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Crédit immobilier: Prêts in fine et prêts amortissables quelles sont leurs différences ?

Dans le cadre du financement d’un projet immobilier, les institutions financières peuvent proposer quelquefois entre le prêt in fine et le prêt amortissable. Ce dernier constitue le choix privilégié de nombreux emprunteurs, pourtant un prêt in fine a aussi ses intérêts en fonction de la situation fiscale et des revenus de l’intéressé. Les enjeux diffèrent en effet si l’emprunteur souhaite mettre en location le bien immobilier acquis ou s’il veut y habiter. Tout dépend également de son intention de se lancer dans d’autres projets d’investissements. Autant dire qu’il faudra quand même connaitre la différence entre ces deux sortes de prêts avant de prendre la décision. Dans ce dossier, nous vous aidons à y voir plus clair.

Dans ce type de prêt, l’emprunteur ne rembourse pendant toute la durée du prêt que les intérêts et les assurances. Il ne règle qu’une seule fois d’une seule traite à la fin de l’emprunt le capital qu’il a emprunté. Le financement de ce dernier se fait en général sur l’assurance-vie souscrit par le bénéficiaire du prêt. A la fin du prêt, la somme accumulée dans le contexte du contrat d’assurance-vie doit pouvoir solder l’intégralité du capital. Le calcul de l’intérêt se fait donc pendant la durée du remboursement sur le coût total du capital emprunté, qui n’est pas amortissable. Ainsi, il n’y a pas de décroissance d’intérêts d’emprunt. Or, ce mécanisme rend le crédit plus coûteux, presque deux fois plus cher que le prêt amortissable en faisant le calcul sur une durée de dix ans. Cependant, il s’avère avantageux dans certaines situations même s’il ne s’adapte pas au budget de tous les emprunteurs. Son premier avantage, c’est que ses remboursements mensuels sont moins importants comparés au crédit amortissable. Cette solution est donc pertinente si l’emprunteur aurait aussi à honorer les échéances de remboursement d’un autre prêt ou si ses revenus risquent de connaître une baisse dans les années à venir. D’autant plus que le versement fixe à effectuer dans le cadre de l’assurance-vie au profit de la banque n’est pas pris en compte dans l’estimation du taux d’endettement de l’emprunteur.
Du point de vue fiscal, ce choix de remboursement peut être aussi rentable pour l’emprunteur. Les intérêts du prêt sont déductibles des revenus fonciers. Or, ils restent à leur niveau jusqu’au terme du crédit. Ce qui permet au bénéficiaire de l’emprunt d’avoir une déduction fiscale non négligeable. Cela est surtout intéressant si l’emprunteur met en location son bien immobilier ou s’il possède un patrimoine immobilier qui lui génère des revenus financiers. Ainsi, même si le placement effectué par l’emprunteur ne bénéficie que de peu de déduction fiscale, il lui est possible de baisser sa charge d’impôt afin de compenser en partie le coût élevé du prêt.
En outre, ce prêt concerne non seulement le patrimoine immobilier de l’emprunteur mais aussi son investissement financier. Par ailleurs, dans la plupart de cas en cas d’invalidité, de décès etc de l’assuré, l’assurance prêt in fine effectue le remboursement de l’emprunt.
En un mot, le prêt in fine présente plus d’avantages aux personnes qui perçoivent d’importants revenus financiers. Il s’avère également intéressant pour tous ceux qui souhaitent investir dans d’autres projets de prêts ou qui souhaitent préserver leur taux d’endettement. Les non-résidents fiscaux peuvent également tirer profit de ce type de prêt dans certains cas.
Bon à savoir : dans le cas d’une épargne placée en assurance-vie, ce type d’emprunt n’est aussi intéressant que si le taux de la rémunération de cette épargne avoisine le taux du prêt. Par ailleurs, son principal inconvénient, c’est qu’il propose un taux plus élevé que le prêt amortissable. Le taux moyen pour un taux d’une durée de 20 ans avoisine 2,60% alors que pour un crédit immobilier amortissable, cela tourne autour de 2%.

Ce mode de financement est plus fréquent dans le cadre d’acquisition d’une résidence principale. Dans ce type de prêt, le capital emprunté sera remboursé par mensualité constante jusqu’au terme du crédit. Chaque mensualité comprend une partie d’intérêt et une partie du capital prêté. Les intérêts seront calculés sur le capital restant à rembourser. Le remboursement peut aussi se faire à chaque date d’anniversaire du contrat ou par trimestre selon les convenances de l’emprunteur. A la différence du prêt in fine, l’intérêt avec de ce type d’endettement c’est que les intérêts à payer diminuent avec le temps. Notons également que pour prétendre à ce type d’emprunt, le banquier doit évaluer le taux d’endettement de l’emprunteur. Celui-ci ne doit pas dépasser le 30%. Il aurait aussi à vérifier le scoring bancaire, c’est-à-dire la fiabilité de ses revenus et sa solvabilité selon une certaine méthode de banques. Cela permet à l’institution bancaire de s’assurer que le candidat au prêt est susceptible de faire face aux échéances. A noter que dans le cas d’un prêt in fine, la banque fait même preuve de plus d’exigence en imposant le nantissement du prêt sur un contrat d’assurance-vie. Elle n’accorde en général le prêt in fine qu’au candidat à l’emprunt qui dispose d’une épargne qui correspond au moins à 30% du capital prêté. Plus le montant de son épargne est important lorsqu’il monte son dossier, plus il ne fait pas d’effort de financement.

Pour illustrer ces deux principes de prêt, prenons un exemple d’un prêt immobilier de 150 000 euros. L’emprunt est sur une durée de 15 ans. La qualité de dossier de l’emprunteur est bonne dans les deux cas. Le taux de crédit immobilier hors assurance dans les deux types de prêts est identique : 3,30%. La mensualité à payer sera alors 43,63 euros pour le prêt in fine et 95,43 euros pour le crédit amortissable. Globalement, les mensualités du prêt pour le crédit in fine sont moins conséquentes que les remboursements des crédits amortissables car ils sont seulement composés d’intérêts et d’assurances.

Pour un même taux d’emprunt, l’emprunteur peut bénéficier d’une économie d’impôts non négligeables avec le prêt in fine. Mais souvent ce type de prêt présente un taux et des intérêts plus élevés que le crédit amortissable. Ce qui est d’autant plus avantageux pour l’emprunteur car cela implique une diminution d’impôts à payer. En revanche pour le prêteur, le risque à encourir est plus important car le remboursement ne se fera qu’à une période éloignée. Il se pourrait que des aléas de la vie altèrent la capacité d’emprunt du débiteur. C’est pour se prémunir contre une telle éventualité que le taux annuel proposé pour ce type de prêt est théoriquement plus élevé que le crédit amortissable d’une même durée. Il faut souligner également que dans le cadre du prêt in fine, ce taux augmente au fur et à mesure que la durée du crédit s’étale. Ce qui permet au prêteur de conserver un niveau de rendement global.
En bref, l’emprunteur prudent doit évaluer le procédé d’endettement le plus avantageux pour son crédit immobilier. Il doit faire le point sur sa base de revenus locatifs, ses contraintes budgétaires et ses possibilités de placement.

En cas de bouleversement de situation d’un propriétaire accédant (divorce, perte de travail, décès du conjoint…), la transformation d’un prêt immobilier in fine en crédit amortissable pourrait être une solution intéressante pour éviter la défaillance de remboursement. Pour ce faire, le rachat de crédit immobilier  est une des solutions possibles si l’établissement prêteur n’est pas enclin à réduire le montant des échéances du prêt. Il faut au moins avoir deux prêts en cours pour prétendre à cette opération (crédit immobilier et prêt conso ou prêt renouvelable par exemple).
Le fonctionnement de ce montage est simple. Un établissement financier concurrent rachète la totalité ou une partie des crédits encours du souscripteur auprès de ses anciens créanciers. Il les regroupe ensuite afin de permettre au bénéficiaire de profiter d’une seule charge mensuelle en adéquation avec son revenu. Le montant de cette mensualité unique peut ainsi être allégé jusqu’à 60 %. Grâce à cet aménagement de la dette accompagné de l’allongement de la durée du rachat, le souscripteur peut sortir de sa situation inextricable tout en conservant le même effort de trésorerie. Il peut aussi bénéficier d’un prêt appelé « trésorerie » dans le cadre de cette opération. Ce prêt optionnel qui sera intégré dans le rachat ne peut pas dépasser 30 000 euros. L’emprunteur peut l’utiliser pour financer ses besoins personnels.
Mais il convient de noter que le rachat de crédit est une opération avantageuse si l’on arrive à maîtriser son coût. Autrement dit, on arrive à trouver le meilleur taux d’intérêt du marché et on effectue en même temps la négociation des autres paramètres de l’opération comme les frais de dossier, la prime d’assurance, les pénalités de remboursement anticipé. Pour faciliter ce travail, les emprunteurs peuvent passer par l’outil de simulation en haut de ce site. Cet outil gratuit et sans engagement est conçu pour les aider dans la comparaison de plusieurs offres de rachat de prêt. S’il en trouve une qui convient à leur budget, il leur suffit d’envoyer l’offre signée à l’établissement de rachat.

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