Rachat de crédit

Comparatif des taux de crédit & Simulateur de regroupement de prêt

C’est quoi un rachat de crédit hypothécaire ?

La restructuration de dettes est une technique financière qui consiste à faire racheter tous les crédits pour les regrouper en un seul aux mensualités moins élevées. Le nouveau financement disposera d’un créancier unique et d’une durée de remboursement allongé. Le niveau de taux d’endettement du débiteur est ainsi plus tenable. On distingue le rachat de crédit de consommation et le rachat de crédit hypothécaire. Le premier consiste à regrouper tous les prêts personnels et les dettes fiscales tandis que le dernier cumule toutes les dettes du foyer incluant l’investissement immobilier. Dans ce deuxième cas, pour faciliter l’obtention du rachat, l’emprunteur accepte de mettre en hypothèque son bien immobilier. Quand faut-il faire appel à cette solution et quelle est son fonctionnement ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Explications.

En premier lieu, si son dossier de regroupement de dettes est refusé par les banques, et on n’arrive pas à trouver de mutuelles professionnelles qui acceptent de cautionner son crédit immobilier, la mise en place de cette solution constitue une seconde chance.
Cette opération s’adresse également aux personnes surendettées et fichées au FCC, FICP ou FNCI mais qui possèdent un bien immobilier. Bien avant de recourir à la commission de surendettement, ils peuvent opter pour un rachat de crédit hypothécaire. Un certain nombre d’institutions financières acceptent les demandes de regroupement de dettes via ce type de garantie.
Cette solution est également à préconiser pour un propriétaire accédant de sa résidence ou d’un terrain mais qui peine à acquitter toutes ses dettes, y compris le crédit immobilier. En effet, lors de la souscription d’une consolidation de dettes, la banque ou l’organisme de rachat préfère prendre des garanties pour s’assurer contre l’insolvabilité de l’emprunteur. Ils peuvent ainsi prêter en toute confiance. Car les prêteurs évitent au maximum les difficultés de remboursement surtout il s’agit d’un prêt sur du long terme. C’est pourquoi, ils privilégient une sûreté réelle comme l’hypothèque. A défaut ils peuvent également accepter l’assurance emprunteur pour garantir l’octroi du crédit.
D’autre part, si la personne a déjà souscrit une hypothèque conventionnelle ou le privilège de prêteurs de deniers pour l’achat de son logement neuf ou son logement ancien, la nouvelle hypothèque de rachat de crédits prendra la place de l’hypothèque en cours.

En France, les procédures d’expulsion d’une propriétaire de son domicile sont assez compliquées, même s’il ne parvient pas à acquitter ses dettes. D’où l’intérêt de recourir à cette formule. Par ailleurs, l’éligibilité à un financement bancaire n’est adaptée pas pour tous les profils, surtout si la personne et déjà dans une situation financière étriquée. Or, si la renégociation de ses divers crédits est impossible alors que les huissiers pressent, le surendetté peut hypothéquer sa maison ou son appartement.
Ce type de crédit permet également de réduire les mensualités, allégeant ainsi son taux d’endettement. Avec une bonne gestion, il est même possible d’en dégager des fonds pour réaliser d’autres projets. En outre, les taux de rachat hypothécaire sont moins élevés que ceux d’une restructuration de dettes à la consommation. Le souscripteur peut également demander un taux révisable, ou renégocier son taux avec cette solution. Il est indéniable que les prêteurs favorisent les profils qui disposent d’un patrimoine ou les personnes riches même s’ils sont surendettés. La durée de remboursement d’un rachat de crédit hypothécaire immobilier est également intéressante. Celle-ci peut aller jusqu’à 40 ans.
Soulignons également que l’hypothèque n’est qu’une garantie offerte à l’organisme de prêt pour les rassurer de la rentabilité de l’opération. Si l’emprunteur rembourse les crédits à la fin du prêt, la garantie tombe d’elle-même. Le bien hypothéqué peut être vendu si le propriétaire le souhaite à condition que le rachat du crédit se soit déroulé sans incident.

Il est évident que ce type de prêt est risqué. Au cas où le souscripteur n’arrive pas à honorer ses créances, l’établissement bancaire a le droit de vendre le bien immobilier afin de récupérer les fonds prêtés. L’emprunteur remboursera alors le montant du rachat sur le prix de la vente.
Cette opération est aussi assez onéreuse car lors d’une prise d’hypothèque, le passage chez le notaire est indispensable lors du montage du contrat et après le terme du prêt. Si le souscripteur veut revendre sa maison avant ce terme, il devrait penser également aux frais de radiation lors de la mainlevée de l’hypothèque. Cet acte notarié porte sur le montant initial du prêt, soit 0,75% environ. Quant aux frais de notaire lors de l’ouverture du dossier, cela peut atteindre jusqu’à 1,5% du montant de rachat. Toutefois, il est possible de négocier ces coûts.

Le bien immobilier que l’emprunteur met en garantie fera d’abord l’objet d’une expertise. Cela permet au prêteur d’estimer la valeur de la maison et de déterminer le montant qu’il peut prêter. En général, ils fixent un pourcentage de montant du prêt à partir de la valeur du bien, par exemple 70% du bien ; mais ce quota peut s’échelonner entre 50 à 100% selon l’organisme de crédit. Voici une illustration, la valeur d’une maison est estimée à 120 000 euros. Avec le taux de 70%, l’organisme financier peut alors financier 84 000 euros.
Comme on l’a dit, la personne qui a contracté des crédits à la consommation et un crédit immobilier hypothéqué peut également proposer un rachat de crédit en hypothéquant de nouveau son immobilier. Le nouvel établissement rachète alors et regroupe les dettes en cours ou le crédit immobilier et refait un nouveau contrat avec le débiteur. Parmi les organismes financiers qui acceptent le regroupement de dettes accompagné d’une prise d’hypothèque, citons par exemple Cetelem, filiale du BNP Paribas.

Pour une personne qui est à la limite de pouvoir faire face à ses nombreuses dettes, ou une autre qui veut obtenir une trésorerie afin d’investir dans un nouveau achat immobilier, cet accord constitue une voie de secours. En mettant en garantie son bien immobilier, il peut alléger les charges des remboursements des différents crédits qu’il a contractés. A chaque fin de mois, il aurait alors moins de soucis. Mais le revers de la médaille c’est évidemment les frais de notaires et d’autres frais supplémentaires.
Pour mener à bien sa restructuration de crédits hypothécaire, le demandeur devrait ainsi faire une bonne estimation de sa capacité de remboursement, car les frais liés à l’opération sont assez élevés. En recourant à cette solution, il ne devrait plus contracter d’autres crédits sinon les risques de perdre son bien immobilier seront importants. En revanche, la vente d’une maison servant de garantie à une restructuration de dettes hypothéquée doit être faite avec prudence. Si l’emprunteur a fait un mauvais calcul et le prix de son bien n’arrive pas à solder ses dettes, il se retrouverait sans abri.
Enfin, la personne en état de surendettement peut également chercher un particulier qui puisse racheter ses crédits s’il ne désire pas pourvoir de sûreté réelle à savoir son logement. Il existe des particuliers qui offrent ce genre de service, mais il faut seulement se méfier des faux prêteurs. Un éventuel prêteur qui demande au préalable l’envoi par mandat de frais de dossiers relève de l’arnaque.

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