Simulation de rachat de crédit en ligne

• Regrouper crédit immobilier et crédits conso : la règle applicable
• Part immobilière du regroupement de crédits et régime juridique
• Conserver son prêt immobilier ou l’intégrer au rachat de crédit
• Critères bancaires d’un regroupement immobilier et consommation
• Coût total, TAEG, assurance et frais de garantie
• Simulation d’un rachat de crédit conso avec prêt immobilier
• Trois montages possibles selon le profil de l’emprunteur

Il est possible d’inclure des crédits à la consommation dans un rachat de crédit immobilier. Le montage dépend toutefois de la part des crédits immobiliers dans l’opération, de la garantie retenue, de son coût total et de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Avant de signer, il faut comparer l’intégration de tous les prêts avec le maintien du crédit immobilier existant.

Regrouper crédit immobilier et crédits conso : la règle applicable

Un regroupement peut réunir un prêt immobilier, un crédit auto, un prêt personnel, un crédit renouvelable ou un découvert. Le nouvel établissement rembourse les créanciers concernés, puis met en place un seul financement. L’opération peut réduire la charge mensuelle si la durée est allongée, mais elle ne garantit pas une baisse du coût total.

Le prêteur présente les effets de l’opération sur la mensualité, la durée et le coût global. Son accord dépend de la qualité du dossier, de la garantie envisagée, de la capacité de remboursement et de sa propre politique de risque.

Part immobilière du regroupement de crédits et régime juridique

La proportion des crédits immobiliers joue un rôle central. Lorsque les encours immobiliers représentent au moins 60 % du montant total regroupé, l’opération relève en principe du régime du crédit immobilier. En dessous de ce seuil, l’opération relève en principe du régime du crédit à la consommation. Elle relève toutefois du régime du crédit immobilier lorsqu’elle est garantie par une hypothèque, une autre sûreté comparable sur un logement ou un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation.

Le seuil de 60 % s’apprécie en comparant la part des crédits immobiliers regroupés au montant total de l’opération. Le seuil de 60 % s’apprécie à partir de la part des créances immobilières comprise dans le montant total du regroupement de crédits, conformément aux dispositions applicables du Code de la consommation. Cette qualification détermine notamment l’information précontractuelle, les délais de réflexion ou de rétractation et les règles de remboursement.

Conserver son prêt immobilier ou l’intégrer au rachat de crédit

Inclure le prêt immobilier n’est pas toujours avantageux. Un ancien crédit bénéficiant d’un faible taux peut être conservé tandis que les dettes à la consommation sont regroupées séparément. Ce montage évite de refinancer le capital immobilier restant à des conditions potentiellement moins favorables.

Avant de choisir, il faut comparer :

• le taux et la durée restante du prêt immobilier actuel ;
• les indemnités de remboursement anticipé éventuellement exigibles ;
• le coût d’une nouvelle caution, d’une hypothèque ou d’une mainlevée ;
• le TAEG et le coût total du financement proposé ;
• la mensualité obtenue avec et sans intégration du prêt immobilier.

Le maintien du prêt immobilier peut être pertinent lorsque ses conditions restent avantageuses. Son intégration peut néanmoins être étudiée lorsqu’une baisse de la charge mensuelle, une simplification budgétaire ou une adaptation de la durée est recherchée, sous réserve de mesurer le coût supplémentaire éventuel.

Critères bancaires d’un regroupement immobilier et consommation

Le prêteur analyse les revenus, les charges, le reste à vivre, la stabilité professionnelle, l’âge en fin de prêt et la tenue des comptes. Il vérifie également les capitaux restant dus, les incidents de paiement, l’endettement existant et la cohérence entre la nouvelle durée et la situation patrimoniale de l’emprunteur.

Pour un propriétaire, la valeur du logement, le capital restant dû et le montant à garantir pèsent dans l’analyse. Le dossier comprend généralement les relevés de comptes, les justificatifs de revenus, les avis d’imposition, les tableaux d’amortissement et les documents relatifs au bien. Le taux d’effort constitue un indicateur important, mais il ne suffit pas à déterminer seul l’acceptation du dossier.

Coût total, TAEG, assurance et frais de garantie

La comparaison doit porter sur le TAEG et non uniquement sur le taux débiteur. Il intègre les intérêts ainsi que les frais connus et obligatoires pour obtenir le crédit ou l’obtenir aux conditions annoncées, notamment, selon le montage, certains frais de dossier, d’intermédiation, de garantie et d’assurance exigée. Une assurance ou une prestation facultative n’est pas nécessairement incluse dans le TAEG.

Les principaux coûts à contrôler sont :

• les indemnités de remboursement anticipé des prêts soldés ;
• les frais de dossier et d’intermédiation prévus au mandat ;
• le coût de l’assurance selon l’âge, la durée et les garanties ;
• les frais de caution, d’hypothèque ou de mainlevée ;
• le coût des intérêts lié à un éventuel allongement de la durée.

Lorsqu’elle est prévue et exigible pour un prêt immobilier, l’indemnité de remboursement anticipé ne peut pas dépasser le montant le plus faible entre six mois d’intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt, et 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Des cas légaux d’exonération peuvent s’appliquer. Sauf régime particulier légalement applicable, aucune somme représentative de frais d’entremise ou de commission ne doit être versée à l’intermédiaire avant le versement effectif des fonds prêtés.

Simulation d’un rachat de crédit conso avec prêt immobilier

Une simulation indicative doit comparer la situation avant et après l’opération : capitaux repris, mensualité, durée, TAEG, assurance, frais et coût total. Elle ne constitue ni une offre de crédit ni une décision d’acceptation du prêteur. Un tableau d’amortissement seul ne suffit pas pour juger l’intérêt économique global du montage.

Par exemple, un emprunteur peut conserver un prêt immobilier peu coûteux et regrouper uniquement 30 000 € de crédits conso. Une seconde simulation peut intégrer le capital restant dû du prêt immobilier. Les deux scénarios doivent être comparés en faisant apparaître la durée, la mensualité, le TAEG, les frais et le coût total. Le tableau d’amortissement de rachat de crédit permet de suivre la répartition entre capital et intérêts, tandis que les documents précontractuels, les offres et la comparaison des offres de regroupement permettent d’examiner le coût global des financements proposés.

Trois montages possibles selon le profil de l’emprunteur

Trois montages principaux peuvent être étudiés :

• conserver le prêt immobilier existant et regrouper uniquement les crédits à la consommation lorsque les conditions du prêt immobilier restent avantageuses ;
• intégrer le prêt immobilier et les crédits à la consommation dans une seule opération lorsque la réduction de la charge mensuelle ou la simplification du budget justifie le refinancement global ;
• intégrer l’ensemble des crédits et une trésorerie complémentaire, sous réserve de son utilité, de la capacité de remboursement et de l’acceptation du prêteur.

Dans chaque cas, la comparaison doit faire apparaître la nouvelle mensualité, la durée, le TAEG, les frais, le coût de l’assurance et le coût total. Une mensualité réduite peut résulter d’un allongement de la durée et ne signifie donc pas nécessairement que l’opération est moins coûteuse.

Inclure des crédits à la consommation dans un rachat de crédit immobilier est donc possible, mais le régime juridique et l’intérêt financier du montage dépendent de la composition de l’opération et de la garantie retenue. Avant toute décision, il convient de comparer le maintien du prêt immobilier avec son intégration au regroupement, en examinant la mensualité, la durée, le TAEG, les frais et le coût total.