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Définition et le fonctionnement d’une caution bancaire

La caution bancaire peut s’appliquer dans le cadre de la location d’un immeuble ou lors d’une demande de crédit immobilier. Dans le premier cas, la banque apporte sa garantie que le client peut louer la maison, même s’il ne dispose pas de revenus réguliers ou suffisants. Et ce parce que le locataire a déjà bloqué une certaine somme d’argent correspondant au nombre de mois de loyers sur son compte bancaire. La couverture de loyers s’étale en général sur une période de 12 mois. Dans le deuxième cas, l’établissement bancaire peut également se porter garant lors de l’achat ou le crédit d’un immeuble. Il peut aussi le faire pour les entreprises qui ont besoin de garanties solides afin d’obtenir des contrats fiables et rassurants. L’obtention d’une caution bancaire est assez compliquée.  Et il existe peu d’établissements bancaires qui proposent ce service. Mais cette solution a l’avantage d’être plus sûre qu’une caution solidaire bien qu’elle dispose de frais élevés. Zoom sur les modalités de la caution bancaire, ses points forts et ses inconvénients.

Soulignons d’abord le fait que cette solution n’est pas obligatoire lors d’un emprunt immobilier. Un emprunteur peut choisir par exemple entre l’hypothèque sur le bien ou le privilège des petits deniers. Car  les cas où un financier accepte de prêter de fond sans garantie sont plutôt rares. C’est l’établissement prêteur qui peut exiger cette caution bancaire lors du montage du dossier. La banque donne généralement son consentement dans les 3 jours en moyenne. Dans le cas d’insolvabilité de l’emprunteur, c’est la banque ou la caution qui se chargera de rembourser les restes des dettes non couvertes par l’assurance emprunteur.
Les futurs locataires qui ne disposent pas de revenus 3 à 4 fois supérieurs au loyer demandé peuvent recourir à cette garantie. Surtout s’ils sont locataires ou étudiants. Par ailleurs, ceux qui ont droit à une assurance loyers impayés ne peuvent pas bénéficier d’une caution bancaire.
Rappelons que le service rendu par l’établissement bancaire n’est pas gratuit. Le locataire doit payer une commission annuelle d’une valeur de 1 à 2% du montant de dépôt à la banque. On y ajoute également les frais de dossiers qui s’échelonnent entre 20 à 100 euros. Ainsi, en baissant le montant bloqué, l’emprunteur baisse automatiquement le montant de commissions. Il peut également bloquer ce montant sur un compte à terme rémunéré pour avoir des intérêts même minimes.
Bon à savoir : lors de l’établissement du contrat, le type de cautionnement doit être mentionné (simple ou solidaire). La personne qui se porte caution doit également recevoir l’offre de crédit avec le cautionnement. Il dispose de 10 jours pour signer ce contrat.

Les personnes qui ont une capacité juridique sont éligibles à se porter caution lors d’un prêt bancaire. Les mineurs et les personnes sous tutelles sont donc rejetés. Cette opération n’exige pas d’avoir de liens de parenté avec l’emprunteur. En revanche, les sociétés disposant d’un statut de personne morale peuvent faire ce genre d’engagement pour une personne physique ou morale. Mais le prêteur doit quand même s’assurer que la caution a réellement de quoi payer. En cas de non-paiement de l’emprunteur, la banque est tenue d’informer la caution. Si elle ne l’a pas fait, elle ne peut pas recouvrir une partie des pénalités de retard dus. Notons qu’il existe deux types de caution bancaire, la caution simple et la caution solidaire. Dans la première formule, l’établissement prêteur poursuit d’abord l’emprunteur avant de s’adresser à la caution, en l’occurrence la banque pour lui demander de rembourser le prêt. Dans le deuxième cas, l’organisme prêteur a le droit d’activer la caution bancaire après le premier problème du paiement. Il peut ainsi demander à la banque ou à la caution de payer les dettes dues sans devoir poursuivre celui qui a fait l’emprunt.

Quand l’emprunteur a remboursé toutes les sommes dues, la caution peut procéder à la mainlevée de la caution. Ce dernier fait savoir à la banque que le crédit est remboursé et qu’elle est libre de cet acte de cautionnement. Elle facture d’ailleurs ce service à son client. Pour info, la Banque Populaire, la Société générale, le SIC figurent parmi les banques qui proposent ce genre de prestation.

Si on pense au fait que l’on doit bloquer de l’argent et payer en même temps le service de cautionnement ou les frais de compte, cette solution semble avoir peu d’avantages. Or, les bailleurs la préfèrent à une caution solidaire. Le locataire, en faisant appel à cette formule, il a l’avantage de ne pas devoir solliciter ses parents ou ses amis. Le côté négatif de la caution bancaire, c’est évidemment le coût assez élevé pour le locataire ou l’emprunteur. Car ce dernier doit s’apprêter à bloquer une certaine somme et à payer les frais de dossiers assez élevés. Il aurait également à signaler d’avance avec un délai d’au moins un mois pour recouvrir la somme après son départ de l’immeuble ou du logement. Et pour le bailleur également, cette solution a l’avantage de ne pas exiger un montage compliqué de dossiers avec une montagne de paperasse à remplir.

Quand le nantissement sur la somme est déposée et on a fini de solder ses dettes, on s’attend à la mainlevée de cautionnement bancaire. Or, il n’en est pas ainsi car un état de lieux de sortie est obligatoire. Dans ce cas, le bailleur aurait à écrire une lettre explicite à la banque pour la lever. Il importe alors d’exiger la possession de ce document concernant la levée du cautionnement en quittant l’immeuble.
En bref, les gros avantages de cette formule, c’est de pouvoir offrir la garantie la plus fiable au propriétaire et au bailleur surtout si on ne dispose pas d’un montant triple de son loyer dans le cas d’une location. Il est également possible quelquefois de renégocier les conditions d’intérêts bancaires lors de l’immobilisation du capital. Pour accélérer les choses lors de la mainlevée de cautionnement, le locataire aurait à demander l’original de la caution au commanditaire, lors de l’état de lieux de sortie. Il peut ensuite envoyer ce document à la banque. Le locataire ou l’emprunteur ne doit pas oublier que l’établissement bancaire est engagé dans cette obligation. Tant qu’elle ne dispose pas l’original de la caution émise ou la demande de mainlevée, elle continue le prélèvement de ses commissions. Enfin, avant d’opter pour un cautionnement bancaire, il est conseillé de demander plusieurs rendez-vous à des banques différentes pour voir quelles modalités de caution elles proposent.

La banque peut imposer une caution bancaire lors de la souscription à un regroupement de dettes. Cette garantie lui permet de s’assurer qu’un établissement bancaire rembourse les dettes souscrites en cas de défaillance de l’emprunteur. En règle générale, l’établissement de caution doit être agrée par la banque proposant le rachat qui acceptera ou non cette caution. Les établissements de caution bancaire sont notamment des organismes qui fonctionnent grâce à la mutualisation des risques d’un fonds mutuel.
Dans le cadre de la restructuration de prêt, l’établissement qui accepte de regrouper les dettes de l’emprunteur demande souvent une assurance-emprunteur pour couvrir les risques d’impayés en cas de maladie ou de perte d’emploi de l’emprunteur. Pour un rachat de prêt immobilier, il demande souvent l’hypothèque d’un bien immobilier si le souscripteur est déjà victime d’un fichage FICP ou s’il est lourdement surendetté. Pour un rachat de prêts à la consommation d’un montant assez conséquent, il est en mesure d’exiger aussi la caution par un établissement agrée et spécialisé. Ce cautionnement doit se faire par écrit et doit indiquer le type de cautionnement. L’établissement de caution doit aussi recevoir l’offre de rachat incluant tous les renseignements obligatoires au financement.
Ce cautionnement bancaire permet à la banque de se faire rembourser si l’emprunteur ne peut pas honorer ses dettes. En cas de non-paiement, la banque prêteuse peut se retourner contre l’établissement de caution soit en saisissant le bien immobilier pour le revendre, soit en acceptant les délais de paiement. Le souscripteur au rachat doit en général payer un pourcentage du montant du prêt ou un prix forfaitaire. Il doit aussi s’acquitter d’une contribution versée aux fonds mutualisés. Afin de réduire le coût de cette caution et du rachat de crédit, il est recommandé de recourir à un courtier spécialisé en rachat.

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