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Glossaire du financement immobilier – 27

La participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC), plus connue sous le nom « Action logement », est un prélèvement obligatoire versé par les entreprises en faveur du logement des salariés. Le fonds collecté sert d’aide pour les salariés qui veulent faire construire sa résidence principale. Dans le cadre du PEEC, toutes les entreprises de 10 salariés et plus doivent verser 0,45 % de leur masse salariale en tant qu’investissement direct à l’effort de construction de logement pour les salariés. Avant 1992, le taux était de 1 %, d’où l’ancienne appellation « 1% logement ».
Pour bénéficier de l’aide provenant du PEEC, le salarié doit déposer sa demande auprès du responsable de son entreprise (DG, DRH, directeur du personnel, etc.). Les salariés des petites entreprises peuvent contacter directement l’organisme chargé de collecter le financement. Cette aide prend dans la plupart des cas la forme d’un prêt à taux préférentiel.

La participation pour dépassement du COS est une somme que le constructeur doit payer lorsque les mètres carrés de la surface hors d’œuvre nette de son projet dépasse la surface de plancher autorisée par le coefficient d’occupation du sol. Cette contribution financière est prévue par le plan d’occupation des sols (POS).

En règle générale, le constructeur ne peut pas dépasser la surface prévue par le POS sauf réponse positive à une demande de dépassement de COS. Cette demande est à formuler conjointement avec celle du permis de construire. Mais dès qu’il y a dépassement du COS, l’acquittement de la participation devient obligatoire même si l’autorisation de ce dépassement est irrégulière.

Les parties communes constituent une indivision dans une copropriété. De ce fait, elles font l’objet d’un usage collectif et chaque copropriétaire peut les utiliser et y circuler librement. Toutefois, un droit d’usage privatif peut être attribué à certaines parties communes au profit d’un ou plusieurs copropriétaires. Ce (ces) dernier(s) bénéficient alors d’une jouissance privative ou jouissance exclusive sur les parties concernées.

Peuvent être déclarés partie commune à jouissance privative les balcons, les combles, les couloirs, les jardins et les terrasses. Le droit de jouissance privatif relatif à ces parties peut être accordé par le règlement de copropriété ou par les autres copropriétaires à l’issue d’un vote en assemblée générale. Ce droit peut être temporaire ou permanent, rattaché à un copropriétaire ou à un lot.

Les parties privatives d’un immeuble en copropriété sont les éléments de celui-ci dont la propriété, l’usage et la jouissance appartiennent exclusivement au propriétaire d’un lot. Les parties privatives sont constituées entre autre de l’intérieur de l’appartement ou du local professionnel (murs, cloisons intérieur, plafonds, carrelages, parquets, revêtements), les éléments d’équipements inhérents à chaque lot (lavabo, baignoire). Il concerne aussi certains locaux réservés à l’usage exclusif du propriétaire (grenier, cave, emplacement du garage). La distinction entre parties communes et parties privatives est indispensable pour délimiter les droits, les obligations, les charges et les responsabilités de chaque copropriétaire.

Le Prêt Accession Sociale ou PAS est un prêt subventionné par l’État. Octroyé par une banque ou un établissement financier qui a passé une convention avec l’État, il a pour but de favoriser l’accession à la propriété des familles aux revenus modestes.

Le PAS se distingue par son taux d’intérêt avantageux. Rappelons que ce taux est fixé par décret et situé parmi les plus bas du marché. Son obtention est facilité par plusieurs dispositions : frais de dossier réduit, frais de notaire réduit, exonération de taxe sur la publicité foncière en cas d’hypothèque ou de l’inscription en privilège de prêteur de denier. Le PAS est compatible avec d’autres prêts aides tels que le PTZ, le PAL et il donne droit à l’APL.

Le PAS permet de financer jusqu’à 100 % l’achat d’un logement (neuf ou ancien) ou couvrir les dépenses des travaux d’agrandissement ou d’amélioration énergétique d’un bien ancien. Il est accordé aux ménages dont les ressources se trouvent en dessous du plafond fixé par l’Etat. Il sert à financer l’acquisition d’une résidence principale.

Le pas-de-porte est une somme demandée au locataire par le bailleur lors de la conclusion d’un bail commercial. Il s’apparente à un droit d’entrée pour obtenir la mise à disposition des locaux. Lors de la cession d’un bail en cours, c’est l’acquéreur du fonds de commerce qui verse le pas-de-porte au profit du précédant locataire.

Le Pas de porte est considéré soit comme un supplément de loyer, soit comme une contrepartie pécuniaire des avantages commerciaux fournis par le bailleur, soit comme une indemnité en contrepartie de la dépréciation de la valeur vénale du local et de la contrepartie des droits acquis par le locataire (droit au renouvellement du bail, indemnité d’éviction). Son montant est librement fixé par entre les parties.

Le Prêt Conventionné ou PC est un crédit immobilier octroyé par un établissement financier ayant passé une convention avec l’Etat. Il se distingue d’un prêt immobilier classique par le fait qu’il permet le déblocage d’un APL.

Pour rappel, l’APL ou Aide Personnalisé au Logement est une allocation qui prend en charge une partie de remboursement du crédit immobilier. De ce fait, même si le taux du PC est élevé, les charges de l’emprunteur sont réduites puisque c’est l’APL qui rembourse une partie de son prêt jusqu’à échéance. Le prêt conventionné peut financer jusqu’à 100 % de l’acquisition d’une résidence principale, hors frais annexe.

Les pénalités de remboursement anticipé sont des indemnités réclamées par la banque aux emprunteurs qui remboursent leur crédit avant l’échéance prévue dans le contrat.
Les pénalités de remboursement anticipé sont exigibles du fait que le remboursement avant terme fait perdre au prêteur les intérêts qu’il aurait pu percevoir entre la date du remboursement anticipé et la date de la fin de contrat. Elles s’appliquent dès que le montant du remboursement anticipé au cours d’une période de 12 mois est supérieur à 10 000 €. Il existe néanmoins des cas où l’établissement de crédit consent à ne pas faire payer de pénalité à son client.

Si le délai entre la date du remboursement anticipé et l’échéance initialement prévue est inférieur ou égal à 12 mois, le montant de l’indemnité est de 0,5 % du montant du capital restant dû à rembourser par anticipation. Il est de 1 % si ce délai est supérieur à 12 mois. Toutefois, le montant des pénalités pour remboursement anticipé ne peut pas dépasser le montant des intérêts que l’emprunteur aurait payé entre la date du remboursement anticipé et la date de fin de son contrat de crédit.

La pénalité de retard est une indemnité exigée par l’établissement prêteur à un emprunteur qui ne paie pas à temps ses mensualités. Les échéances où l’emprunteur doit payer ses mensualités et l’échéance finale où le crédit doit être remboursé en totalité sont fixés clairement dans le contrat de prêt. Le retard de paiement expose le débiteur à des pénalités de retard qui prennent la forme de majoration de taux sur les échéances impayées. Les pénalités pour défaut de paiement d’un crédit à la consommation sont plafonnées à 8 % du capital dû. Pour les crédits immobiliers, le taux des échéances impayés est majoré de 3 %, et la durée de remboursement prévue est maintenue.

Les communes et les collectivités locales disposent d’une prérogative, appelée droit de préemption, qui leur permet d’être prioritaires pour acheter le bien à vendre dans un périmètre défini à l’avance. De ce fait, elles passent avant par l’acquéreur éventuel si elles souhaitent acheter le bien pour ses projets d’intérêts publics.

En vertu du droit de préemption, le propriétaire peut être obligé de céder son bien au profit de la collectivité concernée. Le propriétaire qui veut vendre doit alors avertir cette dernière par le biais d’un document appelé Déclaration d’Intention d’aliéner (DIA) qui précise le prix demandé. La vente avec l’acquéreur potentiel sera alors suspendue durant le délai légal où la collectivité peut exercer son droit (acheter ou ne pas acheter le bien).

Réaliser un remboursement anticipé d’un prêt est loin d’être une partie de plaisir. Pour ce faire, il doit y avoir une raison valable et acceptable, par exemple un rachat de crédit. Mais de toute façon, il faut observer le contexte des taux d’intérêt. Le taux d’intérêt du nouveau prêt qu’est le rachat de crédit doit être significativement bas par rapport au taux d’intérêt du crédit en cours, sinon le remboursement anticipé n’est pas nécessaire.

Remboursement anticipé : total ou partiel
Selon le cas, le remboursement anticipé peut être total ou partiel. Par principe, l’emprunteur ne paye plus les intérêts qui restaient à payer jusqu’au terme du prêt. En effet, il faut tenir compte de la totalité de la somme empruntée puis en soustraire le capital déjà remboursé par échéances pour calculer le montant du remboursement anticipé. Tout compte fait, les deux parties, c’est-à-dire la banque et l’emprunteur, mettent un terme à la durée du contrat de prêt.

Dans certains cas, la banque prêteuse prévoit dans le contrat de prêt une indemnité de remboursement anticipé ou IRA, en posant la méthode de calcul, à savoir le montant de l’indemnité ne peut pas dépasser le montant de 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé par anticipation en utilisant le taux moyen du prêt, sinon le montant correspond à 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Remboursement anticipé : appliqué à certains prêts seulement
A noter que certains prêts ne peuvent pas être soumis à des frais de remboursement anticipé, c’est-à-dire qu’il n’y a pas d’indemnité de remboursement anticipé en cas de découvert bancaire, de crédit renouvelable, de crédit à taux variable, de crédit amortissable où le montant à rembourser par anticipation est inférieur à 10 000 €. Cependant, la banque peut réclamer une indemnité de remboursement anticipé pour un prêt personnel ou un crédit affecté si le montant est supérieur à 10 000€ au cours d’une période de 12 mois.

Ce sont les procédé les plus simples et les plus utilisés, mais les deux parties peuvent trouver d’autres cas particuliers, par exemple remboursement anticipé moins d’un an avant la fin du crédit ou plus d’un an, pour les crédits à la consommation signés avant le 11 Avril 2011, etc.

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