Rachat de crédit simulation

• Exploration de l’hypothèque subordonnée
• Bénéfices d’un refinancement avec hypothèque subordonnée
• Mise en place et défis d’une hypothèque de deuxième rang pour refinancement
• Frais associés à l’enregistrement d’une hypothèque subordonnée
• Exemple de tableau de simulation : rachat de crédit 400 000 euros en 2024

L’enregistrement d’une hypothèque de second rang peut s’avérer une stratégie pertinente pour surmonter des difficultés économiques ou réaliser des projets bénéfiques. Cela dit, cette option comporte des normes strictes et des dangers potentiels. Les institutions financières ont tendance à approuver l’hypothèque de deuxième rang parmi les différentes garanties offertes.

Exploration de l’hypothèque subordonnée

La garantie hypothécaire de second rang, également connue sous le nom de « deuxième hypothèque », permet l’inscription de deux garanties sur une même propriété, selon sa valeur marchande. Néanmoins, en cas de défaillance de paiement, le bénéficiaire de la première hypothèque sera prioritaire pour les bénéfices tirés de la vente aux enchères, suivi par le titulaire de l’hypothèque subordonnée.

Dans ce contexte, les banques assument le risque lié à l’hypothèque de second rang, comprenant que la réalisation de cette garantie ne peut survenir qu’après le remboursement du premier prêteur hypothécaire, mais avant les autres créanciers. Habituellement, lors d’une vente aux enchères immobilière, c’est le notaire qui répartit les montants récupérés selon la hiérarchie des créanciers. Les emprunteurs moins au fait des hypothèques de second rang devraient envisager de consulter un expert pour recevoir des conseils adaptés à leur contexte particulier. Il est important de noter que les organismes de rachat de crédits utilisent souvent ce type de garantie hypothécaire.

Bénéfices d’un refinancement avec hypothèque subordonnée

Pour un emprunteur cumulant divers crédits, l’adoption d’une hypothèque de deuxième rang ou d’un refinancement peut être adaptée à ses besoins actualisés. Trois bénéfices principaux sont identifiés dans l’option d’une telle hypothèque :

• Conservation d’un taux d’intérêt compétitif ;
• Extension de l’engagement immobilier ;
• Accès facilité à des conditions de refinancement optimisées.

Ce premier point est crucial si l’emprunteur bénéficie déjà d’un taux préférentiel grâce à des dispositifs comme un Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou un Prêt Accession Sociale (PAS). Dans de tels cas, une deuxième hypothèque peut exploiter ces avantages fiscaux.

Si l’emprunteur requiert des fonds additionnels, il peut étendre son investissement via une nouvelle hypothèque, possiblement entrainant une hausse des taux d’intérêt.

De plus, en offrant une hypothèque subordonnée, il peut obtenir de meilleures conditions de refinancement grâce à un capital restant dû inférieur et une situation financière stable. Toutefois, cette option inclut aussi des risques accrus et une complexité accrue lors des négociations.

Mise en place et défis d’une hypothèque de deuxième rang pour refinancement

L’utilisation d’une hypothèque de deuxième rang pour un refinancement nécessite de satisfaire à certaines conditions. Ces conditions incluent principalement :

• Le montant du prêt primaire en cours ;
• La totalité des dettes par rapport à la valeur de la propriété ;
• La durée du prêt.

Il est crucial de maintenir un ratio hypothécaire approprié, calculé en déduisant le prêt hypothécaire en cours de la valeur de la propriété. En additionnant le nouveau prêt à ce solde net, la somme totale ne doit pas excéder 80% de la valeur évaluée de la propriété.

Dans certains cas, la totalité des dettes, ajoutée au nouveau prêt, ne doit pas surpasser 70% de la valeur de la propriété pour que le refinancement par hypothèque subordonnée soit viable. Il est essentiel de noter que la durée maximale de remboursement est fixée à 25 ans. L’emprunteur optant pour ce type de garantie doit aussi être conscient des risques et prévoir les frais de notaire, tout en rassemblant les documents nécessaires pour regrouper les autres prêts.

Frais associés à l’enregistrement d’une hypothèque subordonnée

L’ajout d’une hypothèque de second rang à une première existante permet de garantir un crédit supplémentaire sans encourir de frais de mainlevée. Toutefois, il convient de distinguer l’hypothèque de second rang d’une hypothèque légale de prêteur de deniers, également appelée « privilège de prêteur de deniers ».

Cette forme d’hypothèque assure que le nouvel emprunteur sera indemnisé en deuxième lieu si le prêteur initial fait défaut. L’avantage principal de cette hypothèque est qu’elle permet l’obtention d’un financement additionnel sans nécessiter la clôture de la première hypothèque.

L’absence de frais de mainlevée est notable, mais les autres coûts liés à l’hypothèque de second rang peuvent varier. Ces coûts se situent généralement entre 1% et 5% du total du prêt accordé, reflétant un taux d’intérêt plus élevé dû au risque supplémentaire. Il est essentiel de comprendre que ces frais ne comprennent pas les frais de notaire associés à l’acquisition immobilière proprement dite. Les dépenses d’hypothèque, y compris les honoraires de notaire, contribuent également au financement des services de la publicité foncière et du Trésor. À noter que les frais d’enregistrement hypothécaire sont en grande partie irrécupérables, sauf pour une portion éventuelle des frais de caution.

Voici un exemple de calcul de tableau d’amortissement pour un rachat de crédit de 400 000 € emprunté sur une durée d’amortissement de 30 ans, soit 360 échéances, avec un TAEG de 4,40 % (juillet 2024)

Stratégies de rachat de crédit : utiliser le tableau d’amortissement
Le tableau d’amortissement est un outil essentiel pour élaborer des stratégies de rachat de crédit. Il détaille chaque mensualité, les intérêts payés et le capital remboursé. Suivre ce tableau aide à visualiser l’évolution de votre dette. Chaque ligne montre le capital restant dû, les intérêts et le montant amorti. Les intérêts diminuent progressivement à mesure que le capital est remboursé. Cette structure facilite la gestion de votre budget. Pour rechercher la meilleure banque, il est crucial de comparer plusieurs offres de rachat de crédit. Le tableau d’amortissement permet de voir l’impact des différents taux sur le coût total du crédit.

Utiliser ce tableau donne une vision claire de votre situation financière. Vous pouvez anticiper les variations de mensualités et mieux planifier votre budget. Un bon tableau d’amortissement est indispensable pour une gestion efficace du rachat de crédit. Il vous aide à faire des choix financiers éclairés et à optimiser votre rachat.