Rachat de crédit

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Rachat de crédit pour soulte : comment ça marche ?

Quand le couple bat de l’aile, ou lorsqu’il s’agit d’une succession, un patrimoine ou un bien en indivision peut être mis à la vente. L’un des conjoints ou l’un des héritiers pourrait alors faire le rachat de la part de l’autre. Dans ce cas, on parle de rachat de soulte. Ce terme juridique se réfère ainsi à la somme d’argent, qui dans un partage est donné en échange pour compenser une partie de la valeur du bien. La personne qui veut devenir le seul propriétaire du bien commun aurait à payer cette compensation monétaire. Cette démarche engage des frais et nécessite un calcul exact pour éviter le litige. Décryptage.

Ce mot désigne la somme d’argent versée par une partie à une autre dans le cas d’un héritage ou d’une séparation. Il peut aussi intervenir dans le cas du décès de l’un du couple. Lorsque les choses vont mal, les conjoints peuvent se séparer. Or, s’ils ont fait l’acquisition d’un bien en commun, à titre d’exemple leur résidence principale, la séparation ne les dispense pas de l’engagement du crédit contracté au cours de leur vie commune. Pour le cas d’un couple qui n’est pas lié sous un contrat de mariage mais dont leur maison a été acquise sous le régime de communauté de biens, la maison appartient à 50/50 entre les deux membres. Le capital restant du crédit immobilier ne fait pas l’objet du rachat mais l’un des époux qui souhaite garder le patrimoine doit racheter la part de l’autre. Il aurait aussi à honorer entièrement le remboursement jusqu’à son terme. L’appellation de rachat de soulte ne s’applique pas réellement dans ce contexte. L’autre ex-conjoint verse seulement des indemnités à la personne qui n’est plus propriétaire du bien mais ne rachète pas à proprement parler la soulte.

Cette procédure de rachat ne se fait pas sans respecter certaines formalités. D’autant plus que les choses ne se font pas souvent à l’amiable surtout s’il s’agit d’un partage d’une maison en cas de divorce. L’un des ex-conjoints peut se montrer peu conciliant, surtout s’il y a déjà une autre personne dans l’entourage et qu’elle souhaite vivre dans le logement acheté ensemble. Pour éviter les conflits à l’horizon, il est préférable de se faire aider par les gens compétents dans cette affaire. Que ce soit pour un héritage, un divorce ou une séparation, le protagoniste qui souhaite garder le bien aurait ainsi à recourir à la prestation de 4 acteurs.

  • Le notaire
    En premier lieu, il y a le notaire qui rédige les actes pour leur donner une valeur d’authenticité et de légalité. C’est lui qui met en marche les procédures nécessaires et s’assure de l’exécution de toutes les obligations, notamment les frais fiscaux. C’est lui aussi qui indique la valeur du bien. Si l’ex-époux n’est pas d’accord avec l’évaluation de l’officier ministériel, il peut consulter sa propre notaire. Si les ex-conjoints ne sont pas toujours d’accord, c’est le juge qui tranchera sur la valeur du bien.
    Par ailleurs, la personne qui fait appel au notaire doit aussi penser au droit de partage du bien. Pour éviter la discorde, chaque conjoint devrait en régler la moitié. Celui-ci s’élève à de 2,5 % de sa valeur et cette somme sera versée aux impôts. Il aurait également à compter les frais du notaire dans la note finale. Ceux-ci avoisinent 7% de la valeur du bien en totalité (mais non pas la soulte seulement). Cette somme inclut non seulement les honoraires, mais aussi les frais des hypothèques, la note d’urbanisme ainsi que les droits de mutation. Il est possible qu’il y ait de variation de frais entre deux cabinets. La mise en concurrence de tarifs appliqués par deux ou trois notaires s’avère alors avantageuse.
    Bon à savoir : si le bien immobilier est acheté au moins de 5 ans, les frais notariés seront dans les environs de 3%. Mais ce cas de séparation avec acquisition de maison dans les 5 ans n’est pas fréquent. En général, les couples qui se séparent alors qu’ils ont souscrit un crédit en commun attendent plus longtemps pour faire les valises.
  • L’avocat
    Cet homme de la loi détermine les compensations à payer pour chacune des parties. Si les divorcés ne s’entendent pas sur la part qui doit revenir à chacun, ils peuvent faire appel à un avocat. En fait, il est conseillé au couple qui vient de se séparer de faire eux-mêmes le calcul de la part restant à amortir. Surtout s’il y a encore du montant à rembourser dans le cadre du prêt immobilier. C’est l’acheteur qui assumera évidemment cette part restant dû. Et elle sera à soustraire au capital du. Les nombres de mensualités restant à payer se trouvent sur le tableau d’amortissement donné lors de la signature du contrat. Mais les deux protagonistes peuvent également consulter le conseiller de l’établissement bancaire auprès duquel ils ont souscrit le prêt pour s’en assurer.
  • L’agent immobilier
    Pour illustrer la nécessité de recourir à un agent immobilier, prenons le cas d’un couple qui se sépare au bout de 10 ans. Le couple a souscrit un crédit immobilier pour leur résidence principale. A l’époque de leur souscription au crédit, le bien vaut 160 000 euros. Mais il est évalué à 200 000 euros 10 ans après. C’est l’agent immobilier qui est le plus habilité à fixer ce prix au jour. Concernant le calcul de la soulte, le bien acheté appartient pour moitié à l’un du couple. Il reste par exemple 40 000 euros à payer. La soulte sera alors calculée de cette façon : 200 000 – 40 000 x 50% = 80 000 euros. Il faudra ajouter cette somme au total du crédit à rembourser, soit 80 000 + 40 000 euros = 120 000 euros. S’il n’y a pas de prêt immobilier en cours, mais le crédit est déjà entièrement remboursé, il suffit de diviser par deux la valeur du bien.
  • La banque
    Le banquier peut éventuellement octroyer un nouveau crédit pour la partie qui souhaite racheter la part de l’autre. Cela permet d’éviter la perte de la maison ou la vente de la maison si elle ne dispose pas de la somme compensatoire à payer à son ex-conjoint. L’établissement bancaire doit être informé de l’affectation de ce dossier de crédit. L’emprunteur dispose alors 10 jours pour rétracter sa demande de crédit au cas où une rentrée d’argent subite vient régler l’affaire. Dans ce type de crédit, il est préférable de faire un emprunt qui comprend la valeur de la soulte et le capital restant dû. Cela afin de ne pas traîner dans le paiement de la soulte. Il est également possible de demander un crédit avec le nouveau partenaire pour augmenter sa chance d’obtenir un crédit. Dans tous les cas, il vaut mieux payer l’autre partie avant la sortie du jugement du juge.

Le rachat de soulte intervient dans le cadre d’un divorce ou d’une succession lorsqu’une partie souhaite devenir le seul propriétaire du bien. Dans ce cas, il aurait alors à se mettre en relation au moins avec le notaire pour régler la situation sans litige.

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