Rachat de crédit simulation

• Définition de la mainlevée
• Qu’est-ce que la caution ?
• Comment faire une demande de mainlevée de caution ?
• Rachat de crédit et caution

La mainlevée est l’acte qui stoppe une hypothèque qu’un emprunteur a consenti pour garantir son prêt. En effet, dans le cadre d’un crédit immobilier, le bailleur qui accepte de financer son bien peut demander que la créance soit garantie par une caution mutuelle. Pour avoir accès à une location, certains locataires doivent également faire appel à une caution bancaire afin de rassurer le propriétaire. La caution constitue ainsi une garantie en cas de non-remboursement de dettes. En cas de défaillance de paiement du souscripteur au crédit, la banque ou l’organisme de financement se tourne vers la personne qui a cautionné le prêt ; et il peut opter pour une saisie de revenus, de pension ou de salaire. Il peut aussi demander la vente du logement, si l’emprunteur est le propriétaire accédant. En revanche, quand les sommes dues sont remboursées dans leurs totalité, la caution peut procéder à une demande de mainlevée de caution.

Définition de la mainlevée

La mainlevée est un acte par lequel le prêteur ou le créancier accepte l’annulation de l’inscription d’une sûreté réelle comme l’hypothèque, la caution, le nantissement… et il arrête les procédures engagées à cet effet (comme par exemple la saisie conservatoire du bien). Quand le débiteur a fini de payer les dettes, alors que les poursuites sont toujours en cours, la demande de mainlevée peut être faite. Le terme s’adapte également à la mesure mettant fin à la protection comme une tutelle, ou une curatelle. L’opération de la mainlevée des inscriptions à l’hypothèque était auparavant automatique deux ans après la fin du crédit. Mais depuis 2006, la durée de cette mainlevée est ramenée à un an et sans frais après la fin du prêt. Dès lors qu’un emprunteur demande l’accélération de la mainlevée, la procédure n’est plus gratuite et exige l’aval du prêteur. Il en est de même le cas où le bien immobilier sera revendu, le propriétaire devra procéder au paiement des frais la mainlevée afin que la banque prêteuse (par exemple Crédit mutuel, banque populaire, caisse d’épargne…) arrête la garantie d’hypothèque. Cet acte légal signifie que le bénéficiaire de la garantie de l’hypothèque accepte de ne plus en bénéficier les garanties.
A noter : il faut savoir que cette opération entraîne quelques frais (cela correspond à environ 0,7% du coût global).

Qu’est-ce que la caution ?

Etre cautionnaire pour une location, c’est se porter garant d’une personne financièrement, au cas où elle ne parvient pas à s’acquitter de ses obligations auprès du propriétaire ou du créancier. La solvabilité de la caution doit être assurée, c’est-à-dire, il possède assez de biens personnels pour pouvoir solder les dettes). L’engagement ne concerne que le signataire de l’acte. Toute personne majeure qui n’est ni en tutelle ni en curatelle en bonne santé mentale peut se porter caution. Pour ce, il faut faire appel à un notaire pour écrire un acte ou un contrat de cautionnement avec la signature de la caution. On peut également faire un sous seing privé entre les 3 entités concernées. Les dettes ou les sommes que le débiteur aura à payer doivent être écrites en toutes lettres et en chiffres. Les signatures manuscrites, ou par moyen électroniques sont toutes acceptables. On retrouve 5 types de cautionnement.

• la caution simple : ceci donne droit au propriétaire d’engager des poursuites à l’encontre du locataire avant de se retourner contre la caution, afin de recouvrir les loyers impayés. En cas d’insolvabilité du débiteur, le propriétaire peut poursuivre la caution. Il est primordial de bien lire la clause dans la caution indiquant cette possibilité de négociation.
• la caution solidaire : Ceci indique que le débiteur est engagé au même titre que la caution. En cas de non-remboursement, le créancier peut choisir de se tourner soit vers le locataire, soit vers la personne qui s’est portée caution. La caution peut également poursuivre le débiteur par les moyens légaux. Le cautionnement peut être fait pour une somme fixe ou indéterminée. Dans le cas premier, il s’agit par exemple d’un prêt immobilier. Dans le deuxième cas, il pourrait s’agir de toutes les dettes que la personne devrait payer à sa banque. Le créancier a le droit de demander à la personne qui cautionne le remboursement de la totalité des dettes.
• Les sociétés de cautionnement : ces sociétés fondées par les institutions bancaires font le remboursement du prêt en cas d’insolvabilité du prêteur. Ce cautionnement payant n’impose pas de frais de dossier et n’exige pas de mainlevée. C’est la banque qui les propose selon le montant du prêt et l’apport personnel de l’emprunteur.
• Et enfin la caution mutuelle fonctionnaire s’applique pour les fonctionnaires.

Remarques : Si la caution a une durée précise (exemple, pour un bail de 4 ans, ou pendant la durée d’un crédit), passé cette période, l’emprunteur ne peut plus poursuivre la caution. Par ailleurs, en cas de décès de la personne qui cautionne la location ou le prêt, les héritiers doivent faire le remboursement des dus existants au jour du décès.

Comment faire une demande de mainlevée de caution ?

On peut arrêter l’acte du cautionnement quand le remboursement des dettes est entièrement fini ou quand l’acte arrive à terme. On peut aussi demander la mainlevée lors du décès du débiteur et il n’a pas d’héritier qui peut continuer à payer les dettes à sa place.
Ce modèle est un exemple de la mainlevée en cas de paiement de la totalité des dettes.
Nom, Prénom Banque (raison sociale)
(Ville), le… (Date) Succursale de ….
Adresse Ville
Ville Adresse ville
Objet : demande de mainlevée,
Madame, Monsieur,
A la date du ……., je me suis porté caution solidaire des dettes de Monsieur(Madame ou la société) (nom et prénom du débiteur principal) pour un montant de X euros.
Depuis la date du (date du remboursement effectif de la dette)…… l’intégralité de la somme cautionnée ayant été remboursée. Par conséquent, je vous adresse la présente car je souhaite que vous me leviez de mon engagement en procédant à la mainlevée de cette caution bancaire.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de ma considération distinguée.
Votre signature,
Remarque : il convient d’accompagner cette demande d’une copie du contrat du prêt et de la copie de l’échéancier. La rédaction d’une lettre au débiteur principal est également à préconiser.
En bref, la caution est un acte qui nécessite une mûre réflexion car ses conséquences peuvent être importantes. Si l’emprunteur n’arrive plus à solder ses dettes, c’est la personne qui se porte caution qui devra répondre du remboursement. La banque peut se retourner contre lui d’abord pour faire une saisie de ses revenus, de ses voitures etc., puis vers le débiteur ensuite. Un tel engagement n’est pas à conseiller pour garantir un prêt. Il est préférable de recourir à l’hypothèque ou le nantissement lors d’une demande de crédit bancaire si c’est possible. En revanche, lors de la location d’un immeuble, si l’agence immobilière n’a pas confiance à la solvabilité du futur locataire, il peut faire appel à cette solution. Il peut ainsi faire une demande de caution bancaire afin que les loyers soient toujours réglés même si le locataire ne paie pas. Quand le contrat arrive à terme, la caution peut mettre fin à son engagement en faisant une demande de mainlevée de caution.

Rachat de crédit et caution

Tout d’abord, lors de l’élaboration d’un dossier de rachat, il faut fournir un dossier complet incluant des justificatifs de son état civil, de ses ressources financières et charges, de son taux d’endettement et de son patrimoine immobilier. Si l’emprunteur fait appel à un courtier, c’est le courtier qui recherche d’abord la banque qui peut regrouper ses dettes en fonction de son profil et de son taux d’endettement, puis il fera le montage de son dossier.
En règle générale, la banque proposant cette solution ne demande pas une caution ou une garantie lors de la mise en place de cette opération. Mais dans certains cas, lors d’une demande de regroupement de dettes provenant d’une personne fichée FICP, ou d’une personne ayant un taux d’endettement élevé, elle peut exiger des garanties financières. Cela leur permet de s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur. En cas de non-respect de ses engagements, l’établissement financier pourrait alors se tourner vers la caution. Pour ce faire, il peut exiger la garantie d’une tierce personne qui fait office de caution. La caution solidaire d’un parent est fréquente pour le rachat de crédit à la consommation mais peu utilisé pour le rachat de prêt immobilier. La banque peut aussi demander l’hypothèque sur le bien immobilier de l’emprunteur ou un justificatif de sa situation professionnelle. En l’absence de ces garanties, elle est alors en mesure de refuser une demande de regroupement de dettes d’un emprunteur ayant un dossier difficile.
Sinon, il est à noter que si le souscripteur arrive à rembourser dans les temps ses mensualités, la garantie hypothécaire tombe d’elle-même. Mais si l’emprunteur ne rembourse pas les mensualités, la caution effectue le paiement des dettes et l’inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et procède ensuite à la saisie et la vente du bien afin de récupérer son argent.