Simulation de rachat de crédit en ligne

• Peut-on encore déduire les intérêts après un rachat de crédit immobilier ?
• Prêt substitutif : conditions fiscales pour conserver la déduction
• Rachat de crédit mixte : quelle part des intérêts reste déductible ?
• Intérêts, frais, assurance et IRA : quelles charges sont déductibles ?
• Quand le rachat de crédit peut-il réduire ou faire perdre la déduction ?
• Justificatifs du prêt racheté : quelles preuves conserver ?
• Exemples chiffrés : calcul des intérêts déductibles après rachat

Après le rachat d’un prêt ayant financé un logement loué nu, les intérêts du nouveau crédit peuvent rester déductibles des revenus fonciers. Cette déduction concerne ici un bien générant des revenus fonciers : les intérêts d’un emprunt lié à la résidence principale ne bénéficient plus d’une déduction ou d’un crédit d’impôt au titre des prêts immobiliers souscrits depuis 2011. Ce maintien n’est toutefois pas automatique : le nouveau prêt doit remplacer l’ancien de façon identifiable, rester lié au bien locatif et respecter les limites prévues pour les emprunts substitutifs.

Peut-on encore déduire les intérêts après un rachat de crédit immobilier ?

Oui, lorsque le bien relève des revenus fonciers et que le propriétaire est imposé au régime réel. Les intérêts d’un emprunt destiné à acquérir, conserver, construire, réparer ou améliorer un logement loué nu peuvent être déduits. Le capital remboursé ne l’est jamais.

Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire remplace la déduction des charges réelles. Au régime réel, le rachat ne supprime donc pas nécessairement la déduction, à condition de démontrer la continuité entre les deux financements.

Prêt substitutif : conditions fiscales pour conserver la déduction

L’administration fiscale qualifie de substitutif le nouvel emprunt souscrit pour rembourser ou remplacer le prêt qui finançait le bien locatif. La déduction peut être maintenue si plusieurs conditions sont réunies :

• le nouveau contrat ou son avenant mentionne expressément le prêt initial auquel il se substitue ;
• les fonds servent effectivement à rembourser ce prêt locatif ;
• le propriétaire peut justifier l’affectation des sommes et les intérêts réellement payés ;
• le total des intérêts admis en déduction ne dépasse pas celui prévu par l’échéancier du prêt initial.

Cette limite est décisive : allonger la durée ne permet pas de rendre déductibles tous les intérêts supplémentaires. La comparaison porte globalement sur les deux échéanciers.

Le contribuable doit en outre préciser dans sa déclaration de revenus fonciers à quel emprunt le nouveau prêt se substitue et conserver les justificatifs permettant de l’établir.

Rachat de crédit mixte : quelle part des intérêts reste déductible ?

Le traitement se complique lorsqu’un regroupement réunit prêt locatif, résidence principale, crédits à la consommation ou trésorerie. Les dettes privées ne deviennent pas déductibles parce qu’elles sont intégrées au même financement.

Une ventilation claire facilite la justification, mais un simple prorata ne garantit pas la déduction. Avant un montage mixte, l’accompagnement d’un courtier en rachat de crédit immobilier pour structurer le financement peut aider à distinguer les dettes reprises ; la déductibilité doit ensuite être vérifiée au regard du montage retenu.

Intérêts, frais, assurance et IRA : quelles charges sont déductibles ?

Pour un emprunt locatif éligible, les frais directement liés au financement peuvent suivre le régime fiscal des intérêts : frais de dossier, certains frais de garantie, agios ou commissions bancaires et, sous conditions, primes d’assurance garantissant le remboursement du prêt.

Pour un emprunt substitutif, les frais liés au nouveau financement ne sont en principe pas déductibles. Les primes d’assurance contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt constituent toutefois une exception. Les frais du prêt substitutif, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) de l’ancien emprunt et, le cas échéant, certains intérêts compensatoires peuvent également être admis lorsque l’opération a effectivement réduit la charge globale des intérêts restant dus. Cette appréciation tient compte des intérêts du nouvel emprunt et des frais concernés.

Quand le rachat de crédit peut-il réduire ou faire perdre la déduction ?

La déduction devient fragile si le nouveau contrat n’identifie plus le prêt remplacé, si des fonds financent une dépense personnelle ou si l’affectation locative n’est plus démontrable. Un changement d’usage du logement peut aussi modifier le traitement des charges futures.

Un déficit foncier demande une vigilance particulière : la fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global. Elle est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le rachat ne change pas cette règle.

Justificatifs du prêt racheté : quelles preuves conserver ?

La déductibilité repose autant sur l’objet du financement que sur sa traçabilité. Il est prudent de conserver dans le même dossier :

• l’offre et le tableau d’amortissement du prêt initial ;
• le décompte du capital restant dû avant remboursement ;
• le nouveau contrat mentionnant le crédit remplacé ;
• le nouvel échéancier et les justificatifs de paiement des intérêts ;
• la preuve du remboursement de l’ancien prêteur et, pour un regroupement mixte, la ventilation des sommes financées.

Ces pièces permettent d’identifier le prêt remplacé et de justifier les sommes effectivement payées. En 2026, pour une location nue imposée au régime réel, les intérêts et frais d’emprunt déductibles sont portés ligne 250 de la déclaration n° 2044 ou 2044-SPE.

Exemples chiffrés : calcul des intérêts déductibles après rachat

Premier cas : il reste 100 000 € de capital sur un prêt locatif et 18 000 € d’intérêts à payer selon l’échéancier initial. Le propriétaire refinance uniquement ces 100 000 €. Si le nouvel échéancier prévoit 13 000 € d’intérêts et que les autres conditions du prêt substitutif sont respectées, ces 13 000 € peuvent rester déductibles au fur et à mesure de leur paiement, puisqu’ils restent inférieurs à la limite de 18 000 €. Si le nouvel échéancier faisait au contraire apparaître un montant d’intérêts supérieur à cette limite, le refinancement ne permettrait pas de rendre déductible cet excédent.

Deuxième cas : un regroupement de 140 000 € comprend 90 000 € de dette locative et 50 000 € de crédits personnels. La dette locative représente mathématiquement environ 64,3 % du capital regroupé, mais cela ne signifie pas que 64,3 % de tous les intérêts du nouveau prêt sont automatiquement déductibles. Seuls les intérêts dont l’affectation au financement locatif peut être justifiée et qui respectent les conditions fiscales applicables peuvent être retenus.

Troisième cas : un refinancement reprend 100 000 € de dette locative et ajoute 20 000 € de trésorerie destinée à des dépenses personnelles. Les intérêts correspondant à cette trésorerie personnelle ne deviennent pas déductibles du seul fait qu’elle est intégrée au même prêt. Le montage doit donc permettre d’identifier la part affectée au bien locatif et d’en justifier le traitement fiscal.