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Crédit relais règles et conditions de prêts

Le prêt relais s’adresse à un propriétaire accédant ou à un propriétaire d’une maison ou d’un appartement qui souhaite acheter un bien immobilier alors qu’il ne dispose pas de liquidités pour payer le nouveau bien car son bien immobilier en cours n’est pas encore vendu. Ce financement permet d’obtenir le fonds nécessaire à l’achat du nouveau bien, en attendant la revente de l’ancien immeuble. Ce type de prêt a ses avantages et ses inconvénients. Tour d’horizon sur le fonctionnement ainsi que les conditions de prêts de ce type de financement.

Un propriétaire peut vouloir acquérir une maison alors qu’il n’a pas encore trouvé un éventuel acquéreur pour l’immeuble dans lequel il habitait. Il se peut également que son emprunt immobilier en cours n’est pas totalement remboursé alors qu’il souhaite revendre sa maison et acheter une autre. Cela pourrait arriver s’il a déniché une offre de marché intéressante sur le marché immobilier. Dans ce cas, le crédit relais peut être une alternative pour lui car la souscription à ce prêt lui permet d’obtenir une avance sur le montant de la future vente. L’emprunt à une banque permet à l’acheteur d’obtenir de trésorerie pour le financement de son nouveau projet jusqu’à ce que sa maison soit vendue.

Rappelons d’abord que ce type de financement proposé pour une durée maximum de 2 ans n’est pas sans risques. Ainsi, pour bien mener cette opération, il importe de bien connaître son mode de

fonctionnement afin de tirer parti de ses avantages. Avant la demande de crédit, le futur emprunteur devrait ainsi faire une évaluation correcte de son logement à vendre. Car la surévaluation du logement pourrait induire des problèmes des finances. C’est pourquoi, il serait judicieux de faire appel à un professionnel dans cette démarche. Pour ce, l’ajout d’une marge de sécurité est à préconiser afin d’avoir un apport financier suffisant du nouveau bien. Le calcul du montant du crédit relais se fait en retirant du prix estimé de la propriété vendue le montant total des mensualités à payer du prêt en cours. En règle générale, le montant de ce crédit relais s’échelonne entre 60 à 80 % de la valeur de l’ancienne maison vendue. Le taux élevé dépend de l’état du bien immobilier en question. S’il est en bon état, et situé dans un secteur très recherché, les banques peuvent offrir un montant partiel allant de 80 % du bien mis en vente. L’emprunteur devrait vendre son ancien logement dans le délai maximum de 2 ans. L’idéal serait la vente dans quelques mois car si le bien ne trouve pas de preneur dans le délai imparti, l’emprunteur devrait négocier auprès de son banquier pour une reconduction de ce prêt de l’ordre de 6 mois. Passé ce délai, si le bien n’est pas toujours vendu, il devrait soit mettre en vente le nouveau bien acquis, soit revoir à la baisse le montant du bien en vente afin d’accélérer son processus de vente. Si le contrat n’est pas reconduit, l’emprunteur aurait à payer les sommes dues. A noter que son insolvabilité pourrait conduire à l’inscription au fichier FICP.
Bon à savoir : si le fruit de vente n’est pas suffisant pour avoir le nouveau logement, ce qui pourrait arriver si l’on vend un bien pour avoir un plus grand, il peut jumeler le crédit relais avec le prêt immobilier classique amortissable. Dans le crédit jumelé avec le prêt principal, il aurait à payer les mêmes mensualités pendant la durée du crédit. Dans le type de crédit relais à sec, c’est-à dire non combiné avec le crédit principal, l’emprunteur rembourse uniquement des mensualités correspondant aux mensualités, et il règle le capital en une seule mensualité avec le fruit de la vente. Il existe aussi une troisième opération appelée crédit relais en franchise totale qui consiste à s’acquitter les intérêts à l’échéance ainsi que le fonds emprunté. Ce type de prêt a pour avantage de réduire les charges du moment que le bien n’a pas encore trouvé de preneur. Mais il est onéreux à causes des intérêts non payés par mois qui produisent eux-mêmes des intérêts.
Le crédit relais a quelques avantages : il permet de posséder rapidement un bien lorsqu’on trouve une offre intéressante du prix sur le marché. Car l’emprunteur peut disposer également de trésorerie pour avoir le nouveau logement sans attendre que son ancien patrimoine trouve d’acheteur. Ainsi, cette procédure lui permettra de pouvoir s’installer dans la nouvelle maison sans devoir payer des loyers, des frais d’agence etc. Et pendant tout ce temps, il ne s’acquitte que des petites mensualités.
Cependant, cette opération financière a aussi ses inconvénients car il pourrait coûter cher surtout si le remboursement s’étale pendant les 2 années et que les intérêts sont payés une seule fois au moment de la date fixée du contrat. Et ce, même si le taux de ce type de crédit est souvent inférieur à un prêt immobilier classique.

Un candidat à l’emprunt relais devrait être capable de s’acquitter des mensualités de l’ancien prêt, du nouveau prêt ainsi qu’aux intérêts du crédit relais eux-mêmes. En principe, les établissements bancaires proposant ce type de financement imposent le critère de taux d’endettement ne dépassant pas le tiers des revenus du ménage. A part ce taux d’endettement inférieur à 33 % des ressources du foyer, les banques demanderont aussi parmi les pièces à fournir la preuve de la mise à la vente de la maison (les mandats de vente).
Concernant le montant du prêt relais, les banques octroient en moyenne 70 % de la valeur estimée de son logement actuel. Mais elles peuvent accorder moins ou plus jusqu’à 80 % selon l’état de la résidence. Le calcul du montant alloué du prêt relais dépend de chaque banque ; mais le pourcentage peut s’appliquer soit sur le solde du candidat au prêt après le paiement du capital restant dû, ou sur la valeur du patrimoine. Prenons un exemple d’un logement avec un prix de vente de 200 000 euros, et le capital restant dû du crédit immobilier de 90 000 euros. Dans le premier cas de pourcentage calculé sur le solde après paiement du capital restant dû, avec un taux maximum de 80 %, la banque peut accorder 88 000 euros. La formule est le montant de vente du logement – capital restant dû * 80%. Dans le deuxième cas, on multiplie la valeur du logement par le taux du pourcentage. On enlève le capital restant dû au résultat. Soit 200 000 * 80%-90 000 = 70 000 euros. La banque accorde moins dans cette deuxième méthode. Dans l’une ou l’autre de ces deux techniques, les institutions financières visent essentiellement à ficeler le montant à octroyer afin d’éviter le changement brusque du marché immobilier. Cela permet aussi à l’emprunteur de faire face aux offres de vente en dessous du prix estimé. En fait, parce que les banques ne peuvent pas accorder le montant total du prix de vente, le crédit relais constitue une aide en complément du crédit immobilier principal et d’autres prêts comme le PTZ.

Ce type de financement est une solution permettant à régler le problème de trésorerie lorsqu’on souhaite acquérir un logement dont le financement dépend de la vente de sa maison. Cependant, il faut faire preuve d’une grande vigilance dans son utilisation car si les chances de vente de sa maison sont minces, l’emprunteur peut se trouver dans une situation difficile.

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