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Comment obtenir un prêt hypothécaire important ?

Le prêt hypothécaire est un prêt immobilier garanti par une hypothèque sur un bien immobilier, c’est la définition la plus simple et compréhensible. Le bien immobilier est mis en gage. Il existe 2 types de garanties, à savoir une garantie personnelle et une garantie réelle. La première est une garantie qu’on appelle cautionnement accordé par un organisme de cautionnement, à l’exemple du Crédit Logement qui accepte de remboursement la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Le deuxième type de garantie est l’hypothèque ou bien le privilège de prêteurs de deniers ou IPPD. L’hypothèque consiste en une garantie sur un bien immobilier que l’emprunteur possède déjà ou bien il envisage d’acquérir.

Au fait, ce sont les investisseurs qui pratiquent souvent le prêt hypothécaire, mais les particuliers qui possèdent un bien immobilier hypothécable ne sont pas rares non plus. Leur objectif commun est de dégager des liquidités pour acheter encore un autre bien immobilier, sans projeter de vendre ce qu’ils disposent déjà. C’est en effet un levier pour augmenter plus vite le patrimoine immobilier locatif.

Pratiquement, le prêt hypothécaire est un peu différent du prêt immobilier classique du fait de la possibilité de l’affecter ou non à un projet précis. La banque ne s’intéresse pas trop à la destination de l’argent qui fait l’objet du prêt hypothécaire. L’emprunteur est libre mais il y a toujours une contrepartie, soit le principe de l’hypothèque de 1er rang, c’est-à-dire que le bien à hypothéquer ne doit pas déjà servir de garantie à une autre banque.

En outre, le prêt hypothécaire ne se base pas sur la capacité d’emprunt de l’emprunteur, mais plutôt sur la valeur du bien, sur la marge hypothécaire et sur le ratio hypothécaire. Il faut donc avoir, au moins, une notion sur les démarches pour un prêt hypothécaire important.

A savoir au préalable que l’hypothèque doit durer aussi longtemps que l’emprunt. En tout cas, l’inscription de l’hypothèque  ne doit pas aller au-delà de 50 ans. L’emprunteur doit pourtant disposer des revenus nécessaires pour honorer les mensualités, pour éviter la saisie du bien en cas de défaillance. En revanche, le remboursement anticipé est faisable et peut se marchander sans indemnités IRA. A noter que les démarches pour un prêt hypothécaire sont payantes, ne serait-ce que les émoluments du notaire, les frais de publicité, les frais de dossiers, etc. sans oublier les frais de mainlevée, en fin de contrat, qui sont relativement onéreux.

En ce qui concerne les étapes à suivre, il y a le calcul du ratio hypothécaire pour définir si le projet est réalisable ou non. Le ratio hypothécaire est le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien à mettre en hypothèque. Le prêt hypothécaire est accordé sans souci si le ratio se situe entre 70% et 80%. Il y a également le calcul de la marge hypothécaire qui n’est pas fixée arbitrairement. Il s’agit d’un renvoi au capital que la banque peut prêter en échange de l’hypothèque. La formule pour trouver la marge hypothécaire est donc : (le montant estimé du bien X ratio hypothécaire) – (solde du prêt en cours).

En effet, pour fixer le montant du prêt hypothécaire, la banque se base sur ces indicateurs (Ratio et marge hypothécaire) et aussi sur la valeur du bien à mettre en hypothèque. S’il arrive que le montant accordé ne suffise pas pour le nouveau projet, c’est-à-dire la future acquisition de l’emprunteur/investisseur, celui-ci a la possibilité d’engager l’intégralité de son patrimoine immobilier en hypothèque pour parvenir à un prêt hypothécaire plus conséquent.

A la lumière de toutes ces notions et informations techniques, l’emprunteur/investisseur a toutes les clés en main pour procéder à la simulation de son prêt hypothécaire. A noter que tous les biens immobiliers peuvent être éligibles au prêt hypothécaire, tant qu’ils appartiennent à l’emprunteur. En général, le simulateur de prêt immobilier requiert les trois variables, à savoir le montant, la durée et le taux. Mais s’il s’agit d’un prêt hypothécaire, les indicateurs mentionnées supra sont nécessaires, le ratio hypothécaire et la marge hypothécaire. Le reste à vivre ou le taux d‘endettement ne sont pas observés à la loupe, mais la banque responsable essaie de rappeler à son client ces données qui indiquent la norme générale des banques. L’emprunteur doit rester réaliste et confortable, notamment dans l’évaluation de ses capacités d’emprunt et de vivre avec le prêt hypothécaire.

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