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Crédit foncier et communal historique et activités

La création du Crédit foncier de France, une filiale de BPCE remonte en 1852. Cette société anonyme a pour principale activité le financement de prêts immobiliers avec garantie d’hypothèque, des crédits aux collectivités locales ou communales. Certaines de ses filiales situées à l’étranger prennent également en charge les émissions obligataires, ainsi que les expertises et évaluations financières. Il possède plusieurs agences régionales réparties dans les zones Aquitaine, Bourgogne, Franche-Comté, Bretagne, Pays de Loire, centre, ile-de France, Midi-Pyrenées, Normandie, Paca, Corse, Languedoc-Roussilon, Paris, Rhône etc. Mais dû au manque de rentabilité de cette institution plus que centenaire, elle a cessé ses activités en 2019. Retour sur l’historique et les activités du Crédit foncier et communal.

En décrétant la création de Sociétés de Crédit foncier en 1852, Napoléon Bonaparte souhaite dénouer le problème de financement des exploitants agricoles. Au début, les épargnants peuvent ainsi faire des crédits hypothécaires mais plus tard l’Etat préfère financer le chemin de fer. C’est le 28 mars 1852 que Xavier Branicki s’associe avec Louis Wolowski pour monter la « Banque foncière de Paris» qui se nomme plus tard « Crédit foncier de France ». La société débute avec un capital de 25 millions de francs et étend ses activités dans toute la France à partir de 1856. Dès son lancement, elle fournit déjà des crédits hypothécaires qu’on peut amortir à long terme. Les émissions de lettre de gage ou d’obligations figurent également dans les activités des premières Société de Crédit foncier. Par la suite, elles sont autorisées à faire le financement des collectivités locales via la loi du 06 juillet 1860. Le crédit foncier de France est également la première institution bancaire de dépôt sur le territoire français. A ce titre, il indemnise les propriétaires de maison détruites ou ravagées pendant la guerre franco-allemande en 1870. Il finance également la construction des écoles Jules-Ferry en 1885 mais il ne s’investit pleinement dans l’activité de prêt des collectivités locales qu’en 1890.

Entre les deux guerres mondiales, le Crédit foncier approuve le crédit hypothécaire maritime qui vise à moderniser la flotte marchande en France. Les pouvoirs publics lui octroient également un fonds de 3 milliards de francs à un taux minime afin qu’il accorde des crédits aux collectivités publiques ou des prêts fonciers etc. à des taux abordables. Le Crédit se voit ensuite confier la gestion du Fonds National pour l’amélioration de l’habitat (FNAH), un projet en 1945 qui vise à soutenir les travaux de rénovation, d’assainissements de logements. La gérance du Fonds Forestier national lui est également accordée. Il octroie également de prêts pour les personnes ayant des immeubles ravagés au lendemain de la guerre, ou à des propriétaires des embarcations de navigation intérieures. Il est également habilité à faire le financement de primes et des prêts à long terme à la construction qui ont reçu la garantie de l’Etat. La législation du mois d’août 1953 lui permet de proposer des prêts complémentaires aux fonctionnaires. Toujours dans les années 60, le prêt octroyé par le Crédit foncier s’étend également sur les aéronefs. Il prend également en charge le versement de primes d’Epargne logement pour l’Etat. Mais c’est la législation du mois de septembre 1966 qui lui autorise à la mise en place, la tutelle et le contrôle d’un marché hypothécaire.

Dans les années 70, l’établissement collabore à la création de Crédit logement, une société qui fait la caution de prêts immobiliers pour les particuliers. Le décret du 03 janvier 1977 instaure les Prêts à l’accession à la propriété (PAP) , les Prêts conventionnés (PC), et les Prêts aides locatifs (PLA). Le financement de tous ces prêts revient à l’établissement.
Dans les années 90, suite aux crises de l’immobilier et la suppression du prêt PAP, le budget du Crédit foncier est mis à mal. Il affiche une perte d’une dizaine de milliards de francs en 1995. L’année suivante, il a dû concentrer son activité sur le crédit immobilier. D’ailleurs, le nouveau prêt à taux zéro est alors crée. Toutes les institutions de prêt peuvent le distribuer à condition d’avoir rempli certaines conditions. Le mois de janvier, le crédit foncier a obtenu un financement de 20 milliards de francs de la Caisse de dépôts et consignations afin qu’il puisse continuer l’exercice de ses activités. Grâce à la « Caisse du crédit foncier » créée par l’Etat français, le remboursement des crédits fonciers est assuré. L’établissement enregistre un résultat net de plus de 800 millions de francs l’année 1997. L’année suivante, il a dû faire aussi une compression d’effectifs. 2 ans plus tard, il est adossé au Caisse d’Epargne. Ce dernier acquis plus de 90% de l’organisme la même année 1999. On a vu également le lancement de la première obligation foncière de la nouvelle administration. L’année 2000, il obtient le 1 cinquième de Simco. En 2004, il fait partie des premiers émetteurs AAA des covered bonds. Il acquit également Entenial et la société A3C avec qui il fusionne en 2005. Il acquit également 60% de Cicobail. L’activité de CFCAL est reprise suivi de la création de filiales à l’étranger, au Portugal, à Bruxelles, à Londres. En 2007, il obtient le contrôle de la société Locindus. L’année 2006, il a lancé d’ailleurs un prêt viager hypothécaire. D’autres filiales sont créées en 2008 en Espagne et à Genève. Crédit foncier et Socotec s’allient ensuite pour former la société « Foncier diagnostics » en 2007. La création du groupe BPCE apparaît en 2009 suite à la fusion du Crédit financier et de la Banque populaire. Le mois de janvier 2010, il se voit attribuer la certification ISO 9001. La même année, sa participation à CFCAL est acquise par Crédit mutuel Arkéa.
Mais l’année 2019 a été une année charnière pour cette filiale du groupe BPCE. En effet, depuis, le mois de février de l’année dernière, elle n’octroie plus de financement suite à sa cessation d’activités. La décision de la dissolution de l’institution a été déjà prise par le conseil de surveillance du BPCE le mois de juin 2018. Les prêts encours de 77 milliards d’euros sont pris en charge par BPCE Solutions Crédit jusqu’à leur extinction. Un changement qui a causé des perturbations et de plaintes des emprunteurs pendant la période de transfert de dossiers. Les courtiers, les constructeurs de maisons individuelles et ceux qui ont bénéficié des financements des investissements locatifs ainsi que les 2 200 employés sont également affectés par cette fermeture. Les organisations syndicales s’étonnent d’ailleurs sur les critères de performance de l’institution et les raisons d’une telle décision.

Le groupe détient un résultat net de 220 millions d’euros en 2009 et une production de 1 milliard d’euros en 2018. Il est un  spécialiste dans les solutions de financement immobilier aux particuliers, aux acteurs du secteur public et aux entreprises. Chaque filiale du crédit foncier a également son activité principale. En guise d’exemple, Fontec s’investit dans les services immobiliers et l’expertise financière tandis que VMG se charge notamment des émissions obligataires et de refinancement. Avec un réseau de 228 agences communales réparties en Hexagone, la société Crédit foncier fait la distribution, le recouvrement de prêts etc.

  • Le financement immobilier des particuliers :
    Il finance l’achat dans le neuf, dans l’ancien ou un achat locatif ainsi que le prêt viager hypothécaire pour les seniors. Depuis les deux dernières décennies, le crédit foncier a aidé plus de 3 millions de foyers à acquérir un logement.
  • Le financement des professionnels immobiliers :
    Son offre s’étend sur la résidence principale ou résidence secondaire ainsi que l’investissement locatif avec la commercialisation des prêts réglementés comme le PAS. Ces crédits ont une durée longue de plus de 20 ans.
  • Le financement des acteurs du secteur public :
    L’organisme offre de financement aux bailleurs sociaux, collectivités, associations à travers les prêts réglementés tels que PLS, PLI, PSLA. La caisse d’épargne apporte également son soutien dans ses différents prêts ou projets d’infrastructure. Concernant les financements, ils peuvent se faire sous forme de partenariat public privé ou encore de concours. Les interventions de Crédit foncier et communal concernent les secteurs tels que la santé (hôpitaux etc), éducation (institutions, écoles, collèges…), le transport (bus, tramway etc) ainsi que les réseaux (énergie etc.)

Cet établissement financier centenaire se spécialisait aussi dans le rachat de crédit hypothécaire. Son offre se décompose en 16 formules dont l’hypo classique taux fixe, l’hypo classique taux révisable, conso confort, conso sérénité, conso fixe… Son offre permet de bénéficier jusqu’à 60 % de réduction du montant de l’unique mensualité. CFCAL permet aussi d’accéder à un montant supplémentaire qui sera intégré dans le rachat. La trésorerie octroyée peut dépasser le seuil de 10 % du montant total de l’opération dans le cadre de rachat de crédit hypothécaire. Il s’agit d’une opération de refinancement avec garantie immobilière qui permet à l’établissement prêteur de saisir le bien hypothéqué pour récupérer son fonds et ses intérêts en cas de défaillance de remboursement de l’emprunteur. Cette solution permet également aux emprunteurs de racheter toutes ses dettes : prêts à la consommation, crédit immobilier, prêts renouvelables, crédits travaux etc. ainsi que ses découverts bancaires, loyers ou taxes foncières non payés etc. La durée du remboursement de ce rachat de prêt hypothécaire est fixée à 30 ans au maximum.

Mais suite à la disparition de cette banque spécialisée dans le crédit immobilier en France, le groupe BPCE a décidé d’arrêter la distribution des prêts immobiliers. Par contre, il maintient l’activité de crédit foncier immobilier, tandis que la filiale Socfim prend en charge les activités de Financement corporate. Les structures existantes de la maison mère intègrent ainsi les activités de l’institution.

Voilà pour l’histoire du Crédit foncier mais le rachat de crédit est une technique bancaire bien connue des emprunteurs qui ont du mal à s’acquitter de leurs mensualités bancaires. Ce sont notamment les personnes victimes d’un changement de situation comme le licenciement, le divorce, l’hospitalisation sur une longue durée, la naissance d’un bébé… qui recourent à cette sortie d’endettement. Cette technique bancaire leur permet de réajuster le montant de leur mensualité en fonction de leur revenu. Ce faisant, l’établissement financier concurrent qui effectue ce montage rachète les emprunts en cours de l’emprunteur et les rassemble en un unique dossier. Celui-ci a un taux d’intérêt renégocié et une unique charge mensuelle revue à la baisse. Pour permettre cette réduction de la mensualité, la banque propose un allongement de la durée de vie du crédit.
La banque proposant ce regroupement de dettes permet également à un emprunteur de solliciter un montant supplétif baptisé «trésorerie ». Il s’agit d’une somme d’argent qui sera incluse dans le rachat et dont le montant n’excède pas 15 % de l’opération. Cette enveloppe supplétive peut uniquement être utilisée pour des projets personnels comme l’achat d’une auto, d’un équipement informatique, un mariage, un voyage, le financement des travaux de rénovation ou de réhabilitation de sa maison etc.
Les banques étudient notamment le taux d’endettement, ainsi que le scoring du crédit d’un souscripteur avant d’octroyer ce montant. Si le taux d’endettement dépasse le seuil de 33 %, il pourrait avoir du mal à trouver une banque qui accepterait de restructurer ses prêts à moins qu’il perçoive un revenu confortable. Dans tous les cas, un candidat à cette opération devrait toujours réaliser une simulation de rachat afin d’avoir une idée plus précise du coût de ce refinancement et préparer son budget en conséquence. Cette démarche gratuite et sans engagement peut se faire avec le simulateur en haut de ce site.

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