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Peut-on hypothéquer un bien en usufruit ?

Un usufruit est le droit de jouissance de revenu d’un bien qui appartient à une tierce personne (la nue-propriété) et pendant la durée de la vie de la bénéficiaire. Jusqu’à son décès, l’usufruitier a ainsi le droit d’occuper une maison ou il peut recevoir la location de la maison ou du logement. Mais s’il ne dispose pas le droit de propriété d’un patrimoine immobilier, est-ce qu’il lui est possible de mettre en garantie ce bien lors d’un prêt bancaire ? Que se passerait-il s’il n’arrive pas à payer les créances ? Réponses de la rédaction.

Avant de répondre à cette question, faisons le point d’abord sur les droits d’usufruit. Selon l’article 582 du Code civil, l’usufruitier peut bénéficier de toute espèce de fruits, naturels, civils ou industriels que peut lui fournir son droit d’usufruit d’un bien. Ces fruits sont définis par l’article 583. Cela englobe les produits de la terre, les produits des animaux et les fruits d’un fonds financier. L’article 584 détermine les fruits civils comme le loyer d’une habitation, les intérêts des dettes à payer, les arriérés d’une rente, le montant des baux. L’usufruitier jouit de ces droits jusqu’à ce que ce droit ne soit plus valide. S’il s’agit par exemple d’un logement, le bénéficiaire du droit de ces fruits percevra donc le loyer.
L’usufruitier peut ainsi jouir d’un bien et bénéficier de ses fruits mais il ne dispose pas de ce bien. De l’autre côté, le statut du nu-propriétaire ou le propriétaire qui ne possède pas son bien et qui ne bénéficie pas de ses fruits n’est pas perpétuel. Selon l’article 617, le droit de l’usufruitier peut cesser dans les conditions suivantes :

  • lorsque celui ou celle qui fait usage de l’usufruit décède d’une mort naturelle et par la mort civile
  • lorsque le temps pendant lequel le droit a été octroyé est expiré
  • lorsque le droit n’est pas utilisé pendant 30 ans
  • lorsque la chose sur laquelle l’usufruit se repose est perdue totalement
  • lorsque les qualités d’usufruitier et le propriétaire sont réunis

Cet aspect est important car la nue propriété n’a aucun intérêt pour celui qui possède le bien qu’au terme de l’usufruit. Lorsque la fin de ce droit arrive, il peut récupérer son droit de pleine propriété du bien immobilier.
Un usufruitier peut effectuer des actes de dispositions sur son droit. Il peut donner à une tierce ce droit, ou il peut le céder. Il lui est également possible de mettre en garantie son bien en usufruit. Mais il n’y a pas de modification du terme du droit. Celui-ci prendra fin lorsque l’usufruitier sera mort même s’il a cédé son droit à une autre personne.
L’usufruitier peut ainsi hypothéquer le bien immobilier puisqu’il dispose de son droit. En cas d’incapacité de remboursement du crédit ou du prêt bancaire, la procédure de saisie immobilière peut être appliquée. Le créancier qui possède un titre exécutoire peut faire la saisie du patrimoine hypothéqué de l’usufruitier s’il constate un problème du paiement de dettes.

L’usufruit s’applique souvent dans le cas où après le décès d’un des parents, les enfants bénéficient du droit de nu-propriétaire et le parent encore vivant, le bénéficiaire de l’usufruit. Si le contrat de mariage ou le testament fait défaut, les règles de dotation légales sont applicables. Le conjoint survivant est l’usufruitier tandis que les enfants possèdent la nue-propriété. La loi ne fait pas de différence si les enfants sont les enfants du défunt ou du parent survivant. En général, si les enfants et le conjoint survivant s’entendent bien, les enfants ne demandent pas leur droit de propriété du bien. Ils se comportent comme le veuf ou la veuve qui est l’usufruitier est le propriétaire du patrimoine, même si cela n’est pas justifié juridiquement. C’est lors du décès du second parent qu’ils réclament leur part, y compris l’héritage qui leur revient du premier parent décédé.
Prenons un exemple pour expliquer ce droit d’usufruit :
Isabelle et Christian sont mariés sous le régime de communauté de biens. Ils ont un enfant issu de leur mariage. Pendant leur mariage, ils ont acquis leur résidence principale en recourant à un crédit immobilier. Ils ont aussi acheté ensemble le mobilier de la maison, des équipements informatiques et leur voiture. Le couple a également un compte épargne. Avant le mariage, Christian a une maison dont il a hérité de ses parents. Isabelle a, quant à elle, un local commercial offert par ses parents. Christian décède à 60 ans. La pleine propriété de leur résidence principale appartient de droit à Isabelle. Son local commercial reste aussi sa pleine propriété. Tandis que la moitié de la maison que Christian a héritée de ses parents lui revient en usufruit. L’autre moitié appartient à leur unique enfant. En tant qu’usufruitière, Isabelle peut mettre en location la maison de Christian pour en recevoir le loyer. Elle peut aussi l’hypothéquer. Lors du décès d’Isabelle, l’usufruit qu’elle détient de la succession de Christian prendra fin et leur unique enfant disposera alors la pleine propriétaire de tous ces biens. Pour ce qui en est du compte épargne, Isabelle peut toucher les intérêts, mais la moitié du capital appartient à son enfant. Elle ne peut donc pas prendre une décision sans consulter son enfant. Il en est de même pour les actions si le couple en possédait. Isabelle doit demander le consentement de son fils si elle souhaite faire un investissement dans de meilleurs placements.
Par ailleurs, l’usufruit est aussi un droit qui permet à l’usufruitier de vendre le droit, de le transmettre à quelqu’un d’autre ou le donner en hypothèque. En ce qui concerne la réparation de la maison, les réparations d’entretien appartiennent à l’usufruitière qui jouit du loyer. Mais le propriétaire de la maison prend en charge les grosses réparations. L’usufruitier doit aussi payer la taxe d’habitation et l’impôt sur la fortune.
Si l’usufruit devient une source de conflits entre le parent survivant et les enfants, il est possible de convertir en pleine propriété certains biens de l’héritage de l’usufruit. La conversion en somme d’argent ou en rente viagère est également faisable. La loi donne des informations sur les héritiers qui sont susceptibles de demander la conversion, la circonstance qui permet cette mesure et les biens convertissables.

Il pourrait être possible que lors du vivant du conjoint survivant, un de leur enfant voudrait faire un emprunt. Comme il ne dispose pas d’une épargne suffisante, il voudrait hypothéquer la maison qui lui revient en nue-propriété. Cette solution est aussi possible et s’il n’a pas honoré ses obligations vis-à-vis de la banque, l’institution est en mesure de faire la saisie immobilière de sa part de propriété. Mais seule cette part sera mise en vente pour le recouvrement de créances.

L’usufruitier dispose le droit d’hypothéquer son bien. Il peut aussi évidemment jouir du fruit de ses biens comme les intérêts, les dividendes, ou les loyers. Dans le cas d’un usufruit à vie, lorsque l’usufruitière s’éteint, le nu-propriétaire dispose du droit de pleine propriétaire du bien. Mais s’il s’agit d’un droit temporaire, ce droit s’arrête lorsque la durée convenue arrive à son terme.

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