Rachat de crédit simulation

• Qu’est-ce que la règle des 30 % d’endettement ?
• L’évolution vers le taux d’endettement de 35 %
• Comment optimiser son taux d’endettement ?
• Calcul du taux d’endettement : une méthode simple mais précise
• Les autres critères pris en compte par les banques
• Flexibilité et exceptions : la souplesse des banques face à la règle des 35 %
• L’impact de la règle des 35 % sur le marché immobilier français
• Solutions en cas de dépassement du taux d’endettement

La règle des 30 % d’endettement est un principe fondamental qui régit l’octroi des crédits immobiliers en France. Elle représente la part maximale des revenus qu’un emprunteur peut consacrer au remboursement de ses dettes. Cette règle a été instaurée pour protéger les consommateurs contre le surendettement et garantir qu’ils puissent rembourser leurs prêts sans mettre en péril leur niveau de vie. Bien que cette règle soit relativement simple à comprendre, son application et ses évolutions sont plus complexes, notamment avec l’augmentation du taux d’endettement autorisé à 35 % ces dernières années. En 2024, cette règle fait encore l’objet de débats, notamment concernant les ajustements nécessaires face aux réalités du marché immobilier et aux profils emprunteurs de plus en plus diversifiés.

Qu’est-ce que la règle des 30 % d’endettement ?

La règle des 30 % stipule que les mensualités de remboursement d’un emprunt, qu’il s’agisse d’un crédit immobilier, d’un prêt à la consommation ou d’autres types de crédits, ne doivent pas dépasser 30 % des revenus nets mensuels d’un emprunteur. Ce calcul est effectué sur la base des revenus nets mensuels, c’est-à-dire après impôts, cotisations sociales et autres prélèvements obligatoires. Par exemple, pour une personne gagnant 3 000 € nets par mois, les mensualités de crédit ne devraient pas excéder 900 €.

Cette règle a été instaurée pour éviter le surendettement et s’assurer que les emprunteurs puissent faire face à leurs autres dépenses essentielles, comme le logement, les charges courantes, l’alimentation ou les loisirs. Elle permet aux institutions financières de garantir que l’emprunteur dispose d’une marge de manœuvre suffisante pour mener une vie financièrement stable.

L’évolution vers le taux d’endettement de 35 %

Depuis 2021, cette règle des 30 % a été assouplie dans le cadre d’une révision des critères d’octroi de crédits. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit la possibilité de porter le taux d’endettement à 35 %, permettant ainsi à certains emprunteurs d’obtenir un financement plus important, notamment ceux qui disposent d’une situation financière stable, d’un apport personnel suffisant ou d’un revenu élevé. Le but de cette évolution était de permettre à un plus grand nombre de foyers, notamment les primo-accédants ou ceux souhaitant se lancer dans un projet immobilier plus ambitieux, d’accéder à la propriété.

Cependant, ce taux de 35 % n’est pas une règle stricte. En effet, les banques peuvent dépasser cette limite dans 20 % des dossiers de crédit, en fonction des particularités du profil de l’emprunteur. Cela peut concerner des situations où un couple a un fort pouvoir d’achat, où les garanties sont solides ou si le reste à vivre reste élevé après paiement des mensualités de crédit.

Comment optimiser son taux d’endettement ?

Il existe plusieurs stratégies pour réduire ou optimiser son taux d’endettement afin d’augmenter les chances d’obtenir un crédit ou de maîtriser ses finances :

Réduire les crédits en cours

Une des premières étapes pour optimiser son taux d’endettement consiste à réduire la quantité de crédits en cours. Par exemple, rembourser par anticipation un prêt à la consommation ou refinancer un crédit immobilier pour alléger les mensualités. Cela permet de diminuer la charge financière mensuelle et d’améliorer le taux d’endettement.

Consolider les crédits

Le rachat de crédits est une solution efficace pour optimiser son taux d’endettement. Ce mécanisme permet de regrouper plusieurs prêts en un seul, réduisant ainsi le montant des mensualités tout en allongeant la durée du crédit. Le rachat de crédits peut donc réduire considérablement la pression exercée par des mensualités multiples et faciliter la gestion du budget.

Augmenter ses revenus

Une autre méthode consiste à augmenter ses revenus, que ce soit par le biais d’un emploi secondaire, d’une promotion professionnelle, ou encore d’une activité indépendante. Des revenus plus élevés permettent de mieux absorber les mensualités de crédit tout en maintenant un taux d’endettement plus bas.

Apport personnel plus conséquent

Si vous êtes en train de financer un projet immobilier, un apport personnel conséquent peut réduire le montant à emprunter et, par conséquent, la mensualité du crédit. Cela permet non seulement d’augmenter vos chances d’obtenir un prêt, mais aussi de réduire votre taux d’endettement global.

Calcul du taux d’endettement : une méthode simple mais précise

Le calcul du taux d’endettement repose sur une formule simple : le total des mensualités de crédit est divisé par les revenus nets mensuels, puis multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage. Ce pourcentage représente la part des revenus mensuels consacrée aux remboursements des dettes. Mais dans cette démarche, il ne s’agit pas uniquement de considérer les mensualités de crédit immobilier, mais aussi toutes les autres formes de crédits en cours, comme les prêts à la consommation ou les crédits revolving.

Exemple concret : si un emprunteur gagne 4 000 € nets par mois, et qu’il a des mensualités de prêt immobilier de 1 200 € et des mensualités de crédits à la consommation de 200 €, son taux d’endettement sera de (1 200 € + 200 €) / 4 000 € = 35 %. C’est donc ce calcul qui permet de déterminer si l’emprunteur peut ou non supporter un nouveau crédit tout en respectant la règle des 30 % (ou 35 % selon les cas).

Les autres critères pris en compte par les banques

Outre le taux d’endettement, les banques prennent également en compte d’autres critères financiers pour évaluer la solvabilité d’un emprunteur. Le « reste à vivre », c’est-à-dire le montant qu’il reste à l’emprunteur après le paiement des mensualités de crédit, est un facteur crucial. Ce reste à vivre doit être suffisamment élevé pour couvrir toutes les dépenses courantes de l’emprunteur, comme le logement, la nourriture, les charges liées à la famille (comme les enfants) et d’autres frais essentiels.

La recommandation du HCSF pour un reste à vivre minimum est de 1 200 € par mois pour un couple sans enfant, et de 800 € pour une personne seule. Pour chaque enfant à charge, un supplément de 300 € est ajouté à ce reste à vivre. Ainsi, pour un couple avec un enfant, le reste à vivre conseillé serait de 1 500 € par mois.

Les banques peuvent ainsi ajuster leur analyse en fonction du profil global de l’emprunteur et de ses capacités à gérer ses finances sur le long terme.

Flexibilité et exceptions : la souplesse des banques face à la règle des 35 %

Bien que la règle des 35 % soit en place, il existe une certaine flexibilité dans son application. En effet, le HCSF autorise les banques à dépasser ce seuil dans 20 % de leurs dossiers de crédit. Cette exception vise à permettre aux profils financiers solides, comme les primo-accédants ou les emprunteurs bénéficiant d’une situation stable, d’accéder à des crédits plus importants. Ce type de flexibilité est particulièrement utile pour les jeunes acheteurs ou les foyers ayant une capacité d’épargne importante, qui peuvent ainsi supporter des mensualités plus élevées tout en maintenant une gestion saine de leur budget.

Il est important de noter que les exceptions à la règle ne sont pas systématiques et que chaque dossier de crédit est étudié de manière individuelle, en fonction des critères des établissements financiers. Par ailleurs, cette flexibilité est limitée à un petit pourcentage des demandes de crédit afin de maintenir une stabilité générale sur le marché immobilier.

L’impact de la règle des 35 % sur le marché immobilier français

La mise en place de cette règle des 35 % a eu un effet significatif sur le marché immobilier français. D’une part, elle a permis à de nombreux ménages de bénéficier de conditions de financement plus favorables et de réaliser leur projet immobilier. D’autre part, elle a eu un impact sur l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier, notamment pour les ménages ayant un revenu plus élevé ou un fort apport personnel.

Cependant, le marché immobilier a connu plusieurs bouleversements ces dernières années, notamment avec la hausse des prix de l’immobilier dans certaines régions. Cette évolution a poussé les acteurs du marché à envisager des ajustements supplémentaires à la règle des 35 %, notamment la possibilité de porter ce seuil à 40 %. De telles discussions visent à équilibrer les exigences des banques en matière de solvabilité et les réalités économiques actuelles, afin de maintenir l’accessibilité à la propriété tout en préservant la stabilité financière des emprunteurs.

Solutions en cas de dépassement du taux d’endettement

Si vous dépassez le taux d’endettement recommandé, plusieurs solutions sont possibles pour rétablir la situation financière :

Renégociation des conditions de crédit

Si vos mensualités sont trop élevées, il est possible de renégocier les conditions de vos prêts en cours. En rallongeant la durée du crédit ou en obtenant des taux d’intérêt plus bas, vous pouvez réduire le montant de vos mensualités et ainsi abaisser votre taux d’endettement.

Rachat de crédits

Le rachat de crédits est une solution pour alléger un taux d’endettement trop élevé. En regroupant vos crédits en un seul prêt, vous pourrez bénéficier d’une mensualité unique, souvent moins élevée, ce qui permet de mieux gérer votre budget.

Dispositifs de soutien

En cas de difficultés financières importantes, il est aussi possible de se tourner vers des dispositifs d’aide comme le plan de surendettement proposé par la Banque de France. Ce plan permet de réorganiser les dettes et de mettre en place un échéancier de remboursement adapté à la situation de l’emprunteur.

La gestion de l’endettement est essentielle pour préserver une stabilité financière durable. Le respect du taux d’endettement recommandé, qu’il soit de 30 % ou de 35 %, permet de garantir une certaine sécurité tout en facilitant l’accès au crédit. Toutefois, dans certains cas, dépasser ce seuil peut être envisageable, à condition de mettre en place des solutions pour optimiser son taux d’endettement. Rachat de crédits, renégociation de prêts, et augmentation des revenus sont autant de leviers qui permettent d’adapter ses finances à ses projets de manière responsable et durable.