Rachat de crédit simulation

• Qu’est-ce que la loi Scellier et ses avantages?
• Les obligations de la loi Scellier
• Le regroupement de dettes et la loi Scellier
• Comment obtenir un rachat de crédit au moindre coût et son impact sur la loi Scellier?

La loi Scellier a été introduite en remplacement de la loi Robien lors de la loi de finances de 2009. Son objectif principal était de relancer le secteur de l’investissement locatif qui avait connu une baisse significative au dernier trimestre de 2008. Cette loi offre des avantages fiscaux significatifs pour les investisseurs qui acquièrent des logements neufs destinés à la location. Elle a été en vigueur du 1er janvier 2009 jusqu’au 31 décembre 2012. Il est crucial de noter que si vous procédez à un rachat de crédit immobilier, vous pourriez perdre ces bénéfices fiscaux. Des précautions sont donc nécessaires pour maintenir les avantages liés à cette loi.

Qu’est-ce que la loi Scellier et ses avantages ?

Initiée par le député François Scellier, la loi Scellier a été remplacée en 2012 par la loi Duflot, puis par la loi Pinel depuis le 1er septembre 2014.

Caractéristiques de la Loi Scellier

• La loi était en vigueur du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012.
• Elle visait les investissements dans les logements locatifs neufs.
• Elle permettait une réduction d’impôt répartie sur 9 ans, plafonnée à 300,000 €.
• Les principes de ce dispositif se trouvent dans les anciennes versions de l’article 199 septvicies du Code général des impôts (CGI).

Bon à savoir

Les effets de la loi continuent pour les acquisitions antérieures au 31 décembre 2012, à condition que le logement reste sur le marché locatif.

Les 2 Types de Loi Scellier

1. Scellier classique
2. Scellier social

Loi Scellier classique

• Valable pour les acquisitions entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
• Permettait une défiscalisation jusqu’en 2021.
• Incluait des normes de construction BBC, remplacées en 2013 par les normes RT 2012.
• Offrait des taux de réduction d’impôt variant selon le respect ou non de normes BBC.
• Imposait des plafonds de coût selon la zone géographique du logement.

Loi Scellier social

• Offrait des avantages supplémentaires en contrepartie d’engagements plus contraignants pour le bailleur.
• Permettait une réduction d’impôt supplémentaire allant jusqu’à 36,000 €.
• Imposait des taux de réduction d’impôts spécifiques pour les investissements de 2012.
• Permettait une déduction spécifique de 30% du montant brut des loyers.
• Autorisait la déduction de divers frais, à l’exception des intérêts d’emprunt.

Bon à savoir

Il était également possible d’investir en Scellier via des SCPI, bénéficiant ainsi des avantages fiscaux sans avoir à gérer l’investissement locatif.

Les obligations de la loi Scellier

Pour jouir des avantages fiscaux de la loi Scellier, les investisseurs devaient respecter plusieurs critères. Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé, et utilisé comme résidence principale pendant au moins 9 ans. Des exceptions existent pour certaines circonstances comme le décès, l’invalidité ou le licenciement.

• L’investisseur ne doit pas dépasser un certain plafond de loyer, variable selon la zone géographique du logement.
• Il est possible de louer à un membre de la famille à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.
• Les plafonds de ressources du locataire ne sont pas imposés dans le cadre de cette loi.

Le regroupement de dettes et la loi Scellier

Si vous investissez en immobilier en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi Scellier, sachez qu’un regroupement ou un rachat de crédits peut impacter ces avantages. Consulter un spécialiste en fiscalité ou un conseiller financier est donc recommandé avant d’entamer toute démarche.

Face à des difficultés financières—telles qu’un divorce, un décès, un licenciement ou une invalidité—un investisseur peut envisager un rachat de crédit. Cette solution réorganise les dettes et peut offrir un financement supplémentaire sous certaines conditions. Elle consiste à regrouper tous les crédits existants, y compris le crédit immobilier, en une seule dette avec une durée de remboursement étendue et des mensualités réduites. L’hypothèque du bien immobilier peut servir de garantie, mais des conditions d’âge et de plafond s’appliquent.

Pour maintenir les avantages fiscaux de la loi Scellier lors d’un rachat de crédit, les conditions suivantes doivent être remplies :

• Le contrat de rachat de crédit doit explicitement indiquer qu’il remplace ou rembourse le prêt initial.
• Les intérêts du nouveau crédit ne doivent pas excéder ceux du crédit initial pour conserver le droit à la déduction d’impôt.

Il est également impératif de préciser dans la déclaration de revenus fonciers quel prêt le nouveau crédit remplace et de fournir les justificatifs correspondants. Consulter le centre des impôts est fortement recommandé avant de commencer une procédure de rachat de crédits.

Remarques:

• La loi Pinel a succédé à la loi Scellier le 31 décembre 2012.
• Pour maximiser les avantages fiscaux, il est également judicieux de choisir un bien dans une zone à forte demande locative.

En résumé, le rachat de crédit peut coexister avec les avantages fiscaux de la loi Scellier si le débiteur mentionne explicitement que l’opération remplace le prêt initial et si les intérêts du nouveau crédit sont inférieurs aux intérêts initiaux. Dans le cas contraire, l’avantage fiscal peut être retiré.

Comment obtenir un rachat de crédit au moindre coût et son impact sur la loi Scellier?

Un regroupement de dettes peut aider à assainir la situation financière d’un emprunteur. Cependant, sans une comparaison approfondie des offres, cette démarche peut aussi accentuer le surendettement. Les taux d’intérêt, les modalités de remboursement, les frais de dossier, les indemnités de remboursement anticipé et l’assurance-crédit sont quelques-uns des paramètres qui influencent le coût final de l’opération.

Pour faciliter le choix, de nombreux établissements financiers et courtiers proposent des simulateurs de rachat de crédit en ligne. Cet outil gratuit et sans engagement fournit une estimation précise des conditions du rachat, y compris la mensualité réduite, la durée, le coût total et le taux d’intérêt. Il permet également d’évaluer le taux d’endettement avant et après l’opération.

Le simulateur sollicite des informations telles que le nombre et le montant des crédits en cours, les revenus et les charges, et le montant des dettes à rembourser. Sur cette base, l’emprunteur reçoit une offre de rachat de crédit adaptée à sa situation en quelques secondes.

Impact sur la loi Scellier :
Si vous bénéficiez des avantages fiscaux liés à la loi Scellier, notez qu’un rachat de crédit peut affecter ces bénéfices. Il est donc recommandé de consulter un conseiller fiscal pour comprendre les implications spécifiques à votre cas.