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Crédit bail immobilier définition

L’investissement dans une entreprise nécessite un budget musclé. Les dépenses englobent entre autres les procédures administratives, l’achat du matériel, la promotion de l’entreprise, la location du local à usage commercial etc. Concernant justement cette location de local, bon nombre des commerçants, des sociétés ou des exploitants agricoles optent pour le crédit-bail immobilier. Ce mode de financement de biens d’équipement ne date pas d’hier. Il a vu le jour en 1960. Il diffère de la location-vente bien qu’il ait quelques points en commun. Dans l’article suivant, nous allons faire un tour d’horizon sur les spécificités de cette technique de financement.

Le crédit-bail immobilier est un investissement dans lequel le crédit-bailleur permet à une entreprise de louer des locaux à usage commercial pendant une durée déterminée, et ce contre le paiement des loyers. Dans cette opération, il est possible de majorer le premier loyer. Dans ce cas, il correspond alors à l’apport personnel d’un emprunteur dans le cadre d’un crédit immobilier classique. Le versement d’une garantie est également possible au début de ce contrat. Ces deux options permettent de diminuer le montant du loyer à payer. Le crédit preneur peut être un commerçant, un agriculteur, une société civile immobilière, une personne exerçant une profession libérale, un industriel etc. A la fin de la location, le preneur du crédit en question a la possibilité d’acquérir le bien immobilier pour le montant défini dans le contrat. Il peut également restituer le local ou reconduire le contrat de la location avec des conditions le plus souvent plus avantageuses pour lui. La différence avec une simple location est que le locataire peut arrêter sa location en payant le préavis. Si l’entreprise renonce à son droit d’acquisition, elle peut récupérer son dépôt de garantie. Si elle souhaite acquérir le bien, on soustrait du montant restant dû le dépôt de garantie. Cette opération financière ne ressemble donc pas à la vente-location car l’entreprise qui a bénéficié de ce financement peut lever l’option de location au terme du contrat. Ce qui lui permet d’être propriétaire du bien immobilier. Cette technique de financement est régie par l’article L 313-7 du code monétaire et financier. Ledit article et ses suivants stipulent que seuls les établissements de crédit et les banques peuvent proposer cette activité sinon le contrat sera considérée comme nul. Ces sociétés de financement possèdent un agrément de l’Autorité de contrôle prudentiel et de Résolution (ACPR). Cependant, le contrat fait d’une manière occasionnelle par une autre personne qu’un établissement agrée de finance est également permis par la loi.

Dans ce type de contrat, la société financière ou le crédit-bailleur fait l’achat d’un bien immobilier et le met en location à l’entreprise locataire (ou le crédit-preneur). Avant de conclure un contrat, la banque fait appel à un expert immobilier pour évaluer la valeur du bien pour lequel le crédit-preneur demande le financement. Ce contrat présente un avantage non négligeable pour ce dernier car il peut disposer d’un local sans apport initial et sans devoir recourir à un financement bancaire. L’établissement de ce type de financement se fait via deux contrats : le contrat vente et le contrat location. Différents scénarios peuvent se présenter :

  • Le crédit-bailleur fait l’achat d’un logement ou d’un immeuble déjà construit. Il le met ensuite en location à l’entreprise avec la promesse de vente au terme du contrat.
  • L’entreprise ou le crédit-preneur possède un terrain qu’il vend à la société financière afin que cette dernière y construise une structure.
  • Le crédit-bailleur fait l’achat d’un terrain qu’il loue à l’entreprise locataire. Celle-ci y construit un immeuble dont le coût des travaux est financé par le crédit-bailleur.
  • Le local appartient au crédit-preneur. Ce dernier l’a vendu à une société qui lui paie des redevances à son tour avec une promesse de vente au terme du contrat.

C’est l’entreprise locataire et la société financière qui négocient ensemble le montant du loyer. Le contrat devrait contenir les modalités d’annulation du contrat. A défaut, le bail peut être annulé si le locataire en fait la demande. Au cours de la construction d’un immeuble, le crédit-preneur peut faire le versement de pré-loyers. Si le contrat est conclu pour une période de 12 ans, le crédit-bailleur doit publier le crédit-bailleur auprès du service de la publicité foncière.
A l’expiration du contrat, le crédit-preneur peut choisir entre la restitution du bien immobilier au crédit-bailleur, la reconduction du contrat ou l’acquisition de l’immeuble. Toutefois, la possibilité de renouvellement du crédit-bail dépend de la décision de la société financière. L’entreprise locataire peut acquérir le bien en achetant directement ou indirectement les droits de propriété du terrain sur lequel est bâti l’immeuble. Ou elle peut posséder le bien via le transfert de la propriété du bien érigé sur le terrain du locataire. Si l’entreprise locataire est en surendettement, le bailleur a le droit de poursuivre le contrat mais la résiliation est impossible. Les loyers avant la procédure de surendettement seront réglés dans l’ordre des titulaires de créance. Dans le cas d’une éventuelle reprise de l’entreprise locataire, le nouveau preneur peut poursuivre l’opération financière, sans être obligé de payer les loyers antérieurs.
Il faut savoir que les redevances versées dans le cadre de ce contrat seront déductibles des impôts.

Ce type de financement permet aux entreprises ou exploitants agricoles bénéficiaires d’avoir un local commercial sans devoir acheter le bien. Il leur suffit seulement de s’acquitter d’un loyer mensuel. Cette possibilité n’a donc aucun impact sur leur capacité de solvabilité. En d’autres termes, le locataire n’est pas criblé de dettes et il peut en déduire une trésorerie. La déductibilité totale des redevances constitue aussi l’un des avantages de ce type de financement. Par ailleurs, le crédit-bail immobilier peut assurer le financement total d’un achat d’un bien immobilier et ce contrat peut être payé chaque trimestre ou semestre pendant 8 à 15 ans. Pour estimer si cette solution est plus intéressante qu’un crédit immobilier ou l’achat de l’immeuble avec ses propres ressources, il faudrait effectuer une estimation de montant de trésorerie qu’on peut déduire dans chaque opération financière. Pour la société financière, il s’agit d’un investissement avantageux car l’immeuble ou le local à usage commercial lui appartient toujours pendant toute la durée du contrat. Et la responsabilité ne lui incombe pas sur les aléas et les dégâts causés par le temps, le mauvais entretien etc. sur l’immeuble. En revanche, la société preneuse est obligée de payer les redevances pendant toute la durée du contrat même si l’immeuble vient à disparaître. Excepté si cette possibilité est déjà stipulée dans la clause de fin anticipée du crédit-bail. Si cela est énoncé dans la clause, la société preneuse devrait alors s’acquitter d’une pénalité de remboursement anticipée. Dans le cadre de cette opération, il faut aussi tenir compte des frais de dossier qui s’avèrent plus élevés que ceux pratiqués dans le cadre des prêts classiques.

Les petits entrepreneurs ayant loué un local peuvent avoir besoin de l’acheter au terme ou avant la fin du contrat. Notons au passage que la rupture du contrat n’est possible que lors d’un cas exceptionnel comme le décès de l’une des deux parties. Or, s’il ne dispose pas d’un fonds assez conséquent pour acquérir le local, il lui faut racheter le bien en cours. Cette possibilité est envisageable si le propriétaire du bien immobilier donne son accord à l’opération et si le crédit-preneur trouve un établissement financier qui rachète ses dettes.
Le rachat de crédit immobilier est une opération accessible aux personnes ayant au moins deux prêts bancaires en cours. Le montant du crédit immobilier doit constituer au moins 60 % des dettes à reprendre. La somme empruntable ne peut pas dépasser 200 000 euros s’il s’agit d’un rachat de prêt sans caution ni hypothèque. Mais si l’emprunteur peut mettre en avant une sûreté réelle, les banques peuvent octroyer le double voire plus de ce montant en fonction du ratio hypothécaire du souscripteur.
Le principe de cette technique bancaire est le suivant : la plupart des crédits de l’emprunteur peuvent être rachetés : prêts à la consommation, crédit immobilier, crédit travaux, prêts affectés, crédits renouvelables… Il peut donc ajouter aussi dans ce lot le crédit-bail immobilier. Les autres dettes sociales et fiscales comme les découverts bancaires, les factures d’électricité, d’internet, d’eau etc. non payés peuvent être également ajoutés dans le montant à regrouper. L’établissement de rachat rachète toutes ou une partie de ces dettes et les réunit en un seul et unique prêt avec un taux d’intérêt unique et une mensualité plus faible adaptée au revenus du souscripteur. De plus, ce dernier peut bénéficier d’un allongement de la durée de remboursement du crédit et d’un prêt supplémentaire appelé trésorerie. Ce montant qui sera intégré dans le rachat ne dépasse pas 30 000 euros. Pour avoir une idée de son éligibilité à cette opération, il est conseillé de recourir au simulateur gratuit de rachat en haut de ce site.

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