Faire une hypothèque de deuxième rang ou plus pour un rachat de crédit
- Définition de l’hypothèque de second rang
- Quels sont les avantages d’un rachat de crédit hypothécaire de second rang ?
- Hypothécaire de deuxième rang pour un rachat de crédit : concrétisation et risque
- Coût d’une hypothèque de 2ème rang
L’inscription hypothécaire de deuxième rang n’est pas une mauvaise idée pour sortir de l’impasse financière ou pour réaliser un nouveau projet lucratif et/ou avantageux. Il y a des critères à respecter et des risques à prendre. A noter déjà que l’hypothèque de deuxième rang se trouve parmi les garanties plus appréciées par les établissements bancaires.
Définition de l’hypothèque de second rang
L’hypothèque de second rang, également connue sous les appellations « deuxième hypothèque » ou « hypothèque subordonnée », est une garantie réelle que vous pouvez fournir à la banque lors de la souscription d’un crédit immobilier. En effet, selon la valeur d’un bien immobilier, vous avez la possibilité de souscrire deux hypothèques sur le même bien. Cependant, dans ce genre de situation, en cas d’incapacité de remboursement, le bénéficiaire de la première hypothèque aura la priorité sur les revenus de la vente aux enchères, suivi du titulaire de la seconde hypothèque.
Dans de telles circonstances, l’établissement bancaire d’une hypothèque de 2ème rang accepte le risque de ne pouvoir bénéficier de la garantie qu’après son homologue, mais avant les autres créanciers. En pratique, le notaire répartit le fruit de la vente immobilière aux enchères en suivant l’ordre des rangs des créanciers. Pour les souscripteurs qui ne maîtrisent pas le système de l’hypothèque de second rang ou plus, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour obtenir des conseils adaptés à la situation. Il est à noter que la garantie hypothécaire de seconde position est fréquemment utilisée par les prêteurs en rachat de crédits.
Quels sont les avantages d’un rachat de crédit hypothécaire de second rang ?
Lorsqu’un emprunteur a accumulé plusieurs crédits, un deuxième emprunt hypothécaire ou un rachat de crédit peut répondre à un besoin spécifique et à une situation différente. Trois (3) avantages peuvent être identifiés en souscrivant à un crédit hypothécaire de second rang. L’emprunteur peut :
- conserver un taux de crédit intéressant ;
- prolonger son investissement immobilier ;
- obtenir une meilleure offre de rachat de crédit.
Le premier avantage peut être conservé, notamment si l’emprunteur a déjà bénéficié d’un taux d’emprunt immobilier bas avec un PTZ ou prêt à taux zéro, ou un PAS ou Prêt Accession Sociale, etc. Un crédit hypothécaire de second rang est avantageux dans cette situation avec ces incitations.
Si le souscripteur a besoin d’un crédit supplémentaire, il peut prolonger son investissement immobilier et contracter une hypothèque de second rang auprès de sa banque où il a déjà souscrit un premier crédit hypothécaire. Il peut également souscrire l’hypothèque de second rang auprès d’un établissement bancaire concurrent, au risque d’une augmentation des taux de crédit.
Un autre avantage de l’hypothèque de second rang est l’obtention d’une meilleure offre de rachat de crédit, car l’établissement prêteur est rassuré, d’abord par un capital restant dû déjà faible et par les ressources de l’emprunteur cohérentes avec le montant emprunté. Cependant, l’hypothèque de second rang présente quelques inconvénients, notamment l’augmentation du facteur de risque et la difficulté à négocier les conditions d’emprunt, etc.
Hypothécaire de deuxième rang pour un rachat de crédit : réalisation et risques
Une hypothèque de second rang pour un rachat de crédit est envisageable sous réserve que certains critères soient respectés. Ces critères concernent principalement :
- le montant du solde du premier rang,
- la somme des rangs en fonction de la valeur de la garantie,
- la durée du crédit.
Il est également nécessaire de respecter le ratio hypothécaire. Le calcul du ratio se fait en soustrayant le montant de l’hypothèque en cours de la valeur du bien immobilier mis en garantie. En ajoutant le nouvel encours à ce solde net, le total ne doit pas dépasser 80% de la valeur expertisée du bien.
Dans certains cas, la somme des encours ajoutée au nouvel encours ne doit pas dépasser 70% de la valeur du bien, sinon le rachat de crédit basé sur une hypothèque de second rang est irrecevable. Il convient de noter que la durée maximale de remboursement est de 25 ans. L’emprunteur qui opte pour une hypothèque de deuxième rang doit également être conscient des risques qu’il encourt. Il doit également prévoir les frais de notaire et rassembler les documents relatifs aux autres crédits à regrouper.
Coût d’une hypothèque de 2ème rang
Il est possible d’ajouter une hypothèque de second rang sur une hypothèque existante. Cette démarche permet de garantir un crédit sans avoir à payer de frais de mainlevée. Cependant, il convient de souligner que l’hypothèque de second rang n’est pas la même chose qu’une inscription d’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers, également connue sous le nom de « privilège de prêteur de deniers ».
L’hypothèque de second rang est un moyen pour le nouveau prêteur d’être remboursé en deuxième position en cas de non-paiement par l’emprunteur. Cet emprunteur possède déjà l’hypothèque principale, ou hypothèque de premier rang, car il est l’initiateur du prêt immobilier. L’hypothèque de second rang présente certains avantages, notamment la possibilité de contracter un prêt hypothécaire sans résilier la première hypothèque.
Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de payer des frais de mainlevée, bien que les frais associés à l’hypothèque de second rang puissent parfois être négociés. En général, le coût d’une hypothèque de second rang oscille entre 1% et 5% du montant du prêt accordé, en prenant en compte un taux d’intérêt potentiellement plus élevé en raison du risque accru. Il est important de préciser que les frais d’hypothèque de second rang ne doivent pas être confondus avec les frais de notaire relatifs à l’achat immobilier. Les frais d’hypothèque, qui incluent les honoraires du notaire, sont en partie versés au service de la publicité foncière et au Trésor. Il est également à noter qu’il n’est généralement pas possible de récupérer les frais d’inscription hypothécaire, sauf éventuellement une partie des frais d’acte de cautionnement.
Connaissez-vous la définition de la garantie Visale ?
La garantie Visale est une caution gratuite proposée aux locataires. Mise en place par Action Logement, elle couvre notamment le paiement du loyer et des dégradations locatives du bien. Elle est particulièrement avantageuse pour le propriétaire en cas de défaillance du locataire. Selon les données, 820 000 ménages français étaient couverts par la garantie Visale en 2022 depuis sa création en 2016. Depuis le 4 juin 2021, son périmètre d’éligibilité a été élargi pour inclure les salariés de plus de 30 ans ayant un revenu net mensuel inférieur ou égal à 1500 €.
Simuler mon regroupement de prêt
Je simule
