prendre connaissance de ces articles avant de passer à la signature du contrat.

Le bail à réhabilitation est un contrat par lequel une personne morale (organisme HLM, société d’économie mixte, etc.) s’engage à faire des travaux d’amélioration de l’immeuble du propriétaire et à le louer à usage d’habitation pendant la durée du bail.
Le contrat de bail à réhabilitation doit être reçu par acte notarié. Il indique la nature et les caractéristiques techniques ainsi que le délai d’exécution des travaux. La durée minimum d’un tel contrat est de douze ans non renouvelable tacitement. A l’échéance du contrat, le preneur s’engage à restituer le logement à son propriétaire dans un bon état d’entretien et intégrant les améliorations effectués lors des travaux.

Le bail commercial est un contrat de location d’un bâtiment au sein duquel le locataire exploite un fonds de commerce. Il se peut aussi que le locataire exerce une activité commerciale industrielle ou artisanale.
Un bail commercial doit répondre aux quatre conditions exigées par l’article L. 145-1-I, du Code de commerce. C’est-à-dire qu’il doit y avoir un contrat de bail, un local commercial, un fonds de commerce et une immatriculation du preneur. Le bail commercial apporte plus de protection au locataire et il oblige le bailleur à respecter certaines obligations. Ces dernières se portent notamment sur la révision du loyer, la répartition des charges et le renouvellement du bail.

Un bail de location est un contrat qui permet au preneur de faire usage du bien mobilier ou immobilier loué pendant un certain temps. En contrepartie, il doit payer du loyer au propriétaire.
Le contrat de bail requiert le consentement réciproque des deux parties. Le propriétaire s’engage à céder le droit d’usage pendant la durée du contrat tandis que le locataire s’engage à payer les loyers correspondants. Le bail de location peut porter sur un immeuble à titre d’usage d’habitation, de bureau ou de commerce. Il peut aussi porter sur des biens mobiliers comme une voiture.

Un bail d’habitation est un contrat de location d’un immeuble ou d’une partie d’un immeuble destiné à l’usage d’habitation.
Le bailleur doit fournir un logement décent, répondant à toutes les conditions d’habitabilité. Pour sa part, le locataire doit utiliser le logement en bon père de famille. C’est-à-dire, il doit le garder notamment dans un bon état d’entretien. Il doit aussi payer le loyer convenu dans le contrat. Le bail d’habitation peut porter sur un local à usage mixte, c’est-à-dire qu’une partie du bien est utilisé à usage professionnel (commerce, bureau, cabinet). La durée d’un contrat de bail d’habitation est de trois ans renouvelable par tacite reconduction. La partie qui veut résilier le contrat doit fournir un préavis.

Le bail emphytéotique ou emphytéose est un contrat de location immobilier de longue durée. Il se distingue des autres baux dans le sens qu’ici, le preneur est quasi propriétaire du bien loué. En effet, il exerce un droit réel sur le bien donné à bail.
Dans le contrat de bail emphytéotique, le bailleur devient propriétaire des améliorations et des constructions que le locataire a bâti pendant la durée du bail moyennant une redevance très modeste. Pour sa part, l’emphytéote (locataire) peut améliorer, transformer et exploiter le bien. Il peut aussi le sous-louer et l’hypothéquer. Enfin, il peut céder son droit d’emphytéose à une autre personne. Il est à noter que l’emphytéose a une durée de 18 ans et plus (jusqu’à 99 ans dans le droit français).

Le bail professionnel est un contrat de location portant sur un local destiné à l’exercice d’une activité professionnelle autre que commerciale.
Le bien qui fait l’objet d’un bail professionnel est destiné uniquement à une fonction strictement professionnelle. Il ne peut être utilisé ni en tant qu’habitation ni dans l’exercice d’un commerce. Il concerne la profession libérale. Il est surtout utilisé pour la location d’un cabinet d’avocat, d’un bureau d’architecte, d’un bureau d’étude d’un notaire, d’un cabinet d’un dentiste, d’une agence immobilière, etc. La durée minimum du bail est de 6 ans. C’est un contrat beaucoup plus souple que le bail commercial.

Le bailleur est une personne, généralement le propriétaire, qui donne une chose en location. C’est-à-dire qu’il cède le droit d’usage du bien loué et qu’il n’exerce pas ce droit durant la location.
Le bailleur peut être une personne physique (un particulier propriétaire d’une maison/appartement) ou d’une personne morale (banque, compagnie d’assurance, agence immobilière, etc.). Le bailleur exerce un investissement locatif dans le sens qu’il exploite le bien pour percevoir un revenu locatif ou loyer.
Dans le domaine de l’économie et la finance, un bailleur est une personne qui fournit des fonds pour une entreprise ou une organisation.

En droit, un bénéficiaire est une personne qui bénéficie d’un avantage, d’un droit ou d’un privilège. Est donc bénéficiaire une personne qui dispose d’une situation particulière et avantageuse qu’il obtient en vertu d’une loi, d’un contrat ou d’un fait.
A titre d’exemple, les bénéficiaires d’une pension alimentaire sont les enfants légitimes de la personne qui doit la pourvoir. Les bénéficiaires d’un héritage sont les ayants droits du défunt. Une personne peut être bénéficiaire d’un prêt, d’une assurance-vie ou de la propriété d’un bien en vertu successivement d’un contrat de crédit, d’une police d’assurance ou d’un contrat de vente.

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