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Crédit immobilier les bons conseils pour emprunter

L’acquisition d’un logement ou d’une maison est une procédure qui se fait le plus souvent par crédit bancaire. Mais, l’obtention de ce prêt immobilier n’est pas aussi simple. Elle est même assez complexe car les banques font attention à la qualité du dossier du profil emprunteur. Pour maximiser ses chances de se voir octroyer ce financement, il existe quelques astuces pour emprunter et convaincre les banques d’accorder le crédit. Ces bons conseils permettent aussi éventuellement de négocier le taux du crédit. Le point dans cet article.

Depuis ces dernières années, on remarque une baisse du taux immobilier. Ce taux décroissant et la conjoncture économique favorable constituent des motifs pour s’investir dans les pierres à l’heure actuelle. Et même si on souhaite acheter un logement locatif, le contexte actuel est toujours intéressant car le changement des cycles immobiliers sur le marché français se fait sur le long terme.
En effet, les spécialistes en immobilier n’appréhendent que peu des risques d’un éclatement d’une bulle spéculative ou d’une chute brutale du prix immobilier. Si on souhaite donc avoir un patrimoine immobilier via un prêt bancaire, le temps présent est encore le moment propice pour se constituer un dossier solide de demande de financement.

Avant de se lancer dans une recherche d’un emprunt immobilier bancaire, le candidat au prêt immobilier devrait d’abord s’assurer qu’il présente des relevés de compte bancaire sans incidents. Car l’établissement prêteur va demander parmi les pièces justificatives les relevés bancaires des 3 derniers mois avant la demande du prêt. Il est donc conseillé d’éviter le rejet de prélèvement, le découvert bancaire, les engagements impulsifs à des prêts à la consommation inutiles, ou l’utilisation abusive de sa carte bancaire. Évidemment, les incidents de paiement entraînent le fichage au FICP, une condition rédhibitoire à une obtention d’un prêt. Dans l’idéal, mieux vaut ainsi mettre en place un virement automatique même s’il s’agit de petites sommes, pendant les 6 derniers mois avant la demande du prêt. Cela montre aux établissements prêteurs son sérieux et sa capacité d’épargne. Cette épargne pourrait améliorer aussi son dossier.

C’est un autre aspect à ne pas négliger avant de remplir son dossier d’emprunt. Afin de ne laisser rien au hasard et améliorer sa capacité d’emprunt, il est aussi préférable de solder ses prêts à la consommation dans la mesure de possible. Cette démarche est utile parce que les établissements prêteurs effectuent le calcul du taux d’endettement avec ces différents crédits. En revanche, si le remboursement des crédits à la consommation arrive à son terme au bout de quelques mois à partir de la demande du prêt, l’emprunteur pourrait ne pas faire un remboursement par anticipation de ces prêts à la consommation.

Le candidat au prêt devrait aussi calculer ses revenus actuels fixes et les revenus à venir s’il est arrivé à l’âge de retraite. Sa capacité d’emprunt dépend de ses revenus. En principe, le taux d’endettement maximal accepté par les banques tourne autour de 33 %. Ce qui signifie que les charges du prêt, les loyers, les dépenses ne doivent pas dépasser ce chiffre. Cependant, c’est une règle relative qui dépend du dossier du client. S’il a un bon profil bancaire avec une bonne situation stable, les banques peuvent lui accorder un prêt immobilier même si son endettement est supérieur à ce taux maximal. De même, le fait qu’il a un taux au-dessus de cette norme ne garantit pas forcément l’octroi d’un crédit. Pour octroyer le crédit et fixer le taux d’intérêt, la banque va passer au crible ce taux d’endettement, le profil bancaire ainsi que le reste à vivre. Ce dernier est le montant disponible à l’emprunteur après le paiement du ou des crédits.

Côté emprunteur, ce taux ne suffit pas pour choisir un crédit immobilier. Il aurait également à tenir compte des frais annexes, des garanties, de l’assurance-emprunteur et de la modalité du remboursement du prêt (les pénalités du remboursement anticipé, mensualités modulables etc.). Cette possibilité de moduler ses remboursements aide notamment lorsqu’on aurait quelques difficultés financières passagères. Le montant de l’assurance emprunteur (assurance décès-invalidité) varie aussi d’une banque à l’autre. L’emprunteur peut obtenir une marge avec la différence entre les assurances emprunteurs. Quant au taux du remboursement anticipé, cela est négociable lors de la souscription d’emprunt. A rappeler que certains contrats n’acceptent pas un remboursement anticipé inférieur ou égal à 10 % du montant du crédit initial. Or, si on a une rentrée d’argent subite, ce moyen de rembourser partiellement ou totalement en avance son crédit permet de réduire le montant de son emprunt.

Avant d’emprunter, puisqu’il s’agit d’un projet qui dure au moins une dizaine d’années, le choix d’un rapport qualité-prix est donc à préconiser. La comparaison du taux d’intérêt et des conditions de prêts entre les banques aide énormément à décrocher un crédit immobilier avantageux. A rappeler aussi qu’il existe de nombreux comparateurs de taux d’emprunt sur internet si on ne souhaite pas faire le tour des agences physiques. Le recours à ces outils gratuits permet aux éventuels emprunteurs de dénicher le taux le plus avantageux d’un projet immobilier.

Bon à savoir : les établissements bancaires peuvent proposer divers taux (taux fixe, crédit variable, mixte ou crédits multilignes). L’on pourrait avoir l’embarras de choix entre ces taux de prêts, mais il vaut mieux ne souscrire qu’à un prêt immobilier à taux fixe. Aussi, l’emprunteur devrait également limiter la durée du remboursement. Car avec l’allongement de la durée, les intérêts courent également. Et s’il ne sait pas éviter les dérives ou en cas d’aléas de la vie comme le décès, le chômage ; des problèmes dans le remboursement de son crédit immobilier ne sont pas à exclure.

Le fait d’avoir 10 à 20 % dans le plan de financement constitue un atout important dans l’obtention du crédit immobilier si son dossier n’est pas solide (par exemple, si on est en contrat à durée déterminée). La balance pourrait pencher en faveur du candidat en CDD à l’emprunt s’il a cet apport conséquent en sus d’un cautionnement bancaire. Cette épargne peut aussi faire le remboursement anticipé des crédits à la consommation ou le paiement des frais du notaire, de garantie, des frais du dossier bancaire et des honoraires du courtier. Par ailleurs, si l’emprunteur est un couple en CDI (même si l’un d’eux l’est uniquement) et qu’ils disposent d’un apport, la banque pourrait accepter la négociation du taux d’intérêt. Une étude a montré que le fait d’avoir 10 % d’apport permet d’avoir une baisse de taux de 0.2 point chez certains établissements prêteurs. Le fait d’avoir une épargne conséquente disponible améliore ainsi sa capacité de solvabilité. A défaut d’avoir d’épargne ou de cautionnement d’une société spécialisé, la banque pourrait aussi accepter une demande de crédit immobilier garantie par une hypothèque.

Remarque : la recherche des prêts complémentaires comme le prêt zéro ou le prêt épargne logement aident aussi à réduire la charge du crédit.

Enfin, il importe de faire valoir l’intérêt de son profil de futur client à la banque. Dans la négociation du taux de crédit, un emprunteur peut mettre en avant son jeune âge, ses potentialités ou encore son ancienneté dans le travail. A noter que ce n’est pas tout le monde qui puisse négocier un crédit immobilier. Il faut un minimum de connaissance financière et bancaire. Le cas échéant, il est nécessaire d’engager un expert en crédit immobilier, ou utiliser, à la limite, les instruments de simulation en ligne.

La première étape primordiale est la négociation avec le banquier, dont l’objectif est de souscrire un crédit immobilier le plus intéressant. Au préalable pourtant, l’emprunteur doit avoir mis au point sa situation personnelle, sa situation professionnelle, ses revenus et ses charges, et éventuellement les garanties, au cas où l’organisme prêteur l’exige. L’emprunteur doit également connaître un minimum de l’état du marché financier actuel. En outre, il doit savoir au bout du doigt les critères d’éligibilité et les critères à négocier pour parvenir à l’obtention du crédit immobilier.

En résumé, les critères à négocier auprès de la banque pour les meilleures conditions du crédit immobilier sont :

  • le taux du crédit : qui est le principal critère sans pour autant négliger les autres paramètres ;
  • l’assurance emprunteur : si le montant proposé par la banque est relativement élevé et non négociable, on peut choisir un autre assureur ;
  • les frais de dossier : il faut négocier ces paramètres, au risque de payer plus d’argent si mal négociés ;
  • les frais de remboursement anticipé : si possible, on négocie la suppression des indemnités de remboursement anticipé, surtout que l’emprunteur compte revendre le bien plus tard et négocier un crédit plus avantageux.

Tous ces critères ont des prix non négligeables, d’où la nécessité d’engager un courtier spécialiste en cas d’incompétence technique. Le courtier peut négocier l’apport personnel et le taux d’endettement tout en montant un dossier convaincant. Pour ce faire, le courtier peut présenter une situation personnelle et professionnelle solvable d’une manière astucieuse. Il peut soutenir, d’une manière ou d’une autre, la gestion financière de l’emprunteur afin d’améliorer le profil. Le rôle principal du courtier est de conquérir la confiance de la banque pour que le crédit immobilier soit accordé.

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